如何处理物业管理

• 143****1941 可以投诉物业,让物业合理的赔偿,让他们立刻搬出去,然后把锁芯换掉。 2014-03-18 15:31:11
• 147****9270 手续费二手房办理入户手续无需缴纳手续费：根据上海市物价局的有关规定，物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元手续费，听听试用期辞职。但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。押金不得收取押金：根据上海市物价局的有关规定，物业管理企业不得向业主、使用人或施工装修队伍收取装修保证金、押金。维修基金案例：2005年，王女士看中一套2000年的二手商品房，总价35万,产权为70年。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。那么，王女士应不应该支付给业主呢？“我爱我家”专家认为，当买卖双方签署协议时遇到基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商**终达成共识。维修基金一般会有以下四种处理方法：（1）房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户,王女士便不用缴纳此项费用。（2）双方协商共同承担,即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。王女士应支付业主3000元的房屋维修基金。（3）买卖双方经过协商按一定比例支付。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70×6000=5571元的房屋维修基金。（4）房屋业主要求买主全部承担这笔房屋维修基金。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。相关文章 2014-03-18 13:37:58
• 158****4700 物业行业工作关系到百姓的**基本的工作和生活，对构建和谐社会起着关键性的作用。但是目前我国针对物业行业的法律法规还未健全，各项条例滞后，严重制约了物业行业的发展。所以我认为要做好这项工作就要对物业管理工作有正确读认识；要善于沟通加强与业主和物业使用人的互信度；要培养物业企业的高素质的人才。
  首先，物业管理企业每一位员工要对自己从事的行业有正确的认识。物业管理企业要发展就要盈利，就要经营，我们经营什么呢？我们不象工厂生产产品进行交易获取利润。我们经营的是服务，我们管理是为了更好的服务。我们管理环境，管理秩序，设施设备管理，这些都是为我们的每一次的服务做坚实的保障。但是作为我们工程部门来说，每一天每一次的工作都在消耗公司的财物，如果控制不好这些耗材的使用，物业企业的服务成本就会增加，降低了公司的利润。从而影响公司的整个经营策略。所以对于一个合格的物业工程管理员必须要有成本意识，在保证设施设备效率**大化的情况下杜绝浪费。
  其次我认为做好物业管理工作沟通是非常重要的。我们不光要在部门内部进行沟通；要部门与部门之间沟通；要和公司管理有关联的行政部门和能源部门沟通；**重要的是和我们的业主和物业使用人之间进行沟通。只有架起了沟通这座桥梁，我们才有正确的工作方向，才能做到事半功倍。就工程维修来说，我们认为收本该业主承担的费用是很正常的，可是业主就不理解，因为业主不一定知道他们所交的物业管理费用是干什么的。我们就有义务给业主解释啊。让他们明白我们的工作，理解我们的工作。业主不一定是对的，但在物业管理服务工作中业主永远是第一位的，他是我们服务的主体，所以对业主沟通体现在我们工作的每一个环节。
  **后我认为要做好物业管理工作就得在物业行业内有一批高素质的人才。培养和建立自己的人才库非常重要。一个有发展潜力的企业一定要有充足的后备人才。这些人才可以在公司的发展过程中发挥自己的才能。所以我认为要做好物业管理工作必须要有的正确认识和高度的责任心。要团结协作，努力学习不断提升自己的业务水平就一定能做好物业管理工作。和谐社区、和谐社会就一定在我们身边。 2014-03-18 11:05:05
• 142****2815 没事上根烟，仅此而已，人家觉得你看的起他，你尊敬他，就处的好！ 2014-03-18 09:41:41
• 156****9745 业主欠物业管理费太久，而且数额较大的，**好的办法先行告知，没效果的。上法院了。 2014-03-17 13:33:27
• 144****1564 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：
  （一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。
  （二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。
  （三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。
  （四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。
  （五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。
  （六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。
  （七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。 2014-03-17 09:34:52
• 158****3319 不知不觉2011年已过了一半了，我在xx物业管理有限公司工作也快8个月了，也是我在社会初露锋芒的8个月。从刚入公司的收取路面停车费到之后转为管理员都让我学到了许多在校园里学不到的知识和经验，也许这些就是理论和实践结合的成果。 [找文章到☆大☆秘☆书☆网-一站在手，写作无忧！]
  下面我对这半年来从事管理员工作进行总结：
  1.处理投诉、纠纷方面
  刚为管理员经常遇到一些投诉、纠纷。由于欠缺工作经验，许多事情总不能很好的处理或解决，而且还担心自己把事情搞砸。经常遇到问题就跟小林、小陈咨询好方法、好措施，或者直接反映给上级领导，然后再观察并学习上级领导对这些事情的处理方法。自己也在不断的处理投诉、纠纷的过程中总结了一套处理流程：
  ⑴首先应该给投诉者或者纠纷者作“降温”的思想工作；
  ⑵分析、调查问题的原因；
  ⑶若问题有涉及物业管理的相关法律法规应该结合物业管理相关的法律法规，然后根据实际情况拟定科学的解决方法；
  ⑷**后当然是具体方法的落实。并总结每次处理经验为日后的处理相类似问题做基础。
  ⑸投诉、纠纷处理回访，可以让我们的工作得到业主的肯定，同时也能缩进我们与业主的关系，方便日后物业管理工作开展。
  2.交房、装修方面
  交房和装修方面又可以分为交房、装修手续的办理和装修管理两方面。
  ⑴交房、装修手续方面
  再还没有办理一份交房、装修手续之前，我就先跟小陈学习了交房和装修手续的整个流程并且做好笔记，在给不同的业主办理交房、装修手续的过程中不断的熟悉。
  交房：①检查业主的交房发票，和售楼部开出的交房通知单并回收交房通知单。
  ②确认业主身份且要业主身份证复印件一张归档，让业主填写《业主档案表》，填写好《用户手册》的“业主合约”（一式3份归档2份）让业主签字；
  ③移交房屋质量保证书和使用说明书和进户们钥匙并让业主在《确认书》（一式2份归档1份）上签收以上3样东西，且做好质量保证书和使用说明书的领取登记；
  ④指导业主对其套房进行验收，并填写好《质量验收单》；
  ⑤首要交房资料整理归档。
  装修：①收取装饰装修的企业相关资质证书的复印件一份，并根据建设部的《住宅室内装饰装修管理办法》审核施工图纸；
  ②填写《二次装修申请表》，然后物业公司、业主和装修公司三方签订《装修协议书》（一式3份 各持一份）并跟业主和装修公司强调装修过程中应注意的重要事项；
  ③收取施工押金并发放《施工许可证》
  刚开始都是经常对着这些步骤一步一步办理。
  ⑵装修管理方面
  装修管理**重要的是水电和泥水这两块木工和油漆一般比较少出向违规情况，下面我对自己在装修管理的水电和泥水方面进行总结。
  水电：检查卫生间、厨房和阳台的给排水系统，是否有乱接乱改、是否有跟施工图纸的设计不一。发现有渗漏水隐患或者其他不合理的地方应该及时通知业主整改；检查电力系统有无乱接乱改，电力的使用是否有存在安全隐患。
  泥水：检查卫生间、厨房是否有加作防水层；是否有乱砌墙；结构有无按施工图纸施工。
  有效的装修管理可以把违规装修抹杀在萌发阶段，避免日后不必要的返工，也减少了日后许多由于违规装修造成的投诉、纠纷；有效的装修管理可以让小区的统一美观，使小区更加规范、更具品味；有效的装修管理体现了一个物业公司的管理能力。
  半年来本人把工作重心都放在处理日常投诉、纠纷和交房、装修方面而忽略对小区环境卫生的检查和保洁员的保洁工作的监督还有保安的管理工作。一个小区的环境卫生、秩序和保安的整体形象都是管理员基本的管理内容的而且直接影响着一个物业管理企业的形象，所以下半年本人将在这方便加强管理力度！只有良好的企业想象才能谈创金汇物业管理的企业品牌！ 2014-03-16 22:41:07
• 158****7415 你是业主还是二手房买主？是业主的，物业费、手续费、维修基金的交房时都要付，装修押金如果交房时付，上海350元是不退的，算垃圾清运费；
  如果装修时付，装修完该退，应该是装修工人付的人头费。是二手的，前房东都付了，不要再付了，**多装修押金应付一下。也可能装修第二次，再付一下垃圾清运费。 2014-03-15 18:50:17