二手房交易，全款买房，中介介入，买方垫资赎楼，求助

• 153****5221 你要确定产权不能只看产权证，要到国土局或是档案大厦去查个档，那才是真正有效的，而卖方欠款并不代表没有房产证，也就是因为有房产证才有所谓的抵押贷款，这一点没有错，请担保公司的作用在于做到担保作用，担保公司拿钱帮你们赎楼，赚取其的的担保费，要不没有担保公司，那就要卖方拿钱自己去换，要不就买房拿钱去赎楼，但买方要是拿钱去帮卖房赎楼的话一般不支持，因为所有风险都在买方身上 2014-06-21 18:40:29
• 141****8159 你要确定产权不能只看产权证，要到国土局或是档案大厦去查个档，那才是真正有效的，而卖方欠款并不代表没有房产证，也就是因为有房产证才有所谓的抵押贷款，这一点没有错，请担保公司的作用在于做到担保作用，担保公司拿钱帮你们赎楼，赚取其的的担保费，要不没有担保公司，那就要卖方拿钱自己去换，要不就买房拿钱去赎楼，但买方要是拿钱去帮卖房赎楼的话一般不支持，因为所有风险都在买方身上。
  如需更详细的讲解，可以****，祝您生活愉快！ 2014-04-07 11:32:51
• 146****9269 担保赎楼所需要的相关资料
  1、双方身份证明、买卖合同复印件
  2、购房定金收据、购房首期款资金监管协议
  3、新贷款银行的还款存折、评估报告；
  4、签订《授权委托书》并办理公证手续（公证处）；
  5、填写《借款人基本情况登记表》（银行提供）；
  6、填写《个人贷款担保信息表》（担保公司提供）；
  7、签署《抵押合同》、《房屋抵押清单》、《房屋共有人同意抵押声明》、《不可撤销交易保证书》、《贷款担保协议》（借款人与担保公司签订）；
  8、银行要求提供的其他资料。
  
  
  
  办理房地产公证的程序？
  一般办理房地产公证遵循以下程序进行：
  公证申请：当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。
  公证审查：公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。
  公证受理：公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。
  出具公证书：公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。
  
  
  赎楼的业务流程
  
  1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；
  2、房地产买卖双方选择贷款银行，（卖方向银行申请赎楼贷款），买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料。办理资金监管手续；
  3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；
  4、房地产买卖双方向融资公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资公司提交所需资料；
  5、融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；
  6、房地产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；
  7、经审批同意担保后，融资公司与银行签署《保证合同》；
  8、经银行审批同意后，银行放款；
  9、融资公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；
  10、出证后，融资公司协助银行办理抵押登记手续；
  11、抵押登记办妥后，融资公司担保责任解除。
  
  
  
  二手房交易开辟新渠道 担保赎楼成主要运作模式
  
  近年来，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的八成。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记。因此，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出来，然后才能进行转让、买卖。
  
  目前，卖“按揭房”的大致有三类人群，一是想卖掉旧房换新房的人；二是因各种原因无法偿还银行购房按揭贷款的购房者；三是以银行贷款买房做投资，急于寻找下家脱手实现投资回报的投资客，而且这类人群在其中的比例呈逐年上升趋势。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件。基于此，转按揭的变通形式——赎楼方式孕育而生，并在很短时间内迅速发展壮大起来，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。
  
  担保赎楼成主要运作模式
  
  个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时，可由担保公司提供担保而向银行申请的用于提前还清原消费贷款或按揭贷款的担保贷款，以便完成房产的注销抵押登记、过户、重新抵押登记等手续的业务。这个程序简称为“担保赎楼”，即“赎楼担保”，也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”等。
  
  随着二手楼交易量的不断增加，目前二手楼买卖的赎楼方式也主要体现在“担保赎楼”上。据了解，担保赎楼一般分为“为卖方担保赎楼”和“为买方按揭担保赎楼”两种方式(如果买方想一次性付款，则只需由卖方申请担保赎楼)。
  
  一般情况下多数客户是不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的，这时可以通过担保公司的担保来向银行申请赎楼贷款和按揭贷款，也就是说，买卖双方只需向担保公司提出申请，由担保公司为您担保(分为买方担保和为卖方担保两种方式)，即可任意选择银行顺利完成交易，期间的赎楼、注销、过户及抵押等手续皆由担保公司按买卖双方公证委托内容全权代办，客户所需付出的只有担保手续费及少量公证和查档费用。
  
  担保赎楼的方式除向银行担保申请贷款外，还有担保公司的垫资，简称为“二手房委托贷款(垫资)赎楼”。与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务，区别在于不需向银行担保贷款，所需赎楼程序由担保公司使用自有资金通过委托贷款方式完成，其特点是方便快捷，办理时间短，但须支付一定费用的担保赎楼金。
  
  当然，结合具体情况也可以通过以下几种途径还清银行欠款，办理房屋转让手续。
  
  卖方自己赎楼，卖方自己有能力一次还清银行的欠款，即卖方将所欠银行的款项一次性存入银行的指定帐号上。此方式操作简单，但需卖方要有一定的经济实力。
  
  中介赎楼与买方赎楼趁势而起
  
  由于担保赎楼所涉及的程序和手续相对复杂，不少有实力的二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务，为按揭房在市场上的流通开启了新的绿灯。如果说转按揭业务的推行是为按揭房入市交易开启了一道门的话，那么近些年在深圳初露头角的赎楼业务无疑是向消费者敞开的另一扇窗户。
  
  赎楼与转按揭如出一辙。它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额之后，业主通过该中介公司出售其二手房，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，**后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。通过中介公司的介入，从而完成转按揭全过程。
  
  买方用购房款“帮”卖方赎楼，买方可以将购房款直接存入卖方贷款银行指定的帐户上，类似于买方提前支付房款给卖方，但此方法对买方存在着一定的风险。
  
  值得提醒的是，由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押，所以转让正在按揭当中的房产时一定要征得抵押权人即原借款银行的同意。同时买卖双方在签署合同时应注意写清楚规避风险的条款或补充协议，为了规避风险**好是在交易过程中能选择专业、正规的中介公司来办理。因为专业、正规的中介公司通常与银行之间保持着良好的协作关系，并且在房产交易中能够帮助买方、卖方及银行三方面避免交易风险，维护三方权益，起到很好的协调和保障作用。
  
  评估为赎楼把脉风险
  
  随着二手楼成交在深圳市所占的份额增大，二手楼贷款中房地产价格的问题日渐彰显。银行业务开展和银行风险之间的平衡靠什么？业主和客户的利益怎么才能够得到保障？很显然，靠评估公司专业、公正。银行风险随着评估报告价格的公允性而变小，业主和客户的利益也因为评估公司专业、公正而得到保障。
  
  大家知道，无论是一手楼还是二手楼，房价始终处于一个波动的状态，有时上涨，有时下跌的，银行贷款给客户如何才能够将风险降到**低，只有通过专业的评估机构对价格进行估量，否则，银行将会出现一笔笔不良贷款。如深圳某花园70多平方米的物业，一手楼价格在56万元左右，现在市场价值在100万元左右，中间价格差有44万元，如果银行依据一手楼价格对客户放款7成的话，那么才放39万元，比现成交价格低了几十万元。因此，评估公司为银行做出公正的专业服务对客户、业主、银行而言是非常重要的。
  
  然而，随着二手楼交易量的不断攀升以及深圳二手楼地产中介风起云涌，二手楼评估价格的公允性和作用也日益受到挑战，市场对于评估也有了多种认识和质疑。一方面是银行要降低风险，要求指定评估公司来对物业进行评估，而另一方面，是卖家通过种种关系，希望评估公司提高评估值，以此提高物业价值，获得更多的银行贷款。
  
  什么样的评估价格是公允的呢？专家指出，在评估一个物业价值的时候，必经是以整个市场为基础，以市场上普遍的成交价格作为依据，在公开的市场价值下真实成交为前提，用真实成交案例作比较，以公正公平为原则，以正确的方法测算出来的价格。换句话说，只有评估公司做到了公正、客观、专业、诚信，客户、业主和银行的利益才能到**大的保证。 2014-04-07 09:36:54
• 154****6776 1、如果家里有其他房产：可以用家里的房产作抵押，可以贷总房款的70%。
  2、如果家里没有房产：可以走链家的代购业务——就是由链家先帮您出钱垫资，买完房过完户后，将房本抵押给银行，银行把钱再还给链家。
  目前在政策的影响下，全款买房的趋势成为主流，链家的代购业务，帮很多客户解决了燃眉之急。 2014-04-07 09:15:44
• 145****9491 具体的不好弄，要么找当地的房产公司要，要么就网上找，要么就提供邮箱，我们能提供 2014-04-06 21:57:33
• 132****1151 掌握一个规则 就是没拿到全款 一概不去交易中心办理过户 其他都是假的 2014-04-06 09:24:58
• 142****8164 您好，把您邮箱发给我，我给您发一份电子版！ 2014-04-06 09:24:54
• 157****0996 买房时**好是买方陪着中介一起去交些重大资金之类的钱，只要跟钱有关的**好是问个清楚或是跟着去。 2014-04-05 21:55:34
• 151****0252 高评估，让评估公司把评估总价弄高点，可以做0** 2014-04-05 09:49:30