怎样才能规避“申贷”违约风险？

商品房预售已是非常普遍的做法。商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。由于购买期房往往能享受相对较低的价格以及更大的选择范围，不少置业者都会选择购买期房。业内人士提醒广大置业者，购买期房两步规避纠纷：一看房企资质，二审购房合同。

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一、新房买卖纠纷1、售房广告纠纷商品房在预售阶段尚未建成，购房者只能通过售房广告了解房屋及小区环境的状况，但大多数购房者到了**后会发现售房广告或宣传资料与实际存在较大出入，比如：在售房广告中提到的小区里的河流、小区里的花园湖、绿化等。遇到这种情况，如果合同中有约定的则按照合同的约定处理，向开发商主张违约责任。如果已经搬进去了，这些事实改变不了，业主在这种情况下可以要求减少物业费缴纳比例。风险预防：作为购房者在签订合同正本及补充协议过程中就必须确定广告宣传的具体词语、具体内容，就双方权利义务约定清楚，避免出现纠纷时无法维权。2、精装房屋质量纠纷目前诉讼**多的纠纷之一就是精装房屋质量纠纷。即：业主买到的是精装修房屋，可以拎包入住。但是，当业主拎包入住的时候，发现这个房屋的质量存在明显问题。风险预防：购房者在签订合同时，一定要约定好精装修产品的品牌和型号，约定的越细越好，对于样板间的展示，通过照片、录像等形式将样板间的设施及装修固定下来，如有纠纷可作为证据使用。二、二手房买卖纠纷除了一手房纠纷之外，实践中另一个房屋纠纷出现较多的领域就是二手房买卖，下面小编就二手房交易中常见的纠纷及其风险预防做简单的汇总介绍，便于购房者在购房过程中预防风险，避免纠纷与损失。1、房价上涨毁约纠纷买卖双方订立合同时，房价较为稳定，因买方准备**，卖方处理房屋剩余贷款之际或买卖双方在中介处订立了《房屋买卖协议》后，房管局打印协议并过户时，一方因房价上涨拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务。风险预防：购房者可以增加定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金，这无形之中增加了卖方的违约成本，所以这样可以尽量避免卖家因房价上涨而毁约的风险。但是需要注意的是，定金的金额不能超过合同总金额的20％，超过20％的部分，不具有定金罚则的效力。另外，购房者要尽量将合同条款约定的详尽细致，防止因约定不明产生纠纷。2、隐瞒房屋真实信息导致的纠纷有一些卖家为了促成交易，往往会隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题等，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。风险预防：购房者在购房前可以向物业、邻居了解情况，**好到现场看房，并在合同里对可能出现的质量问题如何承担作出明确的约定。

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　1、验明“五证两书”　　五证是开发商合法销售商品房的重要凭证，只有五证齐全才能放心交易，所以购房者在买房前一定要审查五证。那么，什么是开发商的五证呢？　　五证包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。　　一般购房者无须记住“五证”的名称和发证机关，购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。　　此外，交房时还要注意开发商是否提供“两书”，即《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。　　2、实地核实楼盘，谨防虚假宣传　　购房者千万不要轻信开发商的广告宣传，**好到楼盘实地看看，除了价格、面积、户型、周边环境和小区配套设施及售后服务外，对房屋供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要详细咨询，并以书面形式确认开发商的承诺。　　3、慎交购房定金，提防“霸王条款”　　购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，开发商通常会要求购房者交一些购房定金，在这里大家要知道，购房定金不是必须要交的，所以要慎交购房定金。另外，在交定金、签订认购书时，要注意认购协议里的内容，特别要警惕“定金一律不退”之类的条款。还要注意在签认购协议、交付定金前，要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。　　凡是您认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，都应该坚持要求开发商对有关内容细化、改进，防止开发商签订“霸王合同”。　　4、预防“面积缩水”，面积以实测为准　　根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准。房产实际面积和合同面积误差在3％以内的，据实结算；面积误差超出3％的，购房者有权退房，并约定退款及付息。

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