二手房 买卖 过户 流程

• 132****3540 二手房交易过户的流程：
  先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同**给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他**后的1成。
  过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！
  一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。
  1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  2、二手房交易十项注意
  （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  （10.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
  3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人
  
  首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。
  以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。
  传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易
  交易费用 流程 交易费用 流程
  ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费
  ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费
  ●申请贷款所缴纳的**款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理 2014-04-13 13:26:03
• 131****1954 一次性付清 1签合约 过定 2递件 给余额 3交税。 4出证 5收楼 2014-04-13 11:39:01
• 151****7540 1.首先，你们双方**基本的签订买卖合同，合同范本你可以去当地的房产交易中心购买，几块钱一本吧，如果想安全点就购买3套，买卖双方及房产交易中心备案各一套。合同中一定要把付款流程，付款日期限定与款项数额一定要写清楚，毕竟亲兄弟明算账，以免发生矛盾，也可以让交易中心人员帮着签，付点手续费就可以了。签合同3日内付清30%**款
  2.如房东有按揭还没还清那就让房东先去银行还贷款，现在部分城市是强制执行网上监管流程，所以还贷款项必须房东自己去想办法，转按揭现在已经取消,房东还贷完成后你就可以去银行进行贷款审批了当然同时进行也可以，贷款需要原房东的产证，身份证复印件，原房东身份证开的银行卡账号，买方需要带自己的身份证，户口本，公司的收入证明，注意：如果结婚不管你是否挂你另一半的名字都要夫妻双方的证件（包括房东）
  3.房东还完贷款后，去当地房产交易中心进行过户，税费是：买方.契税1.5%(面积在144平方以上的按3%),印花税0.05%.登记费80.交易费3元/平方,评估费;0.3%,测绘费;老证是1.8元/平方.新证是10元.卖方.交易费3元/平方,印花税0.05%..个人所得税1%(满5年免收).营业说5.55%(满5年免收，非普通满5年按上手与下手的差额5.55%)不同地区税费会有差异，楼主可以在签约时问一下产权交易中心工作人员。过户当天给房东60%款项，留10%作为交房后给付。
  4.之后就等着交易中心出产证了。然后交房，原房东把钥匙，物业费，维修基金，水电煤统统过到买方手下，去物业处办理即可，有些好的物业会帮你弄的，不过水电煤过户物业不帮忙那你们就自己跑吧...各大水电煤都有办理过户点，自己打电话问。交房完毕给予**后10%
  **后个人建议楼主还是去找家中介做个代书，自己做整个流程太长，当中万一碰到什么变化自己无法处理很麻烦，一般代书费用为中介费的一半，毕竟中介做这个全程办理，中介费不要给的太早，可以过户给一半，交房完毕后再给一半，这在签代书协议时要注意，以免中介收完佣金后怠工。 2014-04-13 09:59:22
• 145****1014 领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。
  交易：买卖双方验人签字。
  查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。
  鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。
  核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价。
  地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。
  第二天或第三天交件
  七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执
  此后十个有效工作日后
  领证：买方拿身份证原件取房证。 2014-04-13 09:52:45
• 132****2903 1、签三方协议
  2、签按揭意向书
  3、交齐所有按揭资料
  4、退件,补充资料
  5、出同贷
  6、完税、递件、过户
  7、交楼
  8、出房产证(可以从网上查到进程)
  9、归档
  10、入押
  11、房管局出房产证 其他权利证(可以从网上查到进程)
  12、银行领取其他权证
  13、放款注意的主要包括以下几个方面:
  1、对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿,查验卖房人与产权人是否为同一人,如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书;
  2、对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明,包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”,购房者在审查上述证件时,必须查验原件,必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。
  3、对房屋其他上市交易资格的审查。
  (1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;
  (2)如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;
  (3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;
  (4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、**的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;
  (5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供**部门对其上市交易的批准书;
  (6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
  4、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 2014-04-12 10:27:31
• 157****9296 买卖双方关于二手房交易流程及所需提供的材料
  买卖双方签署买卖契约后购房资料送往当地房管局
  需18个工作日件
  （1）房管局送件交
  （开具收件收据）易
  （2）缴交税费（签字领新件）
  ↓
  提交材料需申请
  与送件交易同步
  18个工作日
  ↓
  确定贷款意向
  新产权证出
  ↓
  签借款合同办抵押
  卖方尚有按揭余款的，需先解除抵押
  ↓
  出他项权证
  10个工作日
  ↓
  放款
  3-7个工作日
  买方
  □身份证复印件1份及原件
  □户口薄复印件1份及原件
  □结婚证复印件1份（或未婚证明）及原件
  □产权证原件
  ●需贷款的还需
  □收入证明（附3个月工资表）（还贷比不超过50%）
  □配偶身份证复印件1份及收入证明
  □在按揭银行开立的帐户复印件
  □产权证复印件2份
  □评估报告
  ●需公积金贷款的还需要带（25个工作日）
  □公积金缴交清单（连续一年）
  □评估报告2份
  卖方
  □身份证复印件1份及原件□户口薄复印件1份及原件
  □结婚证复印件1份及原件
  □配偶身份证复印件1份及原件带（共有人身份证复印件1份）
  □收入证明（附3个月工资表）（还贷比不超过50%）
  □配偶身份证复印件1份及收入证明
  ●需贷款的还需带
  □在按揭银行开立的帐户复印件 2014-04-12 10:09:22
• 156****0195 南京二手房买卖交易流程是什么？ 二手房交易基本流程：
  1.查询房源、发布房源：
  2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
  3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》： 卖方带房屋产权证、土地证身份证明等; 买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份
  4.办理贷款手续： 买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料： 身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件 卖方资料： 卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书 若需提前还贷： 借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同 产权证及土地证
  5.办理交易过户：(产权过户时间为一周) 买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件(若委托办理，需出具公正委托书)办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋**款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.
  6.办理土地证过户： 买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 银行放款到卖方账户。
  7.户口迁出、房屋交验，费用结清： 水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。 2014-04-11 19:28:37