[购房流程]#买房贷款#二手房贷款额度如何计算？

贷款额度就是贷款总额。按照当前的政策，贷款总额为房价的70%。贷款期限就是贷款时间，贷款时间**长30年。贷款时间与贷款人的年龄、房子的房龄有关。 银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行行能够为其办理的贷款期限。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。贷款申请人的经济能力，每月的还款额不能超过收入的一半。不然就要延长贷款时间。实际中的贷款大多在20年左右。贷款利率由国家央行发布，当前的利率是五年以上贷款5.9%，公积金贷款五年以上4%。银行可根据借款人的情况下浮或上浮商业贷款利率。按揭和抵押实际上是一回事。房贷就是用房子做抵押的按揭贷款。

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1、评估价与**高贷款额二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的**高贷款额度。2、竣工年代与贷款年限银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。3、收入证明与还款能力收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。4、借款人自身相关情况个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

对第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与公积金贷款的家庭，采取以户为基础，主贷人、配偶(或参贷人)分别计算额度的办法，先计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度(基本公积金按存储余额的40倍，补充公积金按存储余额的20倍计算)，然后将所有借款人的可贷额度累加，基本公积金可贷额度不超过40万元，补充公积金可贷额度不超过10万元，总计不超过50万元。对非首次申请贷款或者只有一个人申请贷款的家庭，基本公积金可贷额度不超过20万元，补充公积金可贷额度不超过10万。总计不超过30万元。

二手房商业贷款**=成交价-房屋评估值x贷款比例，二手房可贷额度=房屋评估值x贷款比例。1、根据财政部2015年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足2年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2、个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过2年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。3、印花税：（税率1‰买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。4、契税：（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。5、测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。6、二手房交易手续费总额住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米7、登记费：（工本费）80元，共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。拓展内容税费计算买方1、契税：成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05%4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方1、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05%3、土地出让金：成交价或评估价（高者）×1%4、解困房：成交价或评估价（高者）×1%5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五年）

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国家的规定不是单方面的，也是为了规范银行操作。注意以下几个重点就行。首次总体是7-8成1。房子的原值，有些专业说净值。这里面有评估值，有些人说高贷和0**低**就是这样来的。2。房子的装修和付加值。3。贷款人的信用值，有些人有黑名单，100万的房子贷50万都有问题。有些人在名企上班，100万的房子有时候可以贷80多万。，呵呵4。贷款人的收入，正常要是月供的2倍左右。一般**低要有1.5倍.

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