改善型和投资型需求，怎么区分？

2015年初始，宁波房地产市场成交构成中很大一部分数据是改善性住房。在宁波，越来越多的购房者会选择100平米以上的住房，原来90平以下的住房已经远远满足不了生活的需要了。可以这么说，在宁波，改善型住房需求已经成为市场主流。 改善性住房需求 2015年3月李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。 2015年初五部委分别出台的两个楼市新政也都聚焦于此。财政部和国税总局的营业税新政规定，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。 房贷新政则规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%。已结清的家庭，**低**款比例为30%。 目前，尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。仅在08年的国务院文件中提到相应优惠：对人均住房面积低于当地平均水平，购买第二套用于改善居住条件的普通自住房时，可比照首次贷款购房的优惠政策。 “普通自住房”的概念，则须追溯到05年的新国八条。各省市根据实际情况允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。 就算是第一套房子是别墅，再买的第二套房只要属于普通住房，就能获得相应的贷款优惠。 其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。此前的限购、“认房又认贷”等抑制性房地产调控政策在镇压了投资投机需求的同时，确实“误伤”了一部分改善性住房需求。 这一次的开放，可以置换出不少核心地区的二手房。对于银行来说，也能减少按揭风险，对下游的家具、装修行业等的拉动效益更大。 目前，作为购房主力的80、90后两代人已经到了婚育年龄，而这两代人的生育高峰期将在未来十年内，随着家庭人数的扩充，许多家庭不得不进行居住条件改善。因此，通过置换或者购买二套房就成为了一种新常态。改善型住房需求也就将成为接下来一段时间内的主旋律。开发商准备好了吗？而要购房的您准备好了吗？

2015年的楼市政策不断放宽，不仅仅针对刚需置业，二套房贷**比例的放宽，部分城市对普通商品住宅认定标准的改变，部分面积段的大户型契税下调，令改善型购房者也迎来了换房的春天。所谓改善型置业，通常指一部分购房者在资金宽裕的情况下，为追求更高的生活品质与舒适度，购买更大更好的房子进行居住。 改善型置业的特点，也决定了这类购房者对居住的品质、周边环境、住房质量等要求更高。那么，作为改善置业者，在选择购买改善型住房的时候又有哪些技巧？ 1、改善置业越早越好 从长远来看，房子是保值的物品，越早下手赚得越多。被购房者所选中的改善型住房，往往都是高品质的住房，这类住房地段好，环境好，所以增值的空间比较大。所以这类房子提早下手，会获得更大的**空间。 2、淡季换置更为适合 淡季换房，让很多人不太理解。改善置业一般换的都是高品质大户型，均价高总房款也高。所以选房的时候需要更加谨慎。旺季的时候，房源多，购房者也多，很容易造成一种不抢就买不到的印象，或是挑花了眼，使很多购房者没有充分的时间去思考、比对。所以，选择销售淡季，可供选择的房源多，便于货比三家，买到**适合自己的住房。 3、选对房源**为重要。 房源的选择，是改善置业的**根本所在。没有了好房源，所谓改善置业也就没有了意义。通常改善型住房都要选择大品牌开发商，会获得品质和舒适度的双重保障。同时，改善置业对小区的地段、环境、园区的美观度等要求也相当高。 【小结】改善型置业不同于刚需置业，刚需置业受资金所限，有些选择会退而求其次。然而改善置业要求相对要高，对于很多人来说，或许一生仅有一次改善居住条件的机会，所以一步到位没有后顾之忧很重要。

改善不同于刚需购房需求，购房者在已经具备一定的经济基础情况下应该购房条件、标准也应有一定程度的改变。以下4点从区域、时机、理财等方面出发，或许将给改善购房人群一定的参考借鉴。 1、对新居住区域的选择 一般来说，改善型购房需求或是因为家庭成员增加如小孩出生、父母共同居住，或是因为孩子教育而换房，或是对生活要求的提高而改善居所等。对居住区域的选择一定要全面考虑清楚，诸如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、**资源等方面的情况都要了解清楚，并且全面衡量自己的经济能力和换房的要求。 2、原来住宅的处理 在实现自己的换房计划之后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，以租金来还换房后的贷款，在减轻还贷压力的同时也可以避免在目前楼市低迷的情形下卖房不能达到自己的理想价格。 3、卖与买是否同步进行的考虑 如果想要换房，手头资金又不充裕需要售房款救急的购房者，可以考虑尽量让买、卖交易同时进行，处理好售房款后可以马上实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的购房者，先做好新房的选择和购房前的准备工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房程序，也可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的**款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。 4后续生活费用等的考虑 改善型买家除了要考虑家庭当前的经济实力是否能够承担换房费用外，还应考虑日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等支出，尤其要优先考虑换房后，自己是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。

不同于刚性需求，改善型需求更注重居住质量。很多的改善型购房者都对于目前的居住条件感到不满意，因此选择购买新的房产来满足居住需求。选择改善型住宅更多取决于个人的生活需求与财务状况。对于购房者来说，改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，既然要改善居住，应该更关注于房源自身的品质、生活配套、交通的便利性，甚至邻里间的关系，因此价格不应成为改善型购房者惟一的考虑因素。那么怎么认识改善型住房呢？ 改善型住房 根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。 改善型居住需求的家庭结构特征***现：一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件。持续的旧城改造，造成改善型需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，一部分人已经不满足于安置房的居住条件，他们在拆迁之后势必存在着强烈的住上高品质住宅的需求，因此数以亿计的变现的拆迁补偿安置资金中，将有大部分进入存量房或商品房市场，直接拉动了高品质住宅消费的增长。 改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至50岁之间，而这个年龄段的人群又可以分为两个阶段：一是30岁-40岁，这个年龄阶段的客户群体在事业上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的积累，开始对生活品质有所要求，因此当前的住房往往满足不了他们现在的居住需求，他们需要提高住宅品质以及改善周边配套，以使住房与自己目前的身份相匹配，开始选择一些高档楼盘作为新住房;二是40岁-50岁，这个年龄段的客户群体一般都事业有成，在房产方面一般有两套以上的房产，当一个高品质的楼盘出现能够满足他们的需求的时候，他们会毫不犹豫地选择购买。 购买改善型住房该如何选择呢？ 首先是对于生活氛围的选择。在购买改善型物业时都比较倾向于选择符合自己生活习惯的区域。不管是生活配套设施还是小区的建设都已经相当成熟，由此积淀起来的生活氛围也比较浓厚。 其次是关于商业及交通配套的选择。交通成本作为新名词，已经列入很多城市人的生活成本中，如何更加高效、快捷地到达，被人们 认为是成功的一大要素。正因为如此，很多拥有交通优势的项目也就吸引了大量职场精英的目光。地铁、快速通道、轻轨……这些以前没有的便捷交通模式，成为沿线楼盘的卖点，想改善自己出行模式的购房者当然也就愿意为方便的交通买单了。 第三就是环境了。目前各楼盘也越来越重视园林景观设计，在项目公共区域内打造出宜人的小区景观，让业主拥有更多的私享绿色空间。很多开发商在环境打造上做足功课，邀请国外知名环境设计事务所设计园林，移栽名贵树种，培养一级草坪。 第四是楼盘品质的选择。“用**好的自然资源，以高档一流的配套，设计**舒适通透的户型，目的只有一个，打造**具品 质感的房子。”这是在楼盘宣传资料中常见的词句，品质好坏已经成为衡量一个开发商是否有实力、是否有企业责任的标杆。无论楼市如何跌宕起伏，可以说广州楼市的品质是逐年上升的，购房者对楼盘品质的要求也越来越高。高品质楼盘提升了生活水平的同时，也提升了城市的整体形象。 **后就是选择户型了。改善型住房户型相对会选择宽裕一些的。目前很多楼盘都推出了赠送面积，赠送的部分可以在普通户型外再增加一个多功能房，既可以拿来做休闲厅，朋友欢聚的时候多个***场所；也可以做成小书房，有孩子的家庭比较重视这一点……不浪费室内面积的户型设计是家庭主妇的心头好，而留有装修装饰空间的户型，则是追求生活意境的时尚人士的**爱。 以上就是关于改善型住房的一点小知识。事实上，在经济发展，人民生活水平不断提高的当下，居住已经不仅仅是原来那种满足于住而已了。希望上面的小知识能对您有帮助。

上海户口可以买第二套，可以贷款只是算二套利率，需要上浮

全部9个回答 >