2011年建房，怎么会满5年？

很多房主在出卖、赠与房产时，不知道自己的房子是否满2，也不知道房子是否满5，更不知道自己是否能少缴或免缴增值税和个人所得税。其实房屋满5或满2的计算时间是有明文规定的。但不同房产类型、不同方式得来的房子在计算是否满5年、满2年的方式上是不同的，房主需要按照个人得房情况和房产的类型来看自己是否符合满5、满2的标准。如何界定交易房屋是否满5年或满2年？1、商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房产以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。2、已购公房有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年或满二即可）。3、继承的房产继承房产可以按照继承前的日期界定是否满5年或者满2年。4、赠予的房产直系亲属之间赠予的房产可以按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年；非直系亲属要按规定（第1、2条）计算房屋是否满5年或者满2年。

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2011年5月份入宅黄道吉日:......公元2011年05月25日 农历： 农历04月(大)23日 星期三 双子座 岁次： 辛卯年、生肖属兔、癸已月、庚辰日 五行： 白蜡金 闭执位 冲： 冲狗(甲戍)煞南 胎神占方： 碓磨栖外正西 彭祖百忌： 庚不经络织机虚张 辰不哭泣必主重丧 吉神宜趋： 月德 天恩 时德 时阳 福生 司命 宜： 嫁娶 祭祀 祈福 求嗣 出行 出火 拆卸 修造 动土 入宅 移徙 安床 作灶 塞穴 栽种 破土 安葬 凶神宜忌： 月煞 月虚 血支 五虚 忌： 开光 **** 掘井 开仓 2011年5月25日吉时 23- 1 子时 冲马 煞南 时冲庚午 天兵 天牢 不遇 三合 宜： 祈福 求嗣 订婚 嫁娶 求财 开市 交易 安床 忌： 上梁 盖屋 入殓 赴任 修造 移徙 出行 词讼 1- 3 丑时 冲羊 煞东 时冲辛未 元武 天赦 贵人 宜： 入宅 安葬 祭祀 祈福 酬神 求财 见贵 订婚 嫁娶 忌： 赴任 出行 修造 动土 3- 5 寅时 冲猴 煞北 时冲壬申 六戊 司命 驿马 宜： 作灶 祭祀 斋醮 酬神 修造 赴任 出行 见贵 求财 嫁娶 入宅 移徙 安葬 忌： 祈福 求嗣 5- 7 卯时 冲鸡 煞西 时冲癸酉 天贼 狗食 大进 唐符 宜： 求嗣 订婚 嫁娶 修造 入宅 求财 开市 交易 安葬 赴任 出行 见贵 忌： 祭祀 祈福 斋醮 酬神 7- 9 辰时 冲狗 煞南 时冲甲戍 建刑 地兵 青龙 国印 宜： 祈福 订婚 嫁娶 安床 移徙 入宅 安葬 赴任 出行 求财 见贵 忌： 造桥 乘船 修造 动土 9-11 已时 冲猪 煞东 时冲乙亥 长生 功曹 明堂 宜： 求嗣 嫁娶 移徙 入宅 开市 交易 修造 安葬 祭祀 祈福 斋醮 酬神 忌： 11-13 午时 冲鼠 煞北 时冲丙子 天刑 路空 天官 福星 宜： 出行 求财 见贵 酬神 忌： 赴任 词讼 祭祀 祈福 斋醮 开光 13-15 未时 冲牛 煞西 时冲丁丑 路空 朱雀 右弼 贵人 宜： 见贵 求财 嫁娶 进人口 移徙 安葬 酬神 忌： 祭祀 祈福 斋醮 开光 赴任 出行 朱雀须用 凤凰符制 否则 诸事不宜 15-17 申时 冲虎 煞南 时冲戊寅 大退 日禄 三合 金匮 宜： 赴任 出行 求财 见贵 订婚 嫁娶 入宅 开市 祈福 求嗣 忌： 开光 修造 安葬 17-19 酉时 冲兔 煞东 时冲己卯 帝旺 天德 天地 宜： 求嗣 嫁娶 移徙 入宅 开市 交易 修造 安葬 祭祀 祈福 斋醮 酬神 忌： 19-21 戍时 冲龙 煞北 时冲庚辰 日破 宜： 忌： 日时相冲 诸事不宜 21-23 亥时 冲蛇 煞西 时冲辛已 天赦 少微 玉堂 宜： 修造 入宅 安葬 赴任 出行 见贵 求财 订婚 嫁娶 进人口 移徙 忌： 公元2011年05月27日 农历： 农历04月(大)25日 星期五 双子座 岁次： 辛卯年、生肖属兔、癸已月、壬午日 五行： 杨柳木 除执位 冲： 冲鼠(丙子)煞北 胎神占方： 仓库碓外西北 彭祖百忌： 壬不汲水更难提防 午不苫盖屋主更张 吉神宜趋： 天恩 吉期 青龙 鸣犬 宜： 开市 交易 立券 挂匾 开光 出行 拆卸 进人口 入宅 移柩 动土 安门 上梁 栽种 破土 修坟 安葬 凶神宜忌： 大时 大败 咸池 忌： 嫁娶 安床 探病 作灶 2011年5月27日吉时 23- 1 子时 冲马 煞南 时冲甲午 日破 宜： 忌： 日时相冲 诸事不宜 1- 3 丑时 冲羊 煞东 时冲乙未 日杀 天德 进贵 武曲 宜： 祭祀 祈福 斋醮 酬神 作灶 忌： 修造 动土 3- 5 寅时 冲猴 煞北 时冲丙申 天贼 大退 三合 临官 宜： 求嗣 订婚 嫁娶 出行 求财 开市 交易 安床 忌： 祭祀 祈福 斋醮 酬神 开光 修造 安葬 5- 7 卯时 冲鸡 煞西 时冲丁酉 路空 玉堂 贵人 少微 宜： 修造 盖屋 移徙 安床 入宅 开市 开仓 酬神 求财 见贵 订婚 嫁娶 忌： 祭祀 祈福 斋醮 开光 赴任 出行 7- 9 辰时 冲狗 煞南 时冲戊戍 天牢 福星 武曲 宜： 祭祀 祈福 酬神 订婚 嫁娶 求财 入宅 安葬 忌： 赴任 修造 移徙 出行 词讼 9-11 已时 冲猪 煞东 时冲己亥 天贼 元武 天官 宜： 求财 见贵 忌： 祭祀 祈福 斋醮 酬神 赴任 出行 修造 动土 11-13 午时 冲鼠 煞北 时冲庚子 天兵 日刑 喜神 司命 宜： 祈福 求嗣 订婚 嫁娶 求财 开市 交易 安床 作灶 祭祀 忌： 上梁 盖屋 入殓 赴任 出行 13-15 未时 冲牛 煞西 时冲辛丑 勾陈 天地 天赦 宜： 祭祀 祈福 合脊 嫁娶 安葬 忌： 赴任 出行 修造 15-17 申时 冲虎 煞南 时冲壬寅 六戊 青龙 长生 驿马 宜： 订婚 嫁娶 安床 移徙 入宅 修造 安葬 赴任 出行 见贵 求财 忌： 祈福 求嗣 17-19 酉时 冲兔 煞东 时冲癸卯 旬空 大进 明堂 进禄 宜： 祈福 求嗣 订婚 嫁娶 修造 入宅 开市 交易 安葬 忌： 赴任 出行 求财 19-21 戍时 冲龙 煞北 时冲甲辰 天刑 地兵 三合 右弼 宜： 祈福 求嗣 订婚 嫁娶 出行 求财 开市 交易 安床 见贵 忌： 赴任 词讼 修造 动土 21-23 亥时 冲蛇 煞西 时冲乙已 朱雀 禄贵 左辅 宜： 祈福 求嗣 出行 求财 嫁娶 安葬 赴任 见贵 忌： 朱雀须用 凤凰符制 否则 诸事不宜

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满两年的房子，增值税和附加税可以免除。增值税和附加税的缴纳比例基本是房价的5.6%。一座100万的房子，房主可以少交5.6万元税款。

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根据<关于《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》的解读>第一条、第二条(1)规定如下：1.现行税收政策规定，个人对外销售购买二年以上（含二年）的住房减免增值税（营改增前为营业税），自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税；目前，所有与住房交易有关的税种对购房时间都采取统一的判断标准：按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书，下同）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。这一判断标准对于组织税收收入、落实房地产税收优惠政策、加强房地产税收管理起到了积极作用。部分省市反映，有的纳税人购买房屋后，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋产权证书。纳税人在拟转让房屋之前，曾经人民法院、仲裁委员会等部门裁定对其对房屋具有所有权，或者确认个人的购房行为。上述部门出具的法律文书证明性强、可信度高，有利于维护纳税人合法权益，可以用于完善现行购房时间判定标准。2.个人所转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。从以上内容可以看出房屋是否满5年，不同房屋类型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。有产权纠纷的房屋，可根据人民法院、仲裁委员会出具的法律文书的生效日期，确定是否享受税收优惠政策。一、房屋满5年有什么优惠政策现行税收政策规定，个人对外销售购买二年以上（含二年）的住房减免增值税（营改增前为营业税），自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。二、如何界定交易房屋是否满5年？以买卖、继承、赠与等不同产权变更方式获得的房屋，再次交易时界定是否满5年的方式不同。1.商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房屋：以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；2.已购公房：根据房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先的原则，只要一个日期满五年即可；注意收据的章和购房合同的章要一致收据才有效3.继承的房产：可以按照继承前的日期界定是否满5年；4.赠予的房产：直系亲属之间赠予的可以按照赠予前的日期界定是否满5年；5.夫妻更名的房产：可以按照更名前的日期界定是否满5年； 6.遗失补证、破损换证的房产：可以按照原房产证的时间界定是否满5年。 此外，2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，以确定是否享受税收优惠政策。

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契税满2年和满5年的区别主要在于所交易的税费不同，因为所购房屋的年限发生了变化，在购买2年之后，普通住房在交易的过程当中可以免收增值税，满足5年的唯一住房，在进行交易的过程当中，可以免征个人所得税。所以在二手市场上满足5年的普通住宅，尤其是个人的唯一住房是非常受欢迎的，能够省去一大部分的交易税费。我们在购买二手房时，除了要考虑房屋自身的质量和大小之外，也要平衡预算，对地段、医疗、教育、商超等多个方面进行考虑，比如家中有孩子的家庭，可能会更加看重于在教育方面的配套情况。此外要多实地考察房屋看是否存在比如漏水、承重结构破损、外墙开裂等等情况，而且需要在签订购房协议时，对于比较严重的问题写在合约当中，避免日后的纠纷。