前期物业管理存在哪些问题及解决方案

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，其实不然，物业公司在前期物业管理中也发挥着重要的作用，下面就来介绍一下前期物业管理方案中的内容。 前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 （一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为以后提高、保养、维修打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定「小区业主公约」，「管理处岗位职责」，以及员工的规章制度。 （四）制定详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，「水电设施、设备巡检计划」，「公共照明维修计划」，「监控与消防系统维护计划」等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训期限一个月。并对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）设接待处，白天有专职人员接待客户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。 （二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌、热情。 2、保安倒班制，实现24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明 4、充分发挥小区24小时电视监控系统，Tv分割镜头监控系统、可视对讲系统、门禁系统，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器诫 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启动。 8、小区内出入口设有明显标识，各栋、单元、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与邻近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆进出凭卡，外来车辆未经许可不得入区。 （三）为保障小区内公共秩序和财产安全，依据「中华人民共和国治安管理公司处罚条例」，特制定本规定。

物业公司进入一个新的小区，要使小区居民拥有更好的居住和生活环境,物业管理公司应从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。然而物业管理公司如何做好前期物业管理工作。 前期物业管理 （一）签好合同 国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是物业建设单位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以合同的形式赋予物业服务企业独立管理运作的权利，可以减少物业建设单位不必要的干扰，更有利于物业服务企业提高自己的管理能力和服务水平。 （二）处好关系 前期物业管理中，存在着物业建设单位、物业服务企业、业主之间相互关联与制约的关系。在这三者关系之中，物业服务企业既不能得罪物业建设单位，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是物业建设单位说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾，既要承担起物业建设单位赋予的管理服务职责，为物业建设单位排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。 （三）搞好告示 前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的。业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物业服务企业作为小区的管家，要将小区的各项管理规定及安民告示，通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。 （四）处理好三者关系。 前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。

物业管理存在的问题有很多，例如物业公司管理不妥当，卫生方面没做好，小区安全得不到保障等，这些方面业主可以成立属于自己小区的业委会，通过也维护对物业管理公司进行约束。物业对入伙后的花园（社区）的管理现实与开发商的广告承诺太不相同。一些开发商在房地产营销过程中，往往夸大其词，广告很诱人，但在业主入住后，他们发现许多条件不能满足开发商在早期宣传中的承诺，这种现象极为普遍。以某些社区为例，许多业主抱怨开发商在宣传中说他们可以在家享受海景，物业公司是五星级管家等。入住后，他们发现东部正在建造的一组建筑物总是挡住他们的视线，还有物业公司的管理也不是让业主感到很舒适。同时，一些社区的绿化覆盖面积和绿化质量不符合业主的期望和要求。业主认为开发商欺骗他们，所以他们到处抱怨，矛盾不可调。这时候就需要看当时签订的合同条款是怎么规定的了，还有通过业委会来对物业公司进行约束看管。

（一）综合服务1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。3、设有服务接待中心，公示12小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。(二)房屋管理及维修养护1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。5、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。6、每两年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。8、急修1小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、明确设施设备的维修养护责任人，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。5、小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。6、水、电、电梯、中央空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率90%以上。8、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；建立消防责任制及火灾消防预案。（四）绿化养护1、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长一般，无枯死、无树挂；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在半个月内清除，并适时补种。2、草坪平整，及时清除杂草，有效控制杂草孳生，无垃圾、无烟头纸屑；3、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。4、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。5、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。6、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。（五）保洁服务1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清；保持垃圾设施清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半个月拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半个月清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每半个月擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。3、共用雨、污水管道每两年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作（六）协助公共秩序1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。2、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10个小时有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，并做好巡查记录。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；赞同3评论

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停电事故突发事件处理预案 1．目的使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的公共人员及财产的安全。2．范围2.1适用于各项目、各部室3．事件级别的定义3.1三级事件： 计划性停电事件3.2二级事件： 非计划性停电事故3.3一级事件： 外网突发停电事故4．事件处理组织机构、职责分工4.1处理此类突发事件的归口部门为中控室，责任部门为工程部。4.2其他部门应根据工程部处理事件的需要提供相应的支持和协助。5．通用处理程序5.1发生停电事故：5.1.1通知工程部。5.1.2工程部现场确认并采取临时措施，同时通知中控室。5.1.3工程部、客服部检查电梯，并释放、安抚被困人员。5.1.4在发现或得知该区域停电后，中控室立刻电话通知工程部配电室人员前去处理，并且通知内保立即到达事故区域进行疏导并加强防守，避免给坏人造成可乘之机，并做好现场向客户及顾客的解释工作（必要时打电话通知外保驻地备勤保安前来支援）。5.1.5中控室电话通知电梯维保公司人员赶到现场，确认电梯内是否有被困人员。5.1.6客服部做好对业主/客户的解释工作。5.1.7中控室通知项目总经理。5.2工程部检查、维修。5.3供电恢复：5.3.1工程部逐一检查开关状况。5.3.2保卫部逐一检查门禁情况，并积极配合工程等部门完成电力抢修工作。5.3.3客服部做好对业主/客户的回访工作。5.3.4恢复供电经营秩序正常后，现场保安听到命令后方可撤离现场。5.3.5中控室通知项目总经理。6．特殊处理程序：（大厦项目）6.1非工作时间发生非计划性停电、外网停电时，由工程部值班电工进行紧急处理及联系确认。6.2保安部接到通知后，立即组织人员赶赴停电现场，维护好现场秩序，疏导周围无关人员，并对停电区域加强防守，防止意外的发生。6.3恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。6.4事故处理完毕后，工程部填写事故报告。6.5供电恢复后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。6.6恢复正常后，中控室通知项目总经理。7．特殊岗位要求7.1重要机房区域（如：中控室、电梯机房、电话机房、配电室等）发生突然停电时，检查备用电源切换是否正常，否则立即通知工程部进行维修。7.2保安部加强对停电区域安全保卫工作的巡视，如影响到安防系统，要在该区域设专岗进行职守。（如：门禁、财务室、主要出入口等）8．不同级别的停电事故处理程序8.1三级事件：（计划性停电）指供电公司或物业公司根据需要按照工作计划对变配电系统设备进行停电保养检修，其目的是为了确保供电系统安全可靠的运行。8.1.1 工程部确定停电日期、时间、区域，报项目总经理及各部门经理。8.1.2 客服部逐户书面告知受影响区域业主，提前做好准备。小区项目以公告形式告知。8.1.3 保卫部做好安全保卫、人员疏导的准备和现场巡视等工作。8.1.4 工程部提前停运相关设备。8.1.5 工程部停电前通知中控室，中控室应提前关闭相应安防设备。8.1.6 检修完毕、送电前，通知中控室，以便其恢复相应措施。8.1.7 恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。8.1.8 恢复供电后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。8.1.9恢复正常后，中控室通知项目总经理。8.2二级事件：（内部非计划性停电）即因过载、故障或人为操作失误等原因造成的停电。8.2.1工程部接到停电报修后，立即派人现场查看，确定事故原因。8.2.2确系内部原因，立即组织相应人员进行抢修。8.2.3工程部、客服部共同检查、释放、安抚电梯被困人员。8.2.4保卫部立即安排人员到停电区域进行安全控制。8.2.5工程部电话告知中控室，紧急情况下可直接通知相关部门。8.2.6客服部逐一电话通知住户，解释停电原因，安抚住户；小区项目以公告形式进行通知、安抚。8.2.7抢修工作完毕后，通知中控室，检查无误后恢复供电。8.2.8恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。8.2.9事故处理完毕后，工程部填写事故报告。8.2.10供电恢复后，保卫部全面检查门禁系统是否恢复正常。8.2.11恢复正常后，中控室通知项目总经理。8.3一级事件： （外网突发停电）外网停电一般是由供电局线路受外力损坏及设备发生故障引起，其影响面较大。8.3.1 工程部接到停电报修后，立即派人现场查看，确定事故原因。8.3.2 确系外网停电后，立即与供电部门进行联系咨询停电原因、恢复时间等事项。8.3.3工程部、客服部共同检查、释放、安抚电梯被困人员。8.3.4 客服部做好对住户/客户的安抚、解释工作。8.3.5 保卫部做好停电区域的安全保卫工作。8.3.6恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。8.3.7 事故处理完毕后，工程部填写事故报告。8.3.8 供电恢复后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。8.3.9 恢复正常后，中控室通知项目总经理。8.4特殊情况：（单路停电）8.4.1如停电回路是备用回路，应密切监视并与供电公司取得联系，同时上报工程部经理。8.4.2如停电回路是正在使用的回路，应立即与供电公司取得联系，同时上报工程部经理。在供电回路设计允许的条件下，征得同意后，按配电室倒闸操作票的要求进行倒闸（倒闸操作票各项目按自身情况自行填写）。8.4.3工程部经理通知项目总经理。9．善后处理9.1如条件允许，项目总经理应到场主持善后工作的有关事宜。9.2客服部应做好对所涉及区域的业主/客户的回访工作，并作记录。9.3工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。9.4保卫部做好消防、安防系统的检查工作。9.5由项目总经理统一行使对外发布消息权。10．项目应根据自身的实际情况，制定相关个性文件为实施本预案的支持文件。10.1相关倒闸操作票10.2各级电闸位置图及其控制范围10.3停电通知范本10.4公司主要负责人联系电话10.5外联单位电话联系表10.6业主/客户紧急电话联系表10.7项目其他处理的培训文件10.8停电事故应急处理日常培训知识这么多问题怎样才能全部回答啊把你的联系方式给我全能给你qq616834582,我的博客

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