在政府补偿的返迁地上盖的房属于小产权房吗，为啥呢？

通俗点的说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我国所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。大产权和小产权的区别如下：①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。大产权房可以自由转让，没有时间上的限制。③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④购买小产权房后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。

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所谓经济适用房，是由政府补贴的（一般是不收取土地出让金），本地人可以申请购置的房产，规定经济适用房的利润不超过百分之三（事实上一般做不到这么低），所以房价较低，申请经济适用房的条件比较苛刻，本地户口，经济收入在一定水平以下（个地方规定不同），填写申请资料，政府公示取信，取号排队等等，经济适用房不存在与公积金的必然关系，经济适用房五年内不可出售，五年后出售将补交土地出让金。返迁房，也叫拆迁安置房，原本并非房产行业的正规房产政策范围内，属于我国独创，返迁房的前提是你对于现在要拆迁的房产本身就拥有一定的产权，比如村镇集体分配土地上的自建房产，房主就对所建房屋拥有建筑体的所有权，一般国有企业早年分配的住房，就要看其国有企业自身的政策了，这一范围的房产管理比较混乱。廉租房，使用政府出资建造，以廉价租赁给居民的一种房产，租房者对其房产只用使用权，毫无支配、所有权利，申请难度不亚于经济适用房。在以上房产中，只用经济适用房可以按揭。

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买返迁房不是没有房产证，而是国际规定返迁房在5年内限制上市交易 ，不给房产证 。等过了五年，就有房产证了。注意：购买返迁房需要注意：1、按《房地产交易管理办法 》规定，没有取得房本的房屋是不允许上市交易的。2、这种交易是无法保证其交易安全性的。

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如果是普通动迁房，性质就等于商品房，完全可以操作。你现在的操作方式类似于期房转让。第一种方式，你们先签拆迁安置房买卖合同，约定条款内容，产证出来后配合买方做过户，缴纳相应二手房税费。如果你想拿到大部分款项，估计买方不会同意，也要保护对方的权益。可以约定托管银行。第二种方式，在开发商那里直接更名，有点法律风险。

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一、是否为大产权房很容易判断：1，我们所说的商品房（大产权房）是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。2，大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）。3，大产权房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，更不用说没有预售证了。4，大产权房是可以网签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。5，大产权房是可以支持银行按揭贷款的，小产权房是不能做银行抵押贷款的。二、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。三、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

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