买二手房前注意什么事项

• 131****4549 购买二手房--六大注意事项
  一、弄清二手房的
  
  产权情况
  
  在旧房交易中，产权证是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
  
  由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。
  
  当前对于军队、医院、**的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。
  
  二、了解二手房的房屋结构
  
  二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。
  
  另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
  
  如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
  
  三、实地看看二手房的
  
  周边环境和配套设施
  
  随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
  
  对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会**好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
  
  总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。
  
  四、考察一下二手房的物业管理
  
  购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。
  
  对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，**终评价是以质优价廉为好。
  
  还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。
  
  五、买二手房
  
  选个安全中介
  
  目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。
  
  首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
  
  中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。
  
  另外，如果对二手房买卖没有把握，**好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。
  
  六、二手房的交易手续要在交易场所完成
  
  购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，**好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。
  
  2014-02-14 11:03:39
• 134****9176 一、能否购买尚未还清贷款的二手房？
  
  在贷款尚未还清之前，贷款银行均对出卖人享有抵押权，一旦出卖人不能按期向银行还款，银行即有权就出卖人的房屋进行拍卖，并以拍卖所得款项偿还出卖人对银行的欠款，在此情况下，不论出卖人是否已经取得该套房屋的房产证，在贷款尚未还清的情况下，均无法办理房屋的过户登记手续，出卖人只有清偿贷款解除抵押后才能够就该房屋进行交易，并为买受人办理过户登记，故购买贷款尚未还清的二手房，因无法及时办理房屋过户登记手续存在较大风险。
  
  二、购买尚未还清贷款的二手房必须要签三方协议吗？
  
  首先，应清楚三方协议的概念，所谓三方协议即是指房屋买方、卖方和中介三方在平等协商的基础上就房屋交易有关事项达成一致所签订的协议，一般来说，房屋交易只需买卖双方签订合同即可，而不需由中介参与。而实践中往往由中介、买方和卖方三方共同签订协议，缘由除中介公司作为信息提供方有盈利需要外，很重要的一点，在于为合同的履行增加保障，特别是对于尚未还清贷款的房屋交易，因在还清贷款前房屋无法进行过户，给买方权利的实现带来较大风险，故在三方协议中，通过约定由中介公司对买卖双方按约定履行合同义务提供担保，在一方违约的情况下要求中介公司承担连带责任，能够从更大程度保障合同的顺利履行。
  
  三、签订三方协议时有哪些注意事项？
  
  1、应审查合同签订主体是否适格
  
  对于买受人来说，审查出卖人和中介公司的主体资格十分必要，审查出卖人资格时，首先应明确其是否为该房屋的唯一所有人，如果该房屋还有其他共有人，则签订买卖合同时须有其他共有人的签字或书面的同意声明，否则，买卖合同很可能因其他共有人的反对而导致无效或被撤销；其次，该房屋是否存在查封、抵押情形，上述情况买受人可通过查看房屋房产证原件及到房管部门查询等方式进行确认。对于中介公司的审查，主要从公司的营业资质及信誉状况两方面进行考察，尽量选择口碑信誉良好的公司作为合同签订方，否则，一旦履行过程中出现纠纷，中介公司难以起到有效保障作用。
  
  2、在协议内容应具体、明确。
  
  在协议中，应对房屋的位置、面积、价款，付款方式，税费承担方式，交付期限，过户时间，违约责任，争议的解决方式等内容进行明确约定，特别对于贷款尚未还完的房屋交易，在合同中应着重对贷款还款事宜以及房屋过户进行详细约定，如卖方要求买方替卖方还清剩余贷款再履行过户手续的，则在协议中务必将买方替卖方还款的金额及操作方式，还贷及过户的期限写明，同时就双方违反上述义务时的违约责任进行明确约定，并要求中介承担相应的连带责任，此外，根据情况，还可由买方在银行设立资金监管账户，将购房款项存入该账户，约定出卖人只有在房屋解除抵押，为买受人办理房屋过户登记后才能取得相应的房屋价款，以进一步确保买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。
  
  3、一旦出现违约情形影响协议履行的，应尽快采取相应措施将损失降至**低限度。
  
  协议履行过程中任何一方出现违约情形的，相对方都应尽快采取相应措施要求违约方履行约定义务，一般可通过口头协商、书面函告等方式，如经协商不成的应根据协议约定的方式通过法律渠道解决争议，追究对方的违约责任，以将损失减少至**低限度。
  
  温馨提示：南昌今年7月1日有可能政策有所改变，有什么不明白的房产知识问题可以联系咨询资深物业组专家 丁建勇 2014-02-03 09:10:03
• 156****5683 要看清楚，想清楚方方面面 2014-02-03 09:07:50
• 137****2248 第一部分：购买二手房流程（请参考下图）第二部分：购买二手房注意事项
  （1）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  （2）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （3）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （4）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （5）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （6）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （7）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。提问者评价谢谢你帮我大忙了 2014-02-03 09:07:03
• 152****0039 房屋产权 房屋的交易过程 2014-02-02 15:26:26
• 158****4598 你首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但**要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
  其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。
  **后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。 2014-02-02 09:07:23
• 135****5811 一般过户前都需要查档的。 2014-02-01 17:43:24
• 157****2928 买房贷款方面的问题
  看看开发商是否合规。房地产开发商应具备以下一照、六证、两书：营业执照，房地产开发企业资质证、商品房预售许可证、只记载土地使用权的《房地产权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。《住宅交付使用许可证》、《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。
  问问自己是否合格。凡是购买各类商品房、房改房、安居房、经济适用住房、二手房均是贷款支持的范围。此外，居民装修自用住房也可贷款购买。
  算算钱包是否够厚。依据《个人住房贷款办法》的规定，购房贷款不超过房价的80％，这就意味着你必须准备20％的首期付款。购房款是10万元，就得自己掏腰包2万元；购房款是20万元，首期付款就达到4万元。如果是公积金贷款，则可能做到90％。贷款越多越好，**越少越好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。借款人应按自己的收入情况来确定，一般来说借款人按月还款后，应能保证**基本的生活费用和必要的开支，其剩余收入占家庭月收入总额的比例应在合理范围，比例过高，应缩短贷款期限，加大月还款额；比例过低，应拉长贷款期限，对普通家庭而言，剩余收入占家庭月收入总额的比例应在30％—50％之内。
  想想未来确定期限。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一息一次性清偿的还款方式，贷款期限在1年以上的，借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越高，负担就相对重一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额。
  如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要七步走：
  第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。
  第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。
  第三步：借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
  1．身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；
  2．经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越；
  3．买卖双方签订的购房协议书；
  4．同意以所购房屋作抵押的证明；
  5．有不低于购房价款30％的自有资金；
  6．贷款银行要求提供的其他文件或材料。
  售房人须提供如下资料：
  1．售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；
  2．房屋共有权人同意出售的书面文件；
  3．所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
  4．如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；
  5．保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
  第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者须交纳所购房屋价值4‰的律师费。
  第五步：借款人与贷款银行签订借款合同。
  第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。
  第七步：借款合同生效，资金划入借款人指定账户
  公积金贷款**多可以贷30万的钱，
  房子你喜欢买多贵的就多贵拉 2014-02-01 09:03:20
• 146****5654 1.产权（夫妻是否都同意）
  2.年限
  3.物业及环境
  4.房屋主体质量
  5.邻居情况。
  6.水电暖气等。 2014-01-31 18:38:28