二手房交易需要注意哪些问题？

• 155****9080 1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
  2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
  8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
  9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续 2014-02-09 11:02:50
• 135****3007 1 )房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋，房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
  ( 2 )房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  ( 3 )交易房屋是否在租
  “ 买卖不破租赁 ” ，买受人有可能不能及时入住房屋。
  ( 4 )土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。
  ( 5 )市政规划是否影响
  房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格，买受人在购买时应全面了解详细情况。
  ( 6 )福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与法律冲突。
  ( 7 )单位房屋是否侵权
  单位房屋有成本价职工住房和标准价职工住房，均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位一般享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。
  ( 8 )物业费用及公用事业费用是否拖欠
  买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  ( 9 )户口问题
  二手房中可能会有历史户口问题，可能上上家的户口还没有迁移走。买家可先聘请律师向公安户籍部门查询户籍信息。法院不受理迁移户口，律师建议在合同中约定相应的违约责任，一定期限内上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金(一般可以约定每逾期一日承担房价的万分之五作为违约金)。
  ( 10 )合同内容明确
  合同内容明确应当包括：合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、签订日期等。 2014-02-09 09:10:16
• 143****0309 需要注意产权是否清晰，什么时候能交房，交**款时，**好走资金托管，这样更安全些，因为现在有用假房本，骗取定金**款后，找不到人的情况，资金托管可以过完户以后资金才解冻，要不业主拿不到钱 2014-02-08 21:25:46
• 145****9776 在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
  1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
  2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
  3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
  4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
  本资料来自：超级经纪人网 2014-02-08 09:14:47
• 137****4256 资料：
  买卖双方身份证、户口本、结婚证、原房屋三证（契证、房产证、国土证，部分地方三证合一，部分地方两证合一）
  注意事项：
  1、所买房屋三证是否齐全，如果不齐全，是属于哪一种房子
  房改房：单位开证明
  集资建房：提供集资购房合同
  拆迁还产：拆迁协议
  自建房：政府批复
  2、房产证同契证上面地址、面积是否相符
  3、卖方房产是否有纠纷，比如是否为遗产等
  4、大于144㎡的房屋和未满五年房屋一定要卖方承担自己税费，如若卖方讲明净收多少钱，那么一定要往下压价，大概总房价6.6%左右；
  5、在中介手上买房子，弄清楚中介所谓的过户费具体名目是什么，包括了哪些。 2014-02-07 17:54:03