商品房交付过程中的纠纷！

• 155****8930 原告张力与被告乡园房地产公司签订了一份商品房销售合同，合同中约定在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交萍乡仲裁委员会仲裁。
  不久，双方因在房屋交付过程中产生纠纷协商不成，原告便起诉到了法院。在案件开庭审理时，被告方提出了管辖权异议，认为双方在所签订的商品房买卖合同中已经约定仲裁条款，且因法院指定的举证期限截止到开庭当日，按照法律规定，仲裁声明应于开庭审理以前提出，被告方于开庭时休庭以前提交了该约定，符合法律规定，仲裁协议仍然有效，故本案纠纷应由原告向萍乡仲裁委员会仲裁申请仲裁，法院对本案无管辖权。
  （文中人物为化名）【分析】我们先厘清一下法律关于仲裁协议在诉讼中效力的规定。《中华人民共和国仲裁法》第26条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；
  另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第14条对上述规定予以了说明，即仲裁法第二十六条规定的“首次开庭”是指答辩期满后人民法院组织的第一次开庭审理，不包括审前程序中的各项活动。
  那么依据仲裁协议提出管辖异议的期间究竟应作何理解呢？是指在第一次开庭审理尚未开始以前，还是首次开庭结束之前均认定为“首次开庭以前”？笔者认为，《民法通则》中只对“以上”“以内”等是否包括本数表示作出了规定，对“以前”是否包括本数，民事法律和司法解释均没有明文规定。
  《现代汉语词典》中对“以前”的描述为“在某个时间或者处所的前面”，从语言习惯和文义解释来看，“以前”是不包括本数的，且《民法通则》等法律、司法解释表述“本法生效以前”、“施行前”等用语的含义，也是不包括生效、施行的时间点，故“开庭前”应不包括庭审之中，如庭审从上午9点持续到了11点才结束，那么开庭前应指九点以前，而不应包含开庭后庭审结束前的庭审持续时间。
  本案中，被告在第一次开庭审理开始后的答辩阶段提出了口头的管辖异议，庭审结束后才提交书面管辖异议书。此时庭审已经开始，即已超过了法律和司法解释规定的“首次开庭前”的异议提出时间，应视为放弃了仲裁协议。虽然被告在开庭时提交仲裁协议并未超过指定举证期间，但举证期间中是规定双方提交证据的期间，并不等同提出管辖异议的期间。
  故被告所提出的管辖异议，不能成立，依法应裁定驳回。同时，法官也提醒广大群众，本案中的被告方主要混淆了举证期间和管辖异议的提出时间，这二者在一定程度上会有重合，如法院对适用简易程序审理的案件在立案后指定了15天的举证期，为了避免当事人在庭审中突然提交证据而引发的不必要的麻烦，一些法院将开庭时间定在了举证期限届满的**后一天。
  对记载有仲裁协议的合同或约定而言，完全可以在开庭当日作为证据提交法庭，但是若要依据仲裁协议提出管辖异议，则必须在开庭之前提出，避免使己方权利受损。 2014-03-16 09:51:29
• 153****6841 每年年底，是商品房交付的集中期，也是房地产市场投诉和纠纷的高发期。和往年一样，**近一段时间，很多地方出现购房人关于房屋面积、景观等缩水问题的投诉。为了保障购房人利益，维持房地产市场稳定。
  套内面积咋比合同少4%
  案例用积蓄买了一套房，可面积咋比合同少了4%？提起买房，市民赵女士一肚子火：当时双方约定，如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时，超过可退房。可前几天交房后，自己委托一房产测绘单位重新测量，发现套内建筑面积比合同约定少了4%。
  支招根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定或者约定不明确时，误差比例在3%以内的，双方据实结算；若超过3%，买房人可要求解除合同要求开发商无条件退房，并返还已付购房款及利息。
  楼盘重点景观区建起楼房
  案例上海市民钱先生满心欢喜地购买了一套景观房，售楼小姐当初指着模型介绍了楼盘的具体规划，还重点介绍了一处赏心悦目的景观，买下房入住半年后，他和很多业主都十分郁闷，原来，随着二期工程建设的推进，这处重点景观变成了一幢楼房。
  支招根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这一说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。钱先生的这一案例中，房产商应当承担违约责任。
  会所和泳池面积都缩小
  案例当初楼盘介绍书说，小区将设有8000平方米的高档会所，还有室内游泳池等设施。市民孙小姐说，当时也是被小区配套所吸引，才买了这套房，谁知道现在拿到房子了，小区里的会所面积却不足4000平方米，足足比当初购买时减少了一半，游泳池规模也很小，还对小区之外人员开放。
  支招在这一案例中，该楼盘的介绍书属于宣传资料和销售广告，孙小姐在购买商品房时应当注意收集，如果交付的房屋与宣传资料和销售广告不符，孙小姐可以联合小区业主，以集体诉讼的方式要求开发商承担违约责任。
  2.8米的楼高咋降十厘米？
  案例当时签订的预售合同约定房屋层高为2.8米，交房后，市民李先生却发现房屋质量保证书中注明的层高只有2.7米。
  支招购房合同的订立主体是李先生和开发商，因此房屋层高为2.8米的约定对开发商有效。实际交付的房屋层高仅有2.7米，表明开发商擅自变更了合同内容，属于违约行为，应当依法向消费者承担违约责任。
  土地使用年限咋缩了7年
  案例市民周先生向记者反映，他去年购买房产前，售楼小姐告诉他该楼盘的土地使用年限为70年。但购买之后，他才发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为2007年至2070年，房屋实际的土地使用年限仅为63年。
  支招通常开发商从政府部门取得土地使用权后，有一定的开发建设周期，所以楼盘房屋的土地使用年限都不会是70年。专家提醒，市民在购房前应该分清土地和房屋的使用年限，弄清两者的区别，避免权益受侵害。 2014-03-15 09:43:54
• 141****3717 按约定。协商，不行就诉讼解决。 2014-03-15 09:03:26
• 147****1631 1.毛胚房的交房标准。
  就是达到建筑必须具备基本设施与功能的完整，满足建筑工程验收规范标准。说白了就是没有任何装修色彩的房子，四白落地、**简单的洁具、面板等（详细看销售合同）
  2、房子超期交付有没有补偿，还的看你的销售合同，如果有，你才能开发商提出索赔。
  3、违约金不包括拆迁补偿，他是债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。通常违约金出现在你与开发商签订的合同中，该条款受法律保护。 2014-03-14 17:02:51
• 154****9197 1延期交房的违约金万分之0.1,这个极为不合理。是可以要求提高的。2、验房问题按合同约定3、贷款保证金”,这个不合理4、属于严重质量问题,可以要求赔偿 2014-03-13 16:46:50