有关二手房交易的一个细节问题

• 153****6937 契约，合同 2014-03-07 15:14:14
• 134****6296 您好！现在购买二手房，建议通过中介公司，这样能省去很多事情，而且也很安全，同时建议找个大点的中介公司。 2014-03-07 10:19:05
• 146****5242 买方的风险就是他不把户口迁走，那样的话你的户口就迁不进来了。 2014-03-07 10:08:59
• 138****1288 签署买卖合同，定金，**款，尾款，每笔钱都要有相关的证明，**好找专业的人士帮你办理。 2014-03-06 17:46:05
• 147****2223 没有什么风险，如果这三个月的时间对你来说无所谓的话你大可耐心等待。在双方的买卖合同里约定到期不迁的违约责任，留存对方的身份证复印件，现住址，联系方式等......此类案件打官司**长不会超过6个月就有结果。 2014-03-06 10:59:40
• 134****4333 没有风险，产权已经变更，房子就是你的，户口变迁很麻烦，一两年不改也是常有的事 2014-03-06 10:37:03
• 142****5041 细节一：避免私下交易二手房
  
  房屋是一种特殊商品，关系到个人的利益。房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异，尤其是“二手房”交易有着涉及面广、政策性强、交易过程较长等特殊性，一般情况下都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，不要进行二手房的私下交易，尽量委托实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构，办理有关“二手房”的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。
  
  细节二：房屋本身状况
  
  用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；
  
  房屋权属是否存有争议；
  
  房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；
  
  房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
  
  房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；
  
  是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；
  
  交易房屋是否存有质量瑕疵。
  
  细节三：维修基金余额的结算与更名
  
  买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
  
  细节四：水、电、物业管理等费用
  
  这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。
  
  细节五：房屋附属设施
  
  房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。
  
  一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。
  
  细节六：户口问题
  
  按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂未能入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。
  
  细节七：评估状况
  
  二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。高了卖不出去，低了将遭受损失。
  
  细节八：合同约定是否明确
  
  二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的**后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项穴如维修基金更名、户口迁出等雪无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。 2014-03-05 14:08:07
• 156****0551 买方的风险就是他不把户口迁走,那样的话你的户口就迁不进来了。 2014-03-05 11:08:39
• 132****3594 他不把户口迁走 你就迁不进来 2014-03-04 21:48:18
• 152****9089 第一:交易流程;
  
  1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
  
  2. 过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
  
  3. 领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)
  
  4. 很行放款给卖方
  
  5. 水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户
  
  这些只是大致介绍一下主要的交易程序,下面我还会对每一个流程进行详细说明
  
  第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序
  
  1. 房源信息和客户信息的收集
  
  2. 中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘
  
  3. 中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧
  
  4. 三方合同签定的时候应注意的事项
  
  5. 在过户过程中买卖双方应配合的事项
  
  先说第一个问题
  
  1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
  
  当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.
  
  此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.
  
  在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点:
  
  如果卖方权利人只有一个人名的话,中介和买房应弄清此人是否已婚,如果已婚,其卖房行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲自到达共同签约,**能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导致交易**终不能成交的情况发生.不然,中介方要承担把关不严,未有尽职尽责的责任,买方很有可能会损失定金,甚至是首期款等!
  
  在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易.一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物业而导至向法院诉讼后,法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失
  
  比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未婚同居者共同买房,房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私自处置房产
  
  过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
  
  这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易
  
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  过户时要交纳的税费情况又分以下几种:
  
  A. 原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教育附加税,否则将不得免除；
  
  如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写.这样的好处是，因为深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手，也可以卖个更好点的价哟！当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟.
  
  B.应交纳的税费及费率：
  
  契税： 新证价格＊1.5%
  
  印花税：新证价格＊0.1%(买卖双方各付一半)
  
  交易见证费：关外每平方6元，关内好象是每平方3元
  
  查档费：50元
  
  贴花税：5元
  
  营业税：新证价格＊5%
  
  城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费用，费率是营业税的0.1%和3%
  
  个人所得税：(新证价格-原证价格-原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费，通常是原证价的15%)＊20%
  
  其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票. 2014-03-04 17:36:22