二手房交易过户需要注意什么？

房产过户手续的主要程序及注意事项：　　一、办理房产过户手续所需要的文件资料卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。　　二、办理房产过户手续所需要的时间过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样 ，一般在7个工作日左右，其中海淀区建委**快，只需一天时间，有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。　　三、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。　　四、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。　　五、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。

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过户前要实地考察，了解房屋历史，检查所有文件，避免交易纠纷。

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（一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；3、第三步要查验房屋有无债务负担；4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。（二）如通过中介找房，一定要会选择。一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。（三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。

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二手房交易流程：第1步：买卖前的产权审核首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。第3步：赎楼赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用

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1、办理房产过户手续所需要的时间过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右。有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。2、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。3、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。

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