购买二手房如何保证安全？

• 134****3290 到你们那的房产部门(交易中心或者叫产权产籍登记管理中心)办理过户手续,手续办完去银行直接提钱. 2014-02-14 10:01:13
• 144****8712 风险太大,**好还是现在按正常的办理,哪怕费用高点,**起码安全. 2014-02-14 09:32:44
• 143****3274 风险太大，**好还是现在按正常的办理，哪怕费用高点，**起码安全． 2014-02-13 21:40:42
• 133****3198 如何才能在二手房交易中保证定金的安全? 一笔三五万元左右的购房定金，虽然相对房款来说不是很多，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证定金的安全成为购房者非常关心的现实问题。 在目前的二手房市场上，卖家房源挂牌只需一个电话即可搞定，而在签订房屋买卖合同之前中介公司也不会对房产证的真假进行核实，而定金交给卖家时，恰恰是发生在产权调查之前，于是有人借此进行诈骗活动。因此在二手房定金上各位购房者就要注意风险的防范了。
  1、专业的估价及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。 风险提示：挂牌价过高，信息冷藏无人问津，交易周期拉长。
  2、 确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购方的交易安全。 风险提示：求购方在交易前一定要查看房产证原件，避免“假房东”诈骗。
  3、出售方与居间方(中介方)的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。 风险提示：防止不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱，看清委托期限及委托条件。
  4、房地产交易中心强制规定，进一步确保房源的可出售性和真实性。 风险提示：无备案登记不允许过户，登记备案之日起15天内方能进行交易过户。
  5、确认客户的真实身份，从源头上保障出售方的交易安全。 风险提示：警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为。
  6、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配房源。 风险提示：购房目标不明确，经纪人匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精力浪费。
  7、求购方与居间方(中介方)的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。 风险提示：居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的“跳中介”行为，赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。
  8、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。 风险提示：对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等“问题房”一定要特别当心。
  9、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。 风险提示：警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性，尽量避免单独前往。
  10、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金，包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。 风险提示：此意向条款如出售方不同意，则意向金无息退还给求购方;如出售方同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买，出售方没收其交付的定金。
  11、求购方在有贷款需求时申请商业贷款或公积金贷款。 风险提示：贷款**高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列两者间的低值为**高上限。如房价款为100万元，银行评估价为96万元，贷款比列为70%，此时的贷款额应为
  12、求购方公积金及商业贷款的资料初审，避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。 风险提示：签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金，签定《房地产买卖合同》之后违约金为《房地产买卖合同》上约定的违约金，一般为房价款的20%。
  13、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来，双方对等的遵守和约束。 风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款，**款应在中介公司的陪同下用于还贷，
  14、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。 风险提示:此类买卖合同公证后方为生效。公证费用原则上谁引发谁承担，如双方均为引发方则双方共同分摊。
  15、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。 风险提示：出售方如不同意签收此意向，则意向金无息退还给求购方;如同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售，应双倍返还定金。 2014-02-13 09:14:27
• 159****9771 在二手房买卖中，**有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
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  一、确认产权的可靠度
  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
  2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
  3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
  4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖
  1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
  2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
  3、一般来说，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
  2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
  3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  四、确认房屋的准确面积
  1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
  2、产权证上一般标明的是建筑面积；
  3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  五、观察房屋的内部结构
  1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
  2、管线是否太多或者走线不合理；
  3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  六、考核房屋的市政配套
  1、打开水龙头观察水的质量、水压；
  2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
  3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4、观察户内、外电线是否有老化的现象；
  5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
  6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
  7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
  8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  七、追溯旧房的历史
  1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
  2、哪些人住过，什么背景，是何种用途；
  3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
  4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
  ?八、产权是否完整
  ?1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
  2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
  ?九、小心房款和产权的交接
  ?1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
  ?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
  十、保证产权顺利过户
  1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
  2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 2014-02-12 22:43:01
• 148****9377 到银行办共同拖管帐户 。 找中介 。 2014-02-12 20:23:06
• 154****8264 做了公证已经是**保险的阿 2014-02-12 16:11:02
• 145****2289 不论商品房还是二手房，想**大化的保护自己的权益，**好的方法就是：预告登记！‘物权法’第20条：“当事人签订房屋买卖或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
  解读：**新物权法规定：不动产变更的合同一般成立时就生效，但是，仅仅是合同生效，卖房人仍可以一房多卖：因为，双方为办理物权登记（即过户）不得对抗第三人。为防止一房多卖，在不能办理过户登记时，可以依本法条向登记机构办理----预告登记（**好写入合同）。预告登记后，不经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力----即不能对抗预告登记人。
  针对您的情况，您只需做2件事：
  1、根据“物权法”第18条“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”去登记机构查询该房产是否共有、有无设置担保物权等。
  2、去登记机构办理预告登记！！！！**重要一步！！预告登记后，随便他怎么卖，只要不经过您同意，都不能对抗您。
  3、预告登记要与‘先交付27万的房款’同时进行。如果卖方真心卖，一定会同意的，否则：100%心里有鬼！就看您愿不愿意上当啦 嘿嘿…………
  
  （预告登记可以在合同里约定细节。）
  如有问题，请随时联系小小律师QQ：505818516 mail：cyp1008@126.com
  2014-02-12 09:08:32
• 134****1693 没联网，不可以转移
  2014-02-11 22:41:23