为什么房价落不下来

• 147****9983 因为买的人太多 2014-03-06 10:53:56
• 155****9178 房地产是**近这些年人们**关心的问题之一,对于房价的解释也莫衷一是。其中非常值得注意的一点是,人们在国外经常使用的分析房价的指标,在中国基本都失效了。以房价收入比为例。所谓房价收入比,是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为,这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比,我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是,近些年来,我国大中城市中的房价扶摇直上,但居民收入的增长却极为有限。以至于“靠工资是买不起房的”这句话,成为人们基本的共识。但令人不解的是,高房价和低收入的强烈反差,却并没有导致房地产市场的冷清,相反,在房地产市场中,居民的购买力却表现得非常旺盛。
  有人说,这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房,这个因素的作用当然是不容忽视的,但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力,显然是说不过去的。
  因为事实是,购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得,购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成,一是将来出售房子的差价,二是出售前的租金。有专家认为,按照国际惯例,房价一般是月租金的100—200倍,一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中一个值得注意的现象是,在房价扶摇直上的同时,许多城市的房租却在不断下降,至少是没有同步上升。
  比如,在北京,除了中关村(行情论坛)、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外,许多地方的租金,包括房源非常稀缺的老城区,房租大体与前些年持平,有的地方甚至是在不断下降的,个别的地方比上世纪90年代初期的水平还要低。
  上海也是如此,在房地产热中,上海出现了一大批每平米1万元到2万元以上的房子,由于这些中高档物业供应量在不断加大,租金也在回落,有的甚至租不出去。
  由于这两个指标全部失灵,一些依据这些指标做出的房价走势预测,特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测,便往往成为笑柄。
  前两年,索罗斯曾认为,美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家,但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。**尴尬的是一些真心站在购房者的立场,呼吁将房价降下来,而且不断做出房价可能下跌预测的学者,他们往往成为房地产商奚落的对象。
  问题出在什么地方?中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里?我认为除了人们谈论较多的那些因素之外,有两个因素是**值得注意的。
  一个因素是目前中国独有的家庭结构。由于几十年中计划生育政策的实施,特别是城市中“一孩化政策”的推行,所形成的独生子女家庭结构。事实上如果仔细分析一下就会发现,这个因素对房地产市场产生的影响,会比个人收入每月增加几百元要大得多。北京市建委网站今年早期公布的一项调查表明,北京商品住宅购房对象正趋年轻化,20至30岁群体是商品房购房主力,去年第四季度其占总体比重又有大幅增长,目前占近四成。
  这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出,在欧美一些国家,年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子,购房的主力是35岁以上的人。
  而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人,而且是一毕业就买房子,买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体,我们至少可以认定两点。第一,他们主要是为结婚安家而购房。第二,就其中的大部分人来说,即使考虑到按揭的因素,并不具有这样的购房能力。那么他们的购房能力来自哪里?在许多地方,实际上是形成了这样的一种标准购房模式:**由一方或双方的父母来出,小两口承担按揭。
  有的小两口实际上是连按揭也无法承担,一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式:三个家庭,或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说,正是这个因素使得收入房价比彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系,而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下,如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话,也需要在家庭收入的后面乘以2或3。而这种三个家庭支撑一套房子的模式,只有在独生子女家庭中才会成为可能。在一个多子女的家庭结构中,父母要帮每一个孩子解决住房问题,是不可想象的。从这个意义上可以说,独生子女家庭结构,是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。由此可见,在中国目前的情况下,家庭结构对购房能力从而对房价的影响,远远超过一个家庭收入变化的影响。一个家庭收入的变化,基本是加减的关系,而家庭结构所造成的三个家庭六个劳动力支撑一套房子,则是乘数关系。
  后一个因素的作用无疑远远大于前一个因素。看起来家庭是很小的家庭,家庭就几个人,但家庭结构对经济社会生活的影响有时会非常大。在若干年前,我和一个房地产的朋友经常在私下里争论北京房价的走势问题。当时我的观点是,北京房价的上涨不可能持续很长的时间。那个朋友争辩说,他坚信北京的房价会不断走高。事实证明,是我错了,朋友对了。我的推断错在什么地方?关键是对外来资金涌入北京估计不足。不久前的一个数据表明,北京1万6千元一平米以上的房子,60%是外地人买的;全部的一手房当中50%是外地人买的,全部进行交易的二手房当中40%是外地人买的。这就是通常我们所说的,外地人买房子的现象。从一些研究的成果来看,除了北京市自身的购买力之外,有两个因素对推动北京的房价起到了重要作用。一是外来的投资性或投机性资金。一种坊间的说法是,外地的有钱人纷纷在北京购房,二是每年超过十万人的北京高校毕业生,大多都不会离开北京,此外每年还有为数可观的“北漂一族”来北京寻找机会。
  从理论上说,两个家在外地的毕业生在北京安家立业就需要一套房子,如果考虑到独生子女所形成的家庭结构,甚至两个外地孩子在北京安家立业**终可能需要三套房子,因为其父母在退休之后也可能追随而来。
  我举这个例子是想说明,在一个失衡的社会里,各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中,若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源,甚至也集中了生活中**主要的机会。
  这样的状况和北京、上海这些城市房地产的关系是显而易见的,人们都在往这有限的地方集聚,各种各样的资源在向这些城市流动。
  于是就出现全国的钱买北京上海的房子。这个因素又会和前面讲到的家庭结构联系起来。我们假定说两个外地的孩子,一男一女,到北京或者上海来读书。只要到了北京、上海读书一般不会再离开这个地方,然后他们两个恋爱了,结婚了,组成一个新家庭。这个时候就需要一套房子。但是如果这两个孩子都是来自城市,那么意味着他们都是独生子女,他们两个结婚之后意味着在外地各自有一个身边没有子女的家庭,就是他们的父母组成的家庭,他们的父母有的可能是退休了,有的可能没有退休,从理论上来说,只要他们具有这样的能力,这两个老家庭将来会跟到北京或者是上海来,为什么?因为他们在当地是身边没有子女的家庭。
  这意味着,两个外地的孩子到北京或是上海读书,在理论上来说将来可能需要三套房子,老家庭原来几十年积累的资源,**后都要用到北京和上海的房地产当中。
  这个因素对北京、上海这样大城市房地产的影响显然也是不可忽视的。 2014-03-05 20:05:48
• 156****1870 因为现在的物价 生活都提高了 所以房价也就高了 2014-03-05 10:06:27
• 141****5406 这位仁兄,先分析一下房价高的原因,这里面的成本一半是土地成本,土地出让的费用归地方财政,你明白了吧,而且房地产行业可以带动50多个行业的发展,降价谈何容易啊,不过通过中央的多次调控,房价增涨的幅度、速度已大大降低,我们或许能看到希望。 2014-03-05 09:33:26
• 132****0415 现在不是已经落了吗？要落到多少才是你的心理底呢？降了1000你想降2000，降了2000你想降3000的，人的心理都是买降不买跌的！ 2014-03-05 09:07:11
• 142****0812 新“地王”的频频出现是个原因！炒房中介也是！ 2014-03-04 22:23:18
• 135****5254 一、价值高大性是房地产的特性 房地产的其中一个属性就是价值高大性，房产因并非一般的普通商品，故根据价值决定价格的基本经济规律，高房价的出现则是**根本**容易理解的。 但事实上，说如今的房价完全由价值规律决定你还会相信吗？高房价早就失去理性，脱离基本规律，犹如一些邮票的价格已经不能遵循价值规律一样。
  二、供求紧张成高房价根本原因 这条理论似乎合了开发商的意，因为他们天天都在哭爹喊娘，叫苦叫冤的喊吃不饱。因此土地供应紧缺成了开发商推卸责任的**大保障。 开发商说得也没错，如果政府有足够的大量的土地提供给开发商，我也相信房价会降下来的，至少不会像今天这么高得离谱。但可能吗？人口的急剧膨胀，土地资源的有限性和不可再生性，加上政府必须要做全面和长远考虑，绝对不能对开发商狮子大开口就一味的满足他们。为了控制开发商拿地的趋利性，恐怕没有比土地价格上涨更有效了。 不管是因为政府还是开发商，土地的高价格却实实在在的导致了高房价。
  三、地方政府和开发商关系暧昧“恋”高房价 房地产暴利的受益者，除了站在前台的开发商外，在后方的某些地方政府部门绝对不能忽视。开发商与地方政府可以说是利益同盟，地方政府通过房地产提高GDP政绩、充实小金库，开发商则从其中拿到不足为外人道的好处…… 同时，开发商为了拿到“批件”不得不上下打点，但用于对地方政府的“感情投资”则不得不转嫁到房价上，这**终苦了的还是百姓。 当初物价部门要求公布房价成本，保障消费者的知情权，实际上遇到了一些地方政府和开发商的联合抵制。因为地方政府往往与开发商之间有千丝万缕的联系，对房地产商的高额利润只会睁一只眼闭一只眼，这也使得原本能够算清的一笔账变得算不清楚了。在这里，一些地方政府角色暧昧，处境不无尴尬。 房价想不“恋”高都难！
  四、开发商利润太高成高房价重要原因 地价高是不能改变的，再怎么着，如果房地产不是暴利，开发商没有高达1以上的利润房价也不会是今天这样，尽管一些开发商坦言利润已经跌破底线。 具体的成本我不想多说，开发商至今都不敢公布，足见其中不可见人的秘密。开发商也诉苦说自己不幸福，因为他们自己都觉得利润太高了，高得自己都有些害怕。 只不过他们却把高的原因归结到地方政府部门，他们这种行为是欲盖弥彰。
  五、购房者购买力越位拉高房价 以上种种原因我们都束手无策，不过引高房价的罪魁我们自己也脱不了干系。其实比房价高涨更恐怖的是购房者“追涨”，购房者对于房价涨幅的预期甚至大大高于实际涨幅。 不管房价有多高，我们都能认清形势，正确估计自己的实力，而不是强迫自己当房奴恐怕房价也不会涨得这么快，所以有许多不该去购买的购买力发生越位去购买了房地产，造成需求大于供给追涨了房价，另外买涨不买跌的“涨慌”心态就构成了当前房价过高的直接原因。
  六、“居者有其屋”等传统观念的束缚 居者有其屋是中国人的一个传统观念，你要娶妻你要生子你要一个完整的生命历程，一个属于自己的房子似乎成了必要的条件之一，时至今日高不可攀的房价却让他们套上了一个极其沉重的枷锁。 然而这种枷锁越夹越紧，越紧就越要挣脱。抱这种思想的人宁肯顶着巨大的压力也要买房，这样的人多了，房价也就被提上去了。不过他们也很无奈。
  七、开发商借机炒作提高价格 开盘前雇用民工排队虚假购买，造成一种房屋紧张的假象；以亲戚朋友的名义虚假挂单购买，然后撤单，从而拉高房价；高价自买自己建筑的房屋，套取银行贷款。开发商利用这种种惯用的伎俩早就不足为奇。 而且开发商看准以上几种心理后“贪婪”地应声提价，一线房价具有示范效应，很容易导致制定房价时相互攀比。
  八、房地产信息不对称误导购房者 人们不知道真实的土地成本、建筑成本、销售成本以及其他环节的成本，难以估量住房的使用价值（住房是一种必需品，你要在这个城市生活就不得不买），官方公布的数据不一致，再加上一些经济学家的忽悠或个人主观判断，使人们不知道未来房价是涨是跌，居民买房存在很大的盲目性。 所以官方的数据不统一加上舆论混乱误导购房者盲从。
  九、开发商不务正业也影响房价 如今的许多开发商往往只顾追求高额利润，一味地把心思扑在房价上，早就忘了房子**基本的使用性。 看吧，现在有多少开发商在关心房子的品质，踏踏实实的盖房子，都是在恶炒房子的概念，恶炒房价。再就是一边做房地产，一边搞电器、EVD，一边拍戏，一边打口水仗，一边玩楼盘，一边还在幕后操纵股盘，实属玩出位的类型。这或许是叫一专多能，但不管干什么总得有个轻重吧。 似乎总有这么些开发商总是看不清自己该干些什么。 对房地产开发商的开发功能的忽略使许多开发商只会靠地赚钱，而忘了自己是盖房子的。这样一来，他们只知道房地产就等于房价，房价越高越好。
  十、无人敢打破楼市“潜规则” 楼市上的种种“潜规则”早就是公开的秘密，人们都心知肚明，包括我今天所列房价居高的因素。但是既然人人都看清了房价为什么居高不下，可又为什么房价还依然我行我素呢？原因就是没有人敢打破当前这种房地产开发格局。 2014-03-04 09:53:24
• 143****4352 因为房地产商是贷款开发的房地产啊，然后如果打压房价，房地产商就得赔本啊，那房地产商……不完了？不懂的别乱黑，调控是要考虑大局的，如果单一为了民众强制性压低房价，那么房地产商 银行 一系列产业链都得…… 2014-03-04 09:50:26
• 136****5232 已经开始降了，只是不明显，你想200万的房子跌到80.90万？那是不可能的。 2014-03-04 09:29:19
• 156****3417 那要看具体是什么位置了，不过一般情况不会大降，将来的房价只能说是回归到理性。 2014-03-04 09:13:38
• 147****7969 房价只会稳步增长 2014-03-03 17:59:08