①在买房时需要根据自己现有的资金来买房,也就是说买房之前要有一个理性的规划,不要冲动的进行消费。如果自己的经济基础比较的好,那可以适当的买一些大户型的房子,这样居住的舒适度要更高,但如果资金有限的话,可以考虑小户型的房子。②在买房的时候对地产公司的信誉以及实力要进行考证,不要去选择那些实力不强或者说信誉不好的开发商,否则的话很有可能不能够按时的交房,或者说房屋的质量会出现问题。③购房的资金不要一次性的投入,有些房地产公司对一次性交费的优惠是比较大的,但一次性投入购房资金的话,确实是一笔很大的开支。假如说一次性的交费,万一开发商不能按时交房,那到时候购房者就比较被动了。④要选择合适的户型,户型的好坏将直接决定未来居住的舒适程度。
拆迁评估存在哪些方面的问题?
146****7441 | 2014-03-20 15:52:20-
133****2972 在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时,必然会涉及到评估时点的确定问题,由于房屋拆迁是个动态的过程,从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置,一般需要三至五年时间。
在这个过程中,至少有以下几个时点:决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。
在这么多的时点上,比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。 2014-03-22 18:47:51 -
133****6656 中国首席拆迁律师团---路永强律师教您维权
随着我国城镇化进程的加快,大规模的房屋拆迁和企业拆迁还将持续一段时间,对于被拆迁企业主来说,**关心的莫过于怎样拿到合法的补偿,怎样能够获得更高的合法利益。路永强律师及率领的中国首席拆迁律师团在多年的法律实践中总结,多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估,或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告,这是大错特错的,企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果,也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此,重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。
一、法律依据。
国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。
集体土地上企业评估:《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。
二、从事实角度讲需要注意的问题。
工厂拆迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重视。一般来说,工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段),上升至**高值(拆迁阶段),然后从**大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。
下面,就这三个阶段分别进行一些分析:
(一)拆迁准备阶段:
⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;
⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;
⑶由于工厂将要拆迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
⑷由于工厂将要拆迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂拆迁前的生产管理;
(5 )工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。
(二)拆迁阶段:
在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括: ⑴生产经营中仍需要支付的费用:
A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;
D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。 (2)财务费用:
因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段,拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。
(三)、拆迁后生产恢复阶段:
在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;**后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。
三、从法律角度应当注意的问题。
1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是**容易被忽视的,从实践经验来看,自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果**多的相差一倍还多。
2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现,很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的,这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重,一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识,在评估报告中漏项是**常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。
4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中,总是想先跟企业施压,绝口不提评估事宜,也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是需要密切注意的违法行为。
总之,在路永强及中国首席拆迁律师团在办案过程中发现,每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题,但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发,认真分析影响企业评估的各个症结所在,才能更大限度的提高补偿,争取补偿。如遇以上难题请致电中国首席拆迁律师团,竭诚为您服务。 2014-03-20 16:21:19
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买房需要了解以下几方面的问题才不容易吃亏:①查看房屋资质是否齐全。无论是购买现房还是期房,都需要是5证齐全的,如果购买了没有预售证的房屋,那么会存在诸多的风险,比如房屋质量不过关,甚至还有烂尾的风险。②了解房源的优势。其实每个楼盘都有自身的优势与特色,比如环境以及配套设施等等,在购买时可以了解该楼盘的主打优势,看看是否和自己的要求相匹配。③询问详细价格。通常情况下,开发商给到购房者的价格为均价,这时候就应当问清楚具体的房屋价格,因为这样才能更好的了解该房屋的实际情况,做好心理有数,也就避免了超出预算的情况出现。④公摊面积的大小。由于房屋面积越大,那么房屋总价也会越高,而公摊面积如果过大,那么房屋的价格也会高一些,此时得房率也会降低。但也不能一味的追求过小的公摊面积,因为公摊面积过小,居住起来的舒适度也不高。
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买房子需要注意的问题还是比较多的,比如说尽可能的不要购买二层,因为现在无论是低层住房还是高层住房,一般厨房的下水道都是二层往上一条,一层独立一条,如果说房屋的质量不够过关的话,很容易会发生堵塞的情况,尤其是卫生间如果发生堵塞的话惨不忍睹,不仅会导致自己家庭当中房屋受损,而且在维修的时候也不是特别的方便。除此之外在挑选房屋的过程当中,也尽可能的要选择第1期开发的房子,因为开发商为了能够拥有更好的口碑,往往第1期开发的房子价格便宜而且质量比较好,此外在购买房子的时候,注意不要购买临街的房子,这样的房子噪音比较大,自己居住的时候,不是特别的舒服,而且这种房子也会影响到后期的再次交易,尽可能的挑选小区中间的房子。
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1、水电装修验收流程(1)检查各类水电改造材料。大家记住只有水电材料过关才可以进行接下来的水电验收步骤,因为材料的质量直接关系到日后的生活质量。(2)验收水管路线排列是否合理。在水电装修验收中要看一下水路管道有没有横平竖直,铺设得牢不牢固。(3)检查各个管道之间的间距。比如水管与燃气管之间不可以小于50mm,而电管与水管的间距则应该在50mm至100mm之间。(4)注意各类电线与线管是不是都包扎严密,没有杂乱无章。比如电源线应该有套管,而工作零线与三角插座的接地线要分开。(5)检查防水工程有没有做好。这是水电装修验收中很重要的。大家可以做一下积水实验,不渗水的话这个工程就是成功的。此外,墙面之类的防水层应该没有翘边等问题,各个排水量畅通无阻,防水基层含水率不可以超过9%。(6)验收冷水阀与热水阀的水口。像开关、阀门等应该平整,彼此之间要水平,像开槽应该做防水处理。
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买房需要注意的问题如下:①重视资金问题。如果没有充足购房资金,可能会因为拿不出首付而错过心仪的房子,即便开发商给出一些优惠条件,也是在付完首付之后才能兑现。②注意需求要明确清楚。购买之前应当明确自身想要的房屋的具体条件,不能漫无目的的挑选。③注意查五证。开发商在拥有5证之后才可以进行房屋的出售,否则房屋出售是违规的,风险比较大。④确认楼盘细节。比如,楼盘的朝向,楼盘的地段以及楼盘周围的房价等等,这样更容易计算出购买此楼盘是否合算。⑤售楼广告莫轻信。有些开发商所打出来的广告相对来说是比较诱人的,但是这其中可能存在夸大的成分在与事实并不符,很容易误导购房者,因此对于广告不能全信,必要的时候可以写入合同。
