深圳的二手房交易流程是怎样的,知道的帮忙解答一下,谢谢~!

• 135****0149 买卖流程
  1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;
  2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
  3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司;
  4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;
  5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8 个工作日左右;
  6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;
  7、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;
  8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[3]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;
  9、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 2013-10-24 09:59:34
• 134****1377 二手房交易流程： 询价、查档、查客户征信
  签合同(系统移交资料：买卖合同原件、温馨提醒 原件、居间服务确认书原件、旧房产证复印件、买 卖双方身份证复印件、委托公证书原件、其它补充 协议原件。)
  做全权委托公证、申请按揭、做首期监管(资料齐 全银行3-5个工作日出承诺函给担保公司) ↓ 担保公司出保函给银行(3-5个工作日)
  银行收到保函再放款给担保公司赎楼(3-5个工作 日)
  担保公司赎楼(正常情况3-5个工作日拿房产证 ) (注：跨行赎楼需在业主原借款银行提前一个月申 请，30天后方可还款，中行需提前两个月，平安 银行赎楼后需两周拿房产证，建行当天还款当天拿 证，特殊情况需预存一个星期扣款。)
  过户(5-8个工作日)  领新业主房产证  抵押(5-8个工作日) ↓ 放款(正常情况 2-3个工作日)
  过水电煤汽  申请结单(系统移交结单资料：新房产证、交房确 认书、更名确认书等) 2013-10-24 09:56:59
• 156****4446 第1步：买卖前的产权审核产权审查主要是买方应当注意的问题，大部分业主的房产证是在银行抵押，只有房产证的复印件。这种情况下，应当审核卖方的产权是否真实。目前，深圳规划与国土资源委员会的网站上有一个存量房计税系统，实际上也可以作为审查产权的依据。因为，之有身份证号码和房产证号码都属对了，才显示评估价的价格，侧面就反映了这个产权式真实的。第2步：交定金与签合同刚才说到买方应当审核产权的问题，我们是建议在审核产权后再签合同、交定金。作为卖方来说，在查档产权清晰后，应当要求中介将定金转给自己。某些中介一直将定金放在中介不给业主，也是不对的。并且，一般来说，交房保证金预留5000足够了，其他都应当转给业主。此外，税费要约定清楚。第3步：赎楼赎楼是指卖方还清银行贷款，拿回房产证，注销抵押登记。如果是红本在手，就不需要赎楼。赎楼一般是委托担保公司，由担保公司提供担保，向银行申请赎楼贷款。委托担保公司的情况下，担保公司会要求业主出具全权委托公证书。由于部分不良中介会拿全权委托公证书损害业主权益，因此，在业主有能力自行还清贷款的情况下，不建议委托担保公司赎楼。关于赎楼的期限，作为业主来说，尽量不要限定赎出房产证的期限，因为可能因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长，如果限定了较短的赎出房产证的期限，可能**终违约。作为买方来说，我们建议**好不要帮业主赎楼，无论是用首期款还是用一笔款担保赎楼。这两种当时都是用买方的资金帮业主还清贷款赎楼，而一旦业主毁约不卖或将房产转卖他人，买方有可能钱房两空。第4步：付首期及资金监管作为买方来说，建议首期款不要直接付给业主，而是要放在银行进行监管，这样就有保障。如果首期款直接付给业主，业主毁约不卖并且不退款，就会很麻烦，打官司也需要很长时间才能拿回钱。另外要注意资金监管是要在银行做，而不是中介公司。以前中介公司经常监管巨额购房款项，**后老板携款潜逃。现在情况要好些，中介公司**多有权监管不超过房价5%的定金。作为业主，买方是否将首期款足额打进银行监管账户，需要审核。第5步：签订买卖合同这里的买卖合同一般是指国土局系统打印的正式过户用的合同，关于这个合同**主要的一个问题就是阴阳合同的问题。以前阴阳合同，是按照原价过户，去年出台了评估系统，**低要按照评估价过户。但评估价一般只有市场价的60%左右，因此，按评估价过户实际上也是采取阴阳合同方式过户，只不过政府认可罢了。但少数买方会无理取闹，以新签署的合同价格较低为由，要求按过户价支付房款。因此，为了防止纠纷，我们还是建议，双方再签署一份价格确认书，确认应当按照真实价格执行和支付，过户用的合同中的价格不作为真实交易价格执行。第6步：选银行和办按揭一般来说，中介会推荐按揭银行，因为中介公司的合作银行一般条件还是比较优惠的。但我们建议买方结合利率优惠条件、银行离家的远近程度综合考虑，我之前遇到过中介相熟的一个银行客户经理，其所在的支行在比较偏远的地方，到中心区来抢按揭的单，这样的话，到时候买方要赎楼或办理有关业务，需要到该比较偏远的支行去办理。因此，中介推荐的按揭银行并不一定就是**好的。第7步：过户及交税过户有一个问题需要注意，就是收文回执不要让买方自己拿走了。因为万一买方拿了收文回执不去办抵押登记，那么银行就不会防按揭款给业主。当然，这种情况比较少，银行和中介公司按揭员一般都会注意这个问题。税费的问题其实在**开始卖房就要了解清楚。现在房子没满5年，就会有5.6%的营业税及城建教育附加。如果业主出售的房子不是唯一住房，就会存在1%的个税。另外，在签署房产买卖合同的时候，买方尤其需要注意税费的承担和划分问题。**后，刚才我们所提到的价格确认书，**好备注“如果谁提出按照实际成交价过户，就由谁承担因此增加的税费”。第8步：后续事项后续主要是交房，一般来说，前面的事项顺利交易完成后，交房不会有什么争议。因为房子的有关情况和问题，在看房的时候就已经发现和了解了。交房主要是物业、水电、煤气、网络、有限电视等过户。此外，建议双方尤其是业主，记得要买卖双方签署交房确认书，证明该房已经交房交接完毕，自己的义务履行完毕。 2013-10-24 09:54:40
• 147****6023 一、办理流程
  1.购房资格核验(住宅类)
  2.网签合同
  3.地税部门核定契税
  4.房屋发证大厅办理房屋所有权证
  二、提交材料
  1.登记申请书原件(受理窗口提供)
  2.申请人身份证明
  3.房屋所有权证原件
  4.网上签约的当地市存量房买卖合同原件
  5.买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件
  6.契税完税或减免税凭证原件
  7.房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份
  8.其他资料：
  (1)住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件
  (2)央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件
  (3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明
  (4)补交土地出让金的证明
  (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件
  (6)国有土地使用证(整宗房产的)
  (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件
  (8)商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件
  三、买卖流程
  1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;
  2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
  3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司;
  4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;
  5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8 个工作日左右;
  6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;
  7、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;
  8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[3]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;
  9、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 2013-10-24 09:49:25
• 155****7009 ①卖方委托出卖
  ②买方委托购买
  ③买卖双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》
  ④买方支付定金及首期或全款做资金监管
  ⑤买方申请按揭贷款
  ⑥卖方赎楼、注销抵押登记，收取定金
  ⑦买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并递交过户申请
  ⑧缴纳房地产交易税费
  ⑨买方领取新房地产权证，解除首期款或全款监管
  ⑩买方办理抵押登记，银行发放贷款办理交楼及水.电.煤气.等过户 2013-10-24 09:40:23