团购房法律风险解析：团购房有什么风险？

• 131****5109 房屋团购是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表并协同法律工作者与开发商协商，以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款的《合同》的消费过程。目前，团购大致有两种形式：一种是置业者自发组团;另一种是单位组织职工组团。不过，由于有些“团购房”属于非正规的开发商融资手段，因此参加“团购”也会有一定风险。前些日子，媒体上就曝出过吉林省直单位为了给单位干部职工解决住房问题，以“团购”的名义与长春市某房地产公司签订了“购房协议书”，后来开发商与这家单位在这个项目上产生了经济纠纷，而导致职工的购房款迟迟得不到退还的事。另外，有些网站或是中介机构组织的团购活动，也出现过不少扯皮事。团购可能面临的五大法律风险第
  一、混淆法律关系，导致维权无门第
  二、表决权不充分，导致团队内讧第
  三、委托范围不明，导致团购风险第
  四、合同主体错误，导致维权不能第
  五、资金监管不力，导致钱房两空对症下药　破解团购风险　　虽然有风险，但总的来说，在目前经济形势不景气的情况下，“团购住房”实现了“双赢”的效果：“老百姓少付钱，开发商多卖房。”同时，随着“买方市场”的渐现，在商品房买卖过程中，购房者将获得更多的话语权，从而为团购者赢得更多的“砍价”空间。因此，只要购房者能注意回避上述五个方面的风险，“团购”不失为一种理想的购房方式。第
  一、理清三种法律关系，明确法律权利和责任。在进行房屋团购时，必须要明确三种法律关系：其
  一、团购人与组织者之间是一种委托关系;其
  二、开发商与组织者之间的关系是基于团购人的委托而派生的买卖关系;其
  三、团购人与开发商之间是一种房屋买卖关系。如果不理清这三种法律关系的本质，则可能产生法律风险，比如，误将团购组织者当成合同当事人，从而导致团购人维权不能。第
  二、组织者要充分听取团购人的意见，明确委托范围。每次与房开商谈判之前，团购组织者一定要充分听取全体团购人的意见，对团购人的意见和要求，要形成书面材料，并对这些意见和要求进行分类，然后拟定详细的团购方案。组织者应当按照大多数团购人的购房意愿与开发商签订合同，尽可能地满足大多数团购人的要求，并以书面协议明确团购人的委托范围，明确组织者的权得与义务，避免内讧现象，减少团购风险。第
  三、团购人要充分行使表决权，不应过分依赖团购组织者。团购人对拟购买的户型、面积、内外装修标准、价位、附属设施、功能配套等要充分发表自己的意见。因为组织者只是作为受托人代办具体购房事务，将来入住、享有房屋所有权的都是团购人自己。买房**终环节是购房者与开发商谈判，而**终的决定者必然是购房者。所以，购房者必然要为自己的决定担负一定的责任，而不应过分依赖他人。第
  四、组织者要督促团购人及时与开发商签订房屋买卖合同。《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。再则，基于产权登记一户一证的要求，在团购合同中，组织者与开发商的团购协议要直接约束团购人与开发商。此后，每个团购人还应分别与开发商签订正式的房屋买卖合同。组织者处理完毕受托事务后，要及时督促团购人与开发商签订房屋买卖合同，把自己从此团购关系中解脱出来，避免产生不必要的纠纷。第
  五、团购中资金的安全保障。商品房的预售是有法定条件的，然而，为了缓解开发商的资金压力，换取更多的“砍价”空间，有些团购(尤其是单位团购)是发生在开发商具备法定预售条件之前，甚至是在开发商还未开工的时候就将房款到位，这显然是有一定风险的。为了保证团购房款的安全，避免钱房两空，通常的做法有两种：一是组织者 (单位)与开发公司对团购资金进行共管，以保证该资金不被挪用。二是将开发商的土地使用权抵押给组织者(单位)，在具备预售条件时解除。团购房屋　**好请律师陪同在房地产卖方市场时期，购房者一般是没有什么话语权的。合同文本都是由房开商提供，房开商一般都很“牛”，合同往你面前一放，你要么签约，要么走人，至于合同条款，修改没商量，你爱买不买，购房者往往只有被动地接受。而今，随着买方市场的逐渐形成，“团购”这种方式不仅为购房者提供了更多的“砍价”空间，也为购房者通过合同条款的修改更好地维护自身的权益提供了可能，建议购房者可以借这个时机与开发商商谈，争取更多的自身权益。 2013-06-28 11:08:57