改善型住房要怎么买？有什么技巧？

改善型购房可以称为二套房，是基于购房者对住房的改善型需求出现的。通常可以分为三类：换地段；换面积；为了特定需求，例购买学区房、购买养老房等。那么，改善型购房有哪些技巧以及需要注意些什么，购房者有没有了解？ 改善住房的原因 1、换面积。初次置业时家里人口比较少，或者是临时资金紧张，所以购买了一套比较小的房子先住着，通常是两居室80平以下的，结婚之后有了孩子，再加上老人，就需要换个大点的房子，三居室或者更大的。 2、换档次。以前的社区与现在的新楼盘比，在小区绿化、配套设施、物业服务等方面相对差一点，所以有些市民想换到高档点的社区里住，提高自己的居住品位。当然，换档次包含两个方面，一方面是硬环境，另一方面是软环境，即社区里的居民素质。 3、换楼层。换楼层一般是为老人考虑，家里有老人，上下楼不方便，不宜住太高，一楼、二楼比较方便，或者是换成有电梯的高层。 改善型购房技巧 1、对新居住区域的选择：一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、**等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。 2、后续生活费用等的考虑：消费者改善型换房时，须考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。 3、相关的交易税费要理清：换房业主在“卖旧买新”置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。 4、原来住宅的处理：在实现自己的换房计划后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款。 5、卖与买可考虑同步进行：如果想要换房，手头资金又不充裕需售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的**款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。 总之，改善性需求客群在购房时一定要理清购买二套房的目的，根据购房目的选择合适的楼盘。尽量处理好买房卖房的时间问题，不要对之后的生活造成不方便，那样就达不到改善的目的了。

不同于刚性需求，改善型需求更注重居住质量。很多的改善型购房者都对于目前的居住条件感到不满意，因此选择购买新的房产来满足居住需求。选择改善型住宅更多取决于个人的生活需求与财务状况。对于购房者来说，改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，既然要改善居住，应该更关注于房源自身的品质、生活配套、交通的便利性，甚至邻里间的关系，因此价格不应成为改善型购房者惟一的考虑因素。那么怎么认识改善型住房呢？ 改善型住房 根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。 改善型居住需求的家庭结构特征***现：一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件。持续的旧城改造，造成改善型需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，一部分人已经不满足于安置房的居住条件，他们在拆迁之后势必存在着强烈的住上高品质住宅的需求，因此数以亿计的变现的拆迁补偿安置资金中，将有大部分进入存量房或商品房市场，直接拉动了高品质住宅消费的增长。 改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至50岁之间，而这个年龄段的人群又可以分为两个阶段：一是30岁-40岁，这个年龄阶段的客户群体在事业上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的积累，开始对生活品质有所要求，因此当前的住房往往满足不了他们现在的居住需求，他们需要提高住宅品质以及改善周边配套，以使住房与自己目前的身份相匹配，开始选择一些高档楼盘作为新住房;二是40岁-50岁，这个年龄段的客户群体一般都事业有成，在房产方面一般有两套以上的房产，当一个高品质的楼盘出现能够满足他们的需求的时候，他们会毫不犹豫地选择购买。 购买改善型住房该如何选择呢？ 首先是对于生活氛围的选择。在购买改善型物业时都比较倾向于选择符合自己生活习惯的区域。不管是生活配套设施还是小区的建设都已经相当成熟，由此积淀起来的生活氛围也比较浓厚。 其次是关于商业及交通配套的选择。交通成本作为新名词，已经列入很多城市人的生活成本中，如何更加高效、快捷地到达，被人们 认为是成功的一大要素。正因为如此，很多拥有交通优势的项目也就吸引了大量职场精英的目光。地铁、快速通道、轻轨……这些以前没有的便捷交通模式，成为沿线楼盘的卖点，想改善自己出行模式的购房者当然也就愿意为方便的交通买单了。 第三就是环境了。目前各楼盘也越来越重视园林景观设计，在项目公共区域内打造出宜人的小区景观，让业主拥有更多的私享绿色空间。很多开发商在环境打造上做足功课，邀请国外知名环境设计事务所设计园林，移栽名贵树种，培养一级草坪。 第四是楼盘品质的选择。“用**好的自然资源，以高档一流的配套，设计**舒适通透的户型，目的只有一个，打造**具品 质感的房子。”这是在楼盘宣传资料中常见的词句，品质好坏已经成为衡量一个开发商是否有实力、是否有企业责任的标杆。无论楼市如何跌宕起伏，可以说广州楼市的品质是逐年上升的，购房者对楼盘品质的要求也越来越高。高品质楼盘提升了生活水平的同时，也提升了城市的整体形象。 **后就是选择户型了。改善型住房户型相对会选择宽裕一些的。目前很多楼盘都推出了赠送面积，赠送的部分可以在普通户型外再增加一个多功能房，既可以拿来做休闲厅，朋友欢聚的时候多个***场所；也可以做成小书房，有孩子的家庭比较重视这一点……不浪费室内面积的户型设计是家庭主妇的心头好，而留有装修装饰空间的户型，则是追求生活意境的时尚人士的**爱。 以上就是关于改善型住房的一点小知识。事实上，在经济发展，人民生活水平不断提高的当下，居住已经不仅仅是原来那种满足于住而已了。希望上面的小知识能对您有帮助。

老百姓买房**不应该忽视的就是房屋质量问题。尤其开发商资金链吃紧，房地产经过一段沉寂后再次复苏，房屋质量更应该得到充分重视。众所周知，这轮房地产政策利好，除了对刚需买房进行了充分扶持，更进一步放开了改善型需求，而对于改善型需求来说，房屋质量更是格外重要，因为经历过这次升级置业，短时间内很难再次换房。为此小编为改善型住宅中需要注意的质量问题进行了归纳，4个要点帮你锁定经久耐用的好房子。 楼间距：大楼间距有效保障居住者生活的质量与安全 想要买改善型住宅，目前大连市场中比较流行的两类产品是“低密度洋房”和“低密度高层”产品，不难看出，不管是洋房还是高层，“低密度”是改善型产品的第一 大卖点。而在低密度社区中，楼间距是体现密度高低**重要参考指标之一。楼间距，是指两相邻楼的外墙面间距离。足够大的楼间距能有效保障居住者生活的质量与 安全，在寸土寸金的城市中，从侧面体现出一个楼盘的高品质。 住建部制定的标准中，对各楼之间的距离有明确的规定。楼房高度乘以系数 0.7，是楼房南北朝向排列应达到的楼间距；若楼房为东西向排列，则系数为0.5。如果楼间距小于这个标准，就会影响住房的采光、通风和隔音等性能。另 外，按照国家规定（设计规范），应以冬至日照时间不低于1小时（房子**底层窗户）为标准。 改善型住宅的楼间距一般都会高于国家标准，从而提高居住舒适度。购房者在买房时不妨目测一下楼间距，进而对楼盘的档次和舒适度有个心理预期。 【小贴士】 在确定楼间距这个问题时**好不要听开发商的一面之词，而是要亲自到现场实际考察一下。尤其是买边户、低楼层的***时，楼间距更是直接影响到房子的采光、通风、隔音等性能。购房者应该分别在早、中、晚三个时间段去看看，当然，能选择冬季去看更好。 外立面：看得见的品质让你对看不见的品质更有把握 由于改善型住宅的定位相对较高，所以开发商在打造房子的过程当中也会非常强调楼盘的建筑风格。不一样建筑风格的楼盘，外立面的设计和用材用料有所不同，对于普通消费者来说，很难看到建筑的内部材料，但是却可以通过外立面的打造上辨别楼盘的质量和档次。 首先，外立面的材料选择上，一般的顺序是干挂石材造价**贵、**有档次，其次是面砖，再次是涂料。**近两年也流行一种施工工艺较复杂的真石漆涂料，仿造石材的 效果逼真，也是高品质楼盘中常用的材料。其次，从窗墙比系数来看，外立面上的窗户面积越小，楼盘价位相对便宜，窗户面积越大的楼盘价位更高。第三，从外立 面的造型复杂程度来看，立面造型越复杂，成本越高，楼盘档次也越高；外立面造型越简单、平整，成本越低，楼盘档次也越低。**后从外立面用色来看，高端住宅 的外立面用色更喜爱选用厚重的色调，或大理石等石材的天然原色，以彰显质感。 【小贴士】 外立面之于楼盘，如同衣服之于人，购房者可以凭借以上几条从外立面上简单的判断出楼盘的整体质量，但是由于**近一些年市场过于追求楼盘外立面的包装，也不乏有的楼盘在外墙“贴金”求轰 动，豪的太俗气。然而过高的成本投入，对居者的实际意义却不是很大，所以购房者还是要学会“慧眼识金”，结合实际生活所需，权衡该购买何种外立面的住宅。 户型设计：不断满足改善型人群更高更精细的生活需求 高品质的改善型住宅，在户型设计上肯定会更胜一筹。不管是功能设计还是理念上，都会给人留下深刻印象。对于改善型住宅，目前市场中普遍存在的问题是一味地追 求面积变大，但在实际生活中却无法满足业主不断升级的居住需求。判断改善产品户型是好是坏，有一个说法是“不做刚需的放大版”，也就是说，改善户型设计要 跟家庭的成长而变，这不仅仅是房、厅、卫的数量和面积的增加，随着时代的发展，户型设计必须要满足未来客户人群更高更精细的生活需求。 比如现在已经有开发商在户型设计中考虑到了中国人口老龄化趋势，为老人房设计坐式淋浴间；考虑到二胎政策的放开，对于家庭成员结构产生的变化影响，儿童房设 计大小足够容纳大小两张床；还有设计宠物空间、花园、露台迎合中产家庭的趣味升级等等，总之好的改善户型是由很多人性化、生活化的细节组成，绝不只是面积 变大了而已。 【小贴士】 购房者看户型，一般是通过户型图和样板间获得第一手信息，但其实购房者想要了解这套房子的真实情 况，应尽量去同样结构或相同大小的现房里看一下，实地感受各区域比例设置及房间的通风采光性。因为同样户型楼层不同，景观视野、内部建筑结构都不一样。样 板间里的户型暗藏很多“猫腻”，购房者切不可轻言相信。 物业服务：好的物业服务是房子的永久保鲜剂 好房子必须要有好物业这一点非常重要，改善型住宅更是如此。购房过程中购房者与楼盘开发商或销售人员打交道的机会不多，但自打住进社区，就时时刻刻都离不开 物业了。纵观当前市场中公认的高品质小区，**主要的原因就是物业管理认真负责。购房者变成业主后，居住的安全感、舒适感、私密性、尊崇感都与物业服务的好 坏直接挂钩。好的物业应该有专业的服务人员、先进的物管设备和理念、丰富多样的服务项目，以及较强的应急处理能力。当然，保持社区干净、整洁、有序、安 全，是对物业**基本的要求。购房者切不可忽视这方面的品质，好的物业服务能让自己的房子永久保鲜。 【小贴士】 购房者可以事先打听下楼盘所聘物业公司的口碑。有条件的话，也可以实地观察物业服务者的纪律意识以及对待来访者的态度，检查小区的整洁程度及园区监控、垃圾桶、座椅等设施是否齐备，分布是否合理。另外，从社区指示牌和提示语的设置，也可以看出物业服务的细致程度。

2015年的楼市政策不断放宽，不仅仅针对刚需置业，二套房贷**比例的放宽，部分城市对普通商品住宅认定标准的改变，部分面积段的大户型契税下调，令改善型购房者也迎来了换房的春天。所谓改善型置业，通常指一部分购房者在资金宽裕的情况下，为追求更高的生活品质与舒适度，购买更大更好的房子进行居住。 改善型置业的特点，也决定了这类购房者对居住的品质、周边环境、住房质量等要求更高。那么，作为改善置业者，在选择购买改善型住房的时候又有哪些技巧？ 1、改善置业越早越好 从长远来看，房子是保值的物品，越早下手赚得越多。被购房者所选中的改善型住房，往往都是高品质的住房，这类住房地段好，环境好，所以增值的空间比较大。所以这类房子提早下手，会获得更大的**空间。 2、淡季换置更为适合 淡季换房，让很多人不太理解。改善置业一般换的都是高品质大户型，均价高总房款也高。所以选房的时候需要更加谨慎。旺季的时候，房源多，购房者也多，很容易造成一种不抢就买不到的印象，或是挑花了眼，使很多购房者没有充分的时间去思考、比对。所以，选择销售淡季，可供选择的房源多，便于货比三家，买到**适合自己的住房。 3、选对房源**为重要。 房源的选择，是改善置业的**根本所在。没有了好房源，所谓改善置业也就没有了意义。通常改善型住房都要选择大品牌开发商，会获得品质和舒适度的双重保障。同时，改善置业对小区的地段、环境、园区的美观度等要求也相当高。 【小结】改善型置业不同于刚需置业，刚需置业受资金所限，有些选择会退而求其次。然而改善置业要求相对要高，对于很多人来说，或许一生仅有一次改善居住条件的机会，所以一步到位没有后顾之忧很重要。

2015年初始，宁波房地产市场成交构成中很大一部分数据是改善性住房。在宁波，越来越多的购房者会选择100平米以上的住房，原来90平以下的住房已经远远满足不了生活的需要了。可以这么说，在宁波，改善型住房需求已经成为市场主流。 改善性住房需求 2015年3月李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。 2015年初五部委分别出台的两个楼市新政也都聚焦于此。财政部和国税总局的营业税新政规定，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。 房贷新政则规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%。已结清的家庭，**低**款比例为30%。 目前，尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。仅在08年的国务院文件中提到相应优惠：对人均住房面积低于当地平均水平，购买第二套用于改善居住条件的普通自住房时，可比照首次贷款购房的优惠政策。 “普通自住房”的概念，则须追溯到05年的新国八条。各省市根据实际情况允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。 就算是第一套房子是别墅，再买的第二套房只要属于普通住房，就能获得相应的贷款优惠。 其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。此前的限购、“认房又认贷”等抑制性房地产调控政策在镇压了投资投机需求的同时，确实“误伤”了一部分改善性住房需求。 这一次的开放，可以置换出不少核心地区的二手房。对于银行来说，也能减少按揭风险，对下游的家具、装修行业等的拉动效益更大。 目前，作为购房主力的80、90后两代人已经到了婚育年龄，而这两代人的生育高峰期将在未来十年内，随着家庭人数的扩充，许多家庭不得不进行居住条件改善。因此，通过置换或者购买二套房就成为了一种新常态。改善型住房需求也就将成为接下来一段时间内的主旋律。开发商准备好了吗？而要购房的您准备好了吗？