物业管理服务方案 及应急措施

• 142****4159 （一）综合服务
  1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。
  2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。
  3、设有服务接待中心，公示12小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
  4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。
  5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。
  6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。
  7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
  8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。
  9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
  (二)房屋管理及维修养护
  1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
  2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。
  3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。
  4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。
  5、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。
  6、每两年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
  7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
  8、急修1小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。
  （三）共用设施设备维修养护
  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
  2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
  3、明确设施设备的维修养护责任人，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。
  4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。
  5、小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。
  6、水、电、电梯、中央空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
  7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率90%以上。
  8、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
  9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；建立消防责任制及火灾消防预案。
  （四）绿化养护
  1、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长一般，无枯死、无树挂；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在半个月内清除，并适时补种。
  2、草坪平整，及时清除杂草，有效控制杂草孳生，无垃圾、无烟头纸屑；
  3、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。
  4、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
  5、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
  6、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
  （五）保洁服务
  1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清；保持垃圾设施清洁、无异味。
  2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半个月拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半个月清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每半个月擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。
  3、共用雨、污水管道每两年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
  4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；
  5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
  6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作
  （六）协助公共秩序
  1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。
  2、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10个小时有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。
  3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
  4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，并做好巡查记录。
  5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；赞同3评论 2014-02-23 17:48:59
• 134****7801 停电事故突发事件处理预案
  
  1．目的
  使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的公共人员及财产的安全。
  
  2．范围
  2.1适用于各项目、各部室
  
  3．事件级别的定义
  3.1三级事件： 计划性停电事件
  3.2二级事件： 非计划性停电事故
  3.3一级事件： 外网突发停电事故
  
  4．事件处理组织机构、职责分工
  4.1处理此类突发事件的归口部门为中控室，责任部门为工程部。
  4.2其他部门应根据工程部处理事件的需要提供相应的支持和协助。
  
  5．通用处理程序
  5.1发生停电事故：
  5.1.1通知工程部。
  5.1.2工程部现场确认并采取临时措施，同时通知中控室。
  5.1.3工程部、客服部检查电梯，并释放、安抚被困人员。
  5.1.4在发现或得知该区域停电后，中控室立刻电话通知工程部配电室人员前去处理，并且通知内保立即到达事故区域进行疏导并加强防守，避免给坏人造成可乘之机，并做好现场向客户及顾客的解释工作（必要时打电话通知外保驻地备勤保安前来支援）。
  5.1.5中控室电话通知电梯维保公司人员赶到现场，确认电梯内是否有被困人员。
  5.1.6客服部做好对业主/客户的解释工作。
  5.1.7中控室通知项目总经理。
  5.2工程部检查、维修。
  5.3供电恢复：
  5.3.1工程部逐一检查开关状况。
  5.3.2保卫部逐一检查门禁情况，并积极配合工程等部门完成电力抢修工作。
  5.3.3客服部做好对业主/客户的回访工作。
  5.3.4恢复供电经营秩序正常后，现场保安听到命令后方可撤离现场。
  5.3.5中控室通知项目总经理。
  
  6．特殊处理程序：（大厦项目）
  6.1非工作时间发生非计划性停电、外网停电时，由工程部值班电工进行紧急处理及联系确认。
  6.2保安部接到通知后，立即组织人员赶赴停电现场，维护好现场秩序，疏导周围无关人员，并对停电区域加强防守，防止意外的发生。
  6.3恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。
  6.4事故处理完毕后，工程部填写事故报告。
  6.5供电恢复后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。
  6.6恢复正常后，中控室通知项目总经理。
  7．特殊岗位要求
  7.1重要机房区域（如：中控室、电梯机房、电话机房、配电室等）发生突然停电时，检查备用电源切换是否正常，否则立即通知工程部进行维修。
  7.2保安部加强对停电区域安全保卫工作的巡视，如影响到安防系统，要在该区域设专岗进行职守。（如：门禁、财务室、主要出入口等）
  
  8．不同级别的停电事故处理程序
  8.1三级事件：（计划性停电）
  指供电公司或物业公司根据需要按照工作计划对变配电系统设备进行停电保养检修，其目的是为了确保供电系统安全可靠的运行。
  8.1.1 工程部确定停电日期、时间、区域，报项目总经理及各部门经理。
  8.1.2 客服部逐户书面告知受影响区域业主，提前做好准备。小区项目以公告形式告知。
  8.1.3 保卫部做好安全保卫、人员疏导的准备和现场巡视等工作。
  8.1.4 工程部提前停运相关设备。
  8.1.5 工程部停电前通知中控室，中控室应提前关闭相应安防设备。
  8.1.6 检修完毕、送电前，通知中控室，以便其恢复相应措施。
  8.1.7 恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。
  8.1.8 恢复供电后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。
  8.1.9恢复正常后，中控室通知项目总经理。
  
  8.2二级事件：（内部非计划性停电）
  即因过载、故障或人为操作失误等原因造成的停电。
  8.2.1工程部接到停电报修后，立即派人现场查看，确定事故原因。
  8.2.2确系内部原因，立即组织相应人员进行抢修。
  8.2.3工程部、客服部共同检查、释放、安抚电梯被困人员。
  8.2.4保卫部立即安排人员到停电区域进行安全控制。
  8.2.5工程部电话告知中控室，紧急情况下可直接通知相关部门。
  8.2.6客服部逐一电话通知住户，解释停电原因，安抚住户；小区项目以公告形式进行通知、安抚。
  8.2.7抢修工作完毕后，通知中控室，检查无误后恢复供电。
  8.2.8恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。
  8.2.9事故处理完毕后，工程部填写事故报告。
  8.2.10供电恢复后，保卫部全面检查门禁系统是否恢复正常。
  8.2.11恢复正常后，中控室通知项目总经理。
  
  8.3一级事件： （外网突发停电）
  外网停电一般是由供电局线路受外力损坏及设备发生故障引起，其影响面较大。
  8.3.1 工程部接到停电报修后，立即派人现场查看，确定事故原因。
  8.3.2 确系外网停电后，立即与供电部门进行联系咨询停电原因、恢复时间等事项。
  8.3.3工程部、客服部共同检查、释放、安抚电梯被困人员。
  8.3.4 客服部做好对住户/客户的安抚、解释工作。
  8.3.5 保卫部做好停电区域的安全保卫工作。
  8.3.6恢复供电后，工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。
  8.3.7 事故处理完毕后，工程部填写事故报告。
  8.3.8 供电恢复后，保卫部全面检查消防、安防系统是否恢复正常。
  8.3.9 恢复正常后，中控室通知项目总经理。
  8.4特殊情况：（单路停电）
  8.4.1如停电回路是备用回路，应密切监视并与供电公司取得联系，同时上报工程部经理。
  8.4.2如停电回路是正在使用的回路，应立即与供电公司取得联系，同时上报工程部经理。在供电回路设计允许的条件下，征得同意后，按配电室倒闸操作票的要求进行倒闸（倒闸操作票各项目按自身情况自行填写）。
  8.4.3工程部经理通知项目总经理。
  
  9．善后处理
  9.1如条件允许，项目总经理应到场主持善后工作的有关事宜。
  9.2客服部应做好对所涉及区域的业主/客户的回访工作，并作记录。
  9.3工程部全面检查供电系统。大厦项目检查到竖井内每个开关。
  9.4保卫部做好消防、安防系统的检查工作。
  9.5由项目总经理统一行使对外发布消息权。
  
  10．项目应根据自身的实际情况，制定相关个性文件为实施本预案的支持文件。
  10.1相关倒闸操作票
  10.2各级电闸位置图及其控制范围
  10.3停电通知范本
  10.4公司主要负责人联系电话
  10.5外联单位电话联系表
  10.6业主/客户紧急电话联系表
  10.7项目其他处理的培训文件
  10.8停电事故应急处理日常培训知识
  这么多问题怎样才能全部回答啊
  把你的联系方式给我全能给你qq616834582,我的博客 2014-02-23 10:15:05
• 137****3270 不用规定 打110
  物业只能是协助公安部门做好安全防范工作
  《保安法》规定保安不能打人不能扣人，不打110能怎样
  不过物业公司保安部要有应急预案，防止事态扩大
  
  《物业管理条例》
  第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
  《江苏省物业管理条例》
  第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
  （一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
  （二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
  （三）* 协助 * 管理物业管理区域内 * 公共秩序 * 、安全防范、消防、交通等事项；
  （四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
  （五）应业主要求进行的室内特约维修服务； 2014-02-23 09:48:53
• 143****9424 物业维修和管理的应急措施
  一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施
  接报修后，工程维修人员即刻赶到现场，查证确定断水、断电、无煤气（非取用能源开关、设备设施损坏所致）。以此向上查，是否前一节开关、设施故障，有故障排除，无故障再向上一级检查，直至解决，如都无故障，是属市政故障，即向市政相关部门报告等候急修人员赶到，配合处理；同时告知业主关闭使用开关，防止突然供应产生意外。
  二、物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施
  1、当发生一路供电电源断电时，操作另一路切入并向相关区域供电、其范围有原确定的一些重要区域等，并检查其供电系统均是正常。
  2、如属市政故障，总煤气管道有外泄的，要疏散人员。设立警告牌，防止火种在泄漏周边出现，用封带临时作封堵；总水管有爆裂情况时，要用封带临时封堵，设立警告牌，防止人员滑倒。
  3、电告政府相关责任部门，同时了解是何原因、何时可恢复供应，并告知业主（广播或书面张贴）情况，提示关闭家中电源、水源、煤气开关，防止突然供
  应造成其他事故。
  4、断电、断水、无煤气时间过长的，如超过6小时要向需要的业主提供应适量饮用水；晚间发生断电时间过长的要向业主提供蜡烛或电池等照明用具。
  5、当恢复供电后，要在电源总开关操作恢复原供电状态时，检查其是否正常。当水、电、煤恢复供应后，要察看相关表房开关仪表，及时处理报修及不正常的地方，在24小时内做好上报意外报告，10天内作出纠正预防措施方案。
  三、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施
  1、接到业主报修或管理处人员的通知后，应立即到场维修。
  2、带齐工具，对被堵塞的管道进行疏通，如进水管道出现问题，应设法先解决业主的生活需求。
  3、若自身无力解决的，立即通知承建商进行紧急抢修。
  4、管道疏通后，调查清楚堵塞的原因，对相关责任人进行提醒、教育甚至处罚。
  5、维修结束，将维修过程整理并登记，由报修方签字认可。
  四、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施
  根据质量体系文件要求所制定对雨、污水管及排水管网巡检、保养疏通操作规程和检查监督制度，可确保雨、污水管及排水管网的安全畅通。在暴雨季节及使用中的非常现场等均会对管网造成意外堵塞情况的发生，为此，对其制定的应急措施将有效缓解其产生的不良后果，具体应急措施如下：
  1、雨水管阻塞的应急处理
  （1）暴雨前检查清除雨水落管天斗、窨井沟等处的垃圾，确保其畅通，暴雨中巡视雨水引泻口、对产生囤积雨水处立即清除大风、暴雨冲落的树叶、塑料袋、垃圾等物质堵塞的落水口，促其通畅。
  （2）利用防汛防台的专用工具设备如潜水泵、污水泵、排水管等对水位超高的雨水集水井进行引排处理。防止水位过高的溢流产生的水侵入室内、机房等水侵事故的发生。
  （3）利用疏通机、疏通条对堵塞管道进行疏通、直至完成。恢复后验证雨水畅通不渗漏为竣工。
  2、污水管及排水管网应急处理
  （1）对报修及巡查中发现的污水管及排水管网堵塞情况，立即安排维修人员检查查清堵塞点。
  （2）告知堵塞点以上业主暂缓使用、并利用疏通机、疏通条，通过专用维修孔进行疏通引排。
  （3）备足相关的工具材料，应对疏通工作中可能产生损坏处的及时更换、修理。
  （4）疏通完毕恢复管线试验证实畅通且无渗漏点才予竣工，并告知以上业主可恢复使用管线。
  五、发生火警时的应急措施 2014-02-23 09:48:37
• 147****3035 根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案
  （1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；
  （2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；
  （3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；
  （4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
  （5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；
  （6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；
  （7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；
  
  物业维修和管理的应急措施
  （1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；
  （2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；
  （3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
  （4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
  （5）电梯故障的应急措施；
  （6）消防应急措施。 2014-02-22 14:41:52
• 138****3968 这个是项目经理的管理方案 追加500分 你给500块rmb我都不给你写 太小气了 2014-02-21 09:24:09
• 134****8732 你要提问的是什么～请说明要问什么 2014-02-20 22:20:28