准新人欲再购买一套住宅，关于第二套房的置业问题

• 144****4276 算第二套，是以家庭为单位计算，你老公是隐形产权人 2014-02-28 14:29:22
• 138****1483 去年年底，我看中了中原新城的一套房子，由于当时资金没有到位，打算今年再买。可不巧的是，近期‘限购令’出台，而我们家此前已经有两套旧房，按照新规定，我不符合购买条件。家住中山路的吕慧是石家庄本地人，刚刚退休，考虑到日后她和老伴上了年纪腿脚不便利，想换套电梯房，不过眼下，她不得不放弃购买计划。
  置业建议：像吕慧这样拥有本市户籍且已有两套住房的人，如果想再购买，可考虑将其中一套出售后再购置新房，变二为一、以旧换新、以小换大，这样就不会与限购令产生冲突，从而实现购买愿望。
  限购令出台后，**纠结的莫过于这类人群。
  买第一套房时，迫于经济压力，胡先生在单位附近购买了一套60多平方米的二手房
  。可现如今，宝宝快要出生了，换个环境好的房子，成了他急需解决的事。像我这样的购房者，积蓄有限，中心区的房子我不敢奢望，但到郊区买房，我又心有不甘。胡先生说，一想到去郊区住他就头疼，上班不方便不说，孩子上幼儿园也是个麻烦事儿。
  置业建议：一步到位无疑是该类购买人群**明智的选择。由于这类人群经济实力有限，且只有一次机会，再买第二套时需慎之又慎，交通便利、配套齐全、成熟社区的大户型可重点关注。
  小杨是保定人，目前就职于一家通信企业，三年前，他从山西某高校毕业后，选择回到离家**近的石家庄工作，档案、户口迁回了原籍。如今，他也到了结婚生子的年纪，今年，对于他来说，**重要的事情就是赶紧把房子搞定。本打算先买个小户型过渡，可限购令出台后，他只有一次选择的机会了。
  置业建议：对于外地人来说，在石家庄买房，除了居住的需求外，还有成为新石家庄人的愿望，因此，要买就买**合适的房子。
  ■首次置业者，机会多也无奈
  限购后，**不受影响的就是首次置业者，虽说机会多，但首次置业者也有自己的苦恼钱不多。
  新政出台后，尽管抑制了投资投机需求，但另一方面，购房**款比例提高、银行贷款利率上调使得原本就囊中羞涩的他们在买房之路上更加谨小慎微。
  置业建议：考虑到日后换房成本不低，建议首次置业者首选小三房。
  没有房产证，私下成交风险多
  ■置业要领：
  买卖期房具有多重风险
  ■置业提问：读者刘先生：
  我一哥们儿买了套房子，但是还没办理房产证。他现在急需用钱，想把房子卖给我。我打算先支付他一部分房款当首期款，等到房产证出来了办过户再支付剩下的钱。而且，目前我们打算签一份初拟的买卖合同，等房产证出来了再签正式的买卖合同。
  ■现场解答：
  从我省房产交易来看，目前开发商主要还是以卖期房为主。但是，这种没有房产证私下成交的现象也并不少见，尤其是前一段时间出现的炒号的房产投资行为就属于这种类别。那么，从具体上来讲，购买期房到底存在哪些风险呢?买期房本身就存在着一定的风险问题。再加上没有办理房产证的情况下，私自转手交易，无形中就加重了这层风险。业内人士说，
  购买期房将至少存在以下三方面的风险：
  其一，可能面临解约
  。首先新房的房产证何时出来，存在很多变数，无法预料。且届时要办理房产过户，必须要拿到红本才能办理过户。房产证出来、办理赎楼、按揭等一系列环节耗时比较长，期间房价出现上涨、下跌都可能导致合同无法继续履行下去。
  其二，房产的物权无法发生转移。买卖双方都知道，交易的是期房，只有产权人有预售合同，可以确定其权利归属。但根据我国的法律规定，预售合同是不能进行变更的。所以如果期房的权利人是不善意的卖方，其完全可以在新红本出来后，转卖给其他第三人。或者在此过程中无法获得房地产证，导致合同**终没有办法履行。
  其三，政策变动也可能导致合同无法继续履行。期房买卖牵涉的时间比较长，期间如果发生国家政策调整，都可能导致合同无法继续履行。也就是说，即便买卖双方无视房价涨跌，仍然能坚持交易，但也可能因为政策的原因无法办理过户。 2014-02-27 12:24:13