房屋租赁违约纠纷

• 144****6322 房主不履行合同属于根本违约，这种情况下要承担惩罚性违约责任，如果他收取的2000元是定金，那要双倍返还，如果这个时候返还的4000元不足以弥补你的损失，你还可以要求损害赔偿金；
  如果是作为预付款之类的，那要归还200元，并且要赔偿你受到的损失。 2014-03-04 16:32:25
• 134****3721 甲方需返还你押金2万，在赔给你违约金两万！其他的按合同违约条款进行赔付！ 2014-03-04 10:27:44
• 141****8301 这样肯定是承租方不对,你可以到签订合同的中介去解决.如不行,可以到所在的地方法院上诉. 2014-03-04 09:34:12
• 156****4216 出租人可以向法院提起诉讼,以承租人擅自转租未经同意为由要求确认转租合同无效,进而以此为由要求解除原租赁合同。未解除合同,出租人不能轻易出售房屋,因为承租人有优先购买权;也不宜出租。 2014-03-04 09:05:19
• 134****1661 那你当时就没约束甲方若违约应该赔付您的条款吗？》若有条款就按合同来。没有的话可以起诉要求赔付您的装修费，还有违约金、 2014-03-03 17:10:05
• 148****0876 1、**好的方式是双方协商，协商的前提是：a返还余下租期的租金，b补偿你因搬迁而支出的相关费用，c如有定金或者押金（虽不是定金，由于双方协商可视为定金性质）可要求双倍返还，至于其他过多要求不是很现实。
  2、依《 民法通则 》和《 合同法 》 买卖不破租赁 原则，作为双方协商的筹码，并要求对方作出你方满意的违约补偿额度，一旦双方闹僵可起诉至法院，请求法院裁定对方解除合同无效，要求继续履行合同，这也进行加大你方协商的有利筹码。 2014-03-03 10:04:14
• 154****7223 1、刘将房子转租给张：
  （1）虽然是事先没有得到你的同意，属于非法转租，按照《合同法》第二百二十四条的规定，你有权解除你与刘某的承租合同、收回房子，同时刘与张的租赁合同也将解除、张的损失向刘主张。
  （2）但是：你在知道转租一事后没有表示异议、且和张签定了新租赁合同，就说明你认可了刘的转租行为，因此：我认为刘的转租行为有效，在09年6月1日刘的租赁期限到期前：你与刘是直接租赁关系、与张是转租关系；在09年6月1日刘的租赁期限到期后：你与张是直接租赁关系。
  
  相关依据：
  （1）《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
  承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
  
  2、目前来说，你与张某签定的直接租赁合同是附生效期限合同，还没有到生效日期（因为你们的合同中明确约定了租赁期限是“从09年6月1起租期为3年”），所以：现在你与张某之间处理纠纷，应适用《合同法》中关于转租的规定，仍然是属于你的刘某、张某三人之间的纠纷。
  
  3、“我算不算违约呢？”：算违约，但你不是对张某违约，而是对刘某违约，因为：
  （1）你和刘某在 09年6月1日前是直接租赁关系、和张某是转租关系。
  （2）你违约，应向刘某承担违约责任（合同中约定地违约金的，赔偿违约金，没有约定违约的直接赔偿实际损失和可预期损失）；刘某向张某承担违约责任。
  （3）但是，不是你、或刘某承担了违约损失赔偿就可以解除租赁合同的：如果张某不同意解除租赁合同，无论是你、还是刘某、还是将来的买主，都无权解除租赁合同、却的义务继续履行原租赁合同到09年6月1日：09年6月1日后你与张某的合同因为还没有生效，你可以解除。
  所以：如果你在在09年6月1日前通知张某搬走，张某可以请求法院判令让你或新房主继续履行与刘某的租赁合同、与张的转租合同，直到09年6月1日届满时止，法院很可能会支持张某的主张。
  依据是：
  （1）《合同法》第二百二十九条：“ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
  （2）第四十六条： 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
  
  4、“张转租之后我没有收取张的任何租金和订金。张的合同有效吗？”：
  （1）张从刘手里转租后：你没有异议、并以与张某签定合同的形式默认了转租行为：所以，刘与张之间的转不同一般租合同有效。
  （2）虽然你没有“收取张的任何租金和订金”：但刘收取了张的租金的订金，而刘与张的转租行为已经得到的承认，转租行为有效、张和刘之间的转租合同也有效。
  
  5、建议：
  （1）可以向张说明：张是刘之间的转租合同现在无法解除，即使你将房卖了新房主也无法在09年6月1日前解除，但09年6月1日后你与张的合同却可能不会生效了，张只能再经营几个月，如果他愿意经营这几个月，就由他。如果他不愿意只经营这几个月，可以给他适当补偿后解除合同，让张早作打算。
  （2）您应将此房在出租的情况告知买主，否则将来您会承担一些责任。
  
  6、“用什么方法，能让他离开给我倒房子，提高租金或者别的办法？”：
  （1）只要张不想离开，无法让他“倒房子”。
  （2）提高租金？那也是您对刘违约，刘可以追究您的违约责任。
  （3）别的办法？一是和张说明情况后、晓之利害后协商；二是找到刘将房子转租给张后您不同意的证据（可有您和张后来签定的这合同，很难证明您不知道转租的事、也不同意转租了），请求解除您与刘的租赁合同。
  
  个人意见，仅供参考。 2014-03-01 20:51:46