跟业主商量 是他还,还是你给首期他去还·都要去银行申请提前还款·。手续不麻烦。
全部3个回答 >买二手房如何保证资金安全?有哪些付款环节
136****5156 | 2018-10-17 18:55:58-
131****3285 买房是大事,很多人买房到了交钱这一环节便有了疑惑,不太了解买房付款方式以及付款流程。看了下面的知识,一定会大彻大悟。
一次性付款
①看房:买方看房、交易双方初步交谈价格、付款方式、交房日期等事项,双方所产生的费用由交易双方支付;
②查档:买卖双方拿好房产证原件或者按揭合同原件到国土部门查房档案;
③签合同:买卖双方协定好房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间、佣金的支付比例、违约责任,确认之后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把以上内容写进合同,同时支付定金应该交给中介公司;
④卖方与担保公司一起到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;
⑤资金监管及贷款申请:买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;
⑥赎楼:买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;
⑦房屋过户:买方同担保公司签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;
⑧买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后),担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;
⑨交房:买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。
一次性付款需要注意的事项
1.在合同中要明确规定,如果贷款办理不成功,就要无条件解除合同,退回全部定金和已交付的房款;
2.要明确约定产权证办理的具体时间,同时要约定不能如期交付产权证的违约责任;
3.要约定房屋及其附属设施的保质期及出现质量问题的解决方案;
4.购房者可以要求开发商将公摊面积和套内面积明确地写出来,并附一张项目公摊的平面图纸;
5.签订正式合同的时候,要确保合同无空白处。
中介代管房款:交易双方在中介公司签定合同,买方向卖方支付购房定金或首期款之后,将剩余房款交由中介公司进行代管,并由三方约定在完成过户的条件下,中介公司将所代管的房款转付给卖方。采用这种方式,对前面所列举的两种方式所存在的缺点都得到了回避,但是更多的加入了中介公司的风险因素。由于中介公司出现过一些携款潜逃的先例,很少人采用该方式。
付款方式
分期付款:买方在房产局受理过户申请时交付一部分房款,在过户至买方名下且买方领取新房产证时结清剩余的房款,并由卖方于收到全部房款时将房子交付给买方。因为一次性付款时存在有以上弊端,因此绝大多数的交易双方都采用分期付款的方式。使用该方式的,出现简单的交易障碍时,卖方肯定会积极的配合解决,因此在很大程度上降低了买方的被动性和风险性。
按揭贷款:该方式其实就是前面所说的分期付款方式,只是买方的部分购房款需要向银行贷款。银行通过对买方的资格审核,并对已经过户到买方的房子办理抵押后,一次性将购房余款直接支付给卖方,然后由买方按月向银行偿还。由于房屋价格很大,大部分工薪阶层或者投资客都会利用银行贷款方式购买二手房。决定通过银行按揭贷款购买二手房前,应确保可以获得银行贷款的审批,且贷款成数符合购房资金要求[贷款未获批准]。否则,买方将面临无能力付清房款,只得承担违约责任的窘境。并且,申请贷款额度要量力而行,选择好的贷款银行并确定**适合自己的还款方式。
在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。若卖家仍有户口的话,一定要留有一定尾款以施加迁出的压力。
以上付款方式真的安全吗
中介代收不安全
一些不法中介公司往往声称卖方让他们代收,而且办手续会快一些。购房者不了解过户程序,出于信任就打款。而中介拿到钱后就人去镂空,过户手续也不可能再办。。
自行交接也有麻烦
与卖家直接交易,看似省去了中介那一道,但也有卖家在交易时暗藏猫腻。比如卖方利用购房者买房心切的心理,要求直接收取房屋全款,但在房屋登记部门交件时,付了钱的购房者才知道,卖方房屋早被法院查封,根本无法办理过户手续。而卖家早已逃之夭夭。
房产证办了也被骗
购房者办了房产证后,以为不会有问题,于是就把全部房款一次性付给了卖家。然而,极有可能出现后续麻烦,就是之前的房产证共有人实际上不止一个,原卖家一人是不能卖的。这就给购房者留下了后患。
规避风险建议托管
为了避免上述风险,建议买卖双方和中介公司选择存量房交易资金托管。
1、防止中介机构挪用客户资金;
2、有效防止房屋被查封后,不能办理交易过户登记的风险;
3、有效防止买方代偿卖方贷款后房屋被查封,不能办理过户手续的风险;
4、解决卖方过户后房屋被查封而不能办理按揭手续导致房款不能全部取得的后顾之忧;
5、解决卖方由于买方申请按揭贷款,但未获得银行足额贷款而导致房款不能及时全额取得的顾虑;
6、简化房屋登记流程,缩短房屋交易时间,达到“一手交房,一手交钱”的目的,保护买卖双方的合法权益。 2018-10-17 18:56:38 -
137****5655 二手房买卖是否只要签订了合同就万无一失?常常出现卖方收了房款就杳无音讯的情况,或者买方支付了**款后才知道房屋被查封或者房屋抵押没有注销而不能办理产权过户……如何避免购买二手房的支付风险呢?
二手房交易中的四次付款行为
首先我们来看一下,在二手房交易过程中,买房的四次付款行为,第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金,第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付**款,第三次是房屋过户后支付的房款,**后一次是支付尾款。
第一笔是支付意向金
在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息,看看房产证是真是假,产权人是谁,房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。
由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的,买方的意向金也是交给中介公司,所以在交意向金的时候一定要慎重。
第二笔是**款
**款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付,这笔款很多,至少在房款的20%以上,而且,**款的支付风险**大。那么这笔款支付给谁**保险呢?
如果直接付给卖方,那有卖方卷款而逃的风险;
付给中介公司也有风险,信誉不好的可能有进无出,小中介甚至可能关门走人;
这笔房款**好进行第三方资金监管。
如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押,通常卖方会要求**款用于支付给银行还贷注销抵押,这种操作仍存在风险,只是比把**款直接给卖方风险有所降低。
可能出现的风险包括:
1、注销抵押后卖方毁约不卖了;
2、由于银行扣款有时间滞后,卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。
第三笔房款一般是在房屋产权过户后支付
过户后房屋的产权人就是买方了,不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题,但是也要注意这笔款交给谁,收款人一定要是卖方或其委托的收款人。
**后一笔尾款的支付也很重要
这笔款的数额不大,一般在房价的百分之十左右,但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用,还有卖方要把房屋内的户口迁出,不然的话买方就不要轻易的支付尾款。 2018-10-17 18:56:19 -
137****1819 二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全,由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管,待交易双方完成房屋所有权转移登记后,监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。
在二手房交易时,买卖双方可以申请资金监管,通过“存钱——交件——领证——取钱”这个简单的程序,这种付费方式在与普通二手房过户环节相比,在没有增加其他手续的情况下,确保了二手房买卖双方房屋权属和资金的安全,真正做到“钱证两清”、防范风险,对交易双方来说具有省时省力、安全放心、领证快捷、取款及时的众多优势,如果交易双方并不熟知或者是存在资金交付风险,不妨选此方式。 2018-10-17 18:56:10
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房产交易中,毫无资金监管的钱款交易对买卖双方来说,无疑是很大的隐患。一个佐证是,据北京市东城区公安局经侦支队数据,2015年上半年受理的房产交易资金损失的案件就有近百起,基本都是由于押金、尾款、**款等未经过专业机构资金监管买卖双方私下交易,或将资金托管于黑中介而造成大额损失的事件。针对房产交易买卖双方资金的巨大隐患,搜房网房天下已推出“资金托管”服务,对客户付给业主的房款进行资金托管。 一、房屋资金托管服务免费,搜房网打造房产交易版“支付宝” 搜房网的房屋资金托管平台,是搜房与合作银行光大银行联手打造的为房产交易双方提供的资金托管及保障服务的平台,涉及买方、卖方、托管银行和搜房共四方,客户给付业主的房款冻结在买卖双方在托管银行开设的账户中,办理完过户登记手续,凭解冻函和新房本复印件(契税票和受理通知书亦可)办理资金解冻至卖方账户。 如果交易不成功,资金会返还至买方账户。 另外,“托管的资金是冻结的,买卖双方都无法擅自使用,只有在过户手续办完,见到信访本或者受理通知书的时候,这笔钱才能解冻,万无一失。” 搜房网资金托管业务已经得到了一定程度的普及。因为是免费服务,大部分交易者都十分愿意选择该托管服务。银行监管资金变动每个步骤都有短信提醒,线上交易又很方便。 二、搜房资金托管具体形式 托管资金冻结在托管银行的账户中,办理完过户登记手续,资金才解冻至卖方账户,如果交易不成功,资金则会返还至买方账户,犹如房产交易版“支付宝”。目前该项服务已经在北京推广,并逐步在全国一二线城市推行。 三、搜房如何做到资金安全 客户(甲乙双方)的托管资金存入以搜房(丙方)的名义在光大银行(丁方)开立的交易结算资金专用存款账户。 中国人民银行规定:客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金,独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产,也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债,交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划,开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。 因此,托管账户的资金是冻结的,任何人都无法擅自使用,只有在办理完相应的交易手续,才能申请资金解冻,非常安全。如有疑问可拨打合作银行电话咨询——光大银行海淀支行:010-65279071。 四、搜房资金托管流程
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一、申请办理交易资金监管,可以保证安全付款。二、签约注意事项:1、注意交易房屋的权属情况主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人,根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让,另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商,但是,在实践中,大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价,**好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外,还要明确交易税费的承担,另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额,并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。3、必须对付款方式进行明确、具体的约定这是签订二手房买卖合同**为关键的一点,交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险,目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有**款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
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买二手房的付款环节有:1、定金(意向金)。2、**款。3、过户后的房款。4、购房尾款。一定要确定房屋信息真实准确后再开始付款的流程。 1、定金。购房者在选房看房后,如果确定了购买意向的话,那么就会进入到支付定金和意向金的环节了,定金和意向金的支付需要调查房屋买卖信息之后再进行,一定要提前确认好房屋信息的真假,产权归属的问题,房屋有无抵押等等这些信息。因为买卖的意向书是与中介订立的,所以买卖的意向金是交给中介的,所以在支付之前一定要考虑周全。 2、**款。现在买房一般都是通过按揭的方式来进行的,贷款购买的话就会涉及到**款的问题,一般二手房**款在房款的三成以上。但是同样的道理**款的支付也会有很大的风险,所以在支付前也需要调查清楚卖方的背景,或者委托靠谱的大中介公司,防止自己的钱打水漂。 3、过户后的房款。在**支付之后,就可以办理房屋过户的手续了,房屋过户之后产权就发生了变更,剩余的房款采取什么方式都是可行的,但是钱款一定要给到正确的人手里,必须是卖方或者委托收款人,否则不要轻易交易。 4、购房尾款。在房屋的产权过户完成之后,就可以支付尾款了,尾款一般的数额不算很大,占到房屋总价的百分之十左右,但是尾款的作用却很大,尾款保证了卖方在交房的时候对物业类的事项都交割清楚,比如水电气,电话宽带等。如果卖家户口没有迁出的话,也不要轻易的支付尾款。 要注意,在购买二手房之前,一定要在付款前弄清房屋的各种基本情况,在交易时不要稀里糊涂地付了钱发现无法办理过户或者房屋还处于抵押状态,这种情况就很得不偿失了。
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二手房交易中的四次付款行为首先我们来看一下,在二手房交易过程中,买房的四次付款行为,第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金,第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付**款,第三次是房屋过户后支付的房款,**后一次是支付尾款。第一笔是支付意向金在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息,看看房产证是真是假,产权人是谁,房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的,买方的意向金也是交给中介公司,所以在交意向金的时候一定要慎重。第二笔是**款**款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付,这笔款很多,至少在房款的20%以上,而且,**款的支付风险大。那么这笔款支付给谁**保险呢?如果直接付给卖方,那有卖方卷款而逃的风险;付给中介公司也有风险,信誉不好的可能有进无出,小中介甚至可能关门走人;这笔房款可以进行第三方资金监管。如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押,通常卖方会要求**款用于支付给银行还贷注销抵押,这种操作仍存在风险,只是比把**款直接给卖方风险有所降低。可能出现的风险包括:1、注销抵押后卖方毁约不卖了;2、由于银行扣款有时间滞后,卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。第三笔房款一般是在房屋产权过户后支付过户后房屋的产权人就是买方了,不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题,但是也要注意这笔款交给谁,收款人一定要是卖方或其委托的收款人。**后一笔尾款的支付也很重要这笔款的数额不大,一般在房价的百分之十左右,但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用,还有卖方要把房屋内的户口迁出,不然的话买方就不要轻易的支付尾款。
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