如果双方未签订买卖合同,但有口头承诺，现买方未付清房款,卖方可否终止交易?

一般情况下，应当经法院的审理后，拿到生效法律文书，可以申请人民法院强制执行，也就是说，申请强制执行之前应该是已经判决或者裁定了，而不是直接到法院申请强制执行，还是要先立案再审理，经过法定程序以后才能申请强制执行。所以说，如果法院判下来对方应当过户了，可以申请执行，要求对方履行义务。或者更直接的方法，诉讼请求中直接要求法院确定所有权归属，这样法院可以直接在法律文书中判明所有权归属，这样也是有法律效力的，相当于过户手续，可以拿着判决书直接去过户。法条依据：《公证法》第十条　具有债权内容的调解协议，公证机关依法赋予强制执行效力的，债权人可以向被执行人住所地或者被执行人的财产所在地人民法院申请执行。《民事诉讼法》第二百一十四条　【公证债权文书执行】对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。公证债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机关。《**高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第十条　具有债权内容的调解协议，公证机关依法赋予强制执行效力的，债权人可以向被执行人住所地或者被执行人的财产所在地人民法院申请执行。

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从形式上看，买卖合同没有成立。 房屋买卖合同须以书面形式签订。 双方未签字，所以书面合同未成立（少一方签字都不成立的）。 但司法实践是这样认定的： 甲与乙之间虽书面房屋买卖合同未成立，乙购房后尚未完成过户手续，但已实际居住，房款也已全部付清，应视为房屋已实际转移占有，甲与乙之间的“口头协议”应判定为有效合同。

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卖方不履行合同的，买方可以到法院起诉确认合同的效力，并要求对方履行过户义务，胜诉后可以申请法院强制执行，办理过户手续，但是法律规定的特别情形除外（比如房屋已经过户到其他善意第三人名下等）。相关法律依据：《合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

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合同解除分为协议解除和单方解除。单方解除有个条件，就是当事人在订立合同时可以预先设定，解除合同的条件成立时，解除权人可以通知对方解除合同。 如果达到了法定解除的条件，依据《合同法》规定也可以解除：(1) 当事人因不可抗力致使不能实现合同目的时可以解除合同。 (2) 在履行期限届满以前，当事人一方向另一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时另一方可以解除合同。 (3) 当事人在迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行是可以解除合同。 (4) 当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同。 （5）法律规定的其他形式。

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购房合同自双方签字盖章之日起生效。即使没有继续办理按揭手续，也不影响购房合同的效力。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。

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