现在购买二套房**比例是多少？怎样认定二套房？认房认贷吗？

为了抑制不合理购房需求，国家规定对于第二套房实行更为严格的贷款政策，那么国家对于第二套房是如何认定的呢？ 三部委联合发文明确第二套房核定标准为“认房又认贷”。对于那些卖旧换新的纯自住型购房者来说，其手中始终只有一套房产，到底该不该列入二套房范围呢？受新政影响的这类购房者到底有多大范围呢？记者日前走访业内人士，针对这部分购房者人群进行了深入探讨。 - “卖一买一”比例超半数 “‘卖一买一’的购房者在整个天津楼市中占绝大多数。”据业内人士透露，“卖一买一”且手中始终保持一套房产的购房者在整体市场购房者中占到50%以上，二手房市场中，手中只有一套房产的改善型买家至少会占到30%-40%，而商品房市场比例更高，可以占到50%-60%。 - 多数银行仍只“认贷” 第二套房贷的执行标准主要由银行方面掌控，而目前天津市地产市场针对二套住房的贷款政策主要还是“认贷”。业内人士表示，银行与房管部门之间的信息暂时还没有共享平台，因此多数银行仍按照贷款记录判断二套房贷，其中“卖一买一”的购房者即使手中实际持有的房产仅有一套，但多数银行仍会将其划入“二套”行列，从而必须提高其**款比例和利率标准。 不过也有少数银行在“认贷”方面相对宽松。目前有些市场份额较小的银行对于“二套”认定给予了稍微宽松的政策。不过，执行这类政策的银行在市场中的比例还不到10%，所以享受这些优惠策略的买家少之又少。 - 时间差加强“二套”印象 在“卖一买一”的购房者中，很多人都是看中了新房再挂牌旧房，并借由旧房买家的资金还清原贷款，其可支付的**款通常仅够两成或三成的基础成数。这部分买家尽管**终手中仍会只保有一套住房，但在其申请贷款时，往往容易被显示名下同时拥有两套房产，因此贷款条件也就会随之提高，高达五成以上的**成数首先就成了他们无法逾越的门槛。 “认房又认贷”执行有三难 从市场调控角度而言，“认房又认贷”至少还存在三大实际困难。 第一是平台问题。银行征信系统查不到购房人名下房产，房管局的数据库可以查到购房者及其家人名下的实际房产数量但并不能了解其贷款历史，而异地一次性付款的购房行为更是在本地的房管系统和银行系统都无法查到。 第二个则是已经贷款的购房者，若符合了“二套”的标准，是否要从明年开始也要执行上浮利率？按照以往贷款政策的调整规律，从次年1月1日起都会对原有贷款者执行新的贷款政策，而此次调整后是否会对多套房买家执行更加严格的贷款标准则未有定论。 **后，既然是“认房又认贷”，若房主名下曾贷款或现有的房产是商业性质，是否还应将其拟购房屋算作第二套？而现在市场普遍销售的公寓、LOFT等产品，都是商业属性当作住宅销售，那么这些人的购买贷款又该如何认定？这类房产涉及的购房者数量也已经占到市场的一成以上。

  银行如何认定二套房？长春以“认贷”为准主要看征信记录。 即便北京已经开始实际操作“认房又认贷”的房贷发放标准，全国范围内各省市之间的住建委信息系统却并未实现完全联网，在异地住房套数的查询上仍存在一定的盲点。虽然北京已经开始实际操作“认房又认贷”的房贷发放标准，全国范围内各省市之间的住建委信息系统却并未实现完全联网，在异地住房套数的查询上仍存在一定的盲点。因此，迄今，长春多数商业银行仍以“认贷”为房贷发放标准，即只要征信系统显示，房贷申请人及其共同申请人之前有过贷款购买住宅记录的，再贷款买房即算第二套（或以上）房，****少60%，利率上浮。关于第三套及以上住房贷款，已有部分银行叫停。 记者调查了解，很多银行的工作人员对于二套房政策都表示，“目前长春购房仍以‘认贷’为准，但将来是否会有变化，还无从知晓。”而据记者了解，长春已有少部分银行采取了要求申请人填写“声明”的措施，即令申请人自行申报家庭住房情况，承诺家中房产套数，银行将会以各种形式来确定申请人及家庭成员名下住房情况，必要时还将采取“居访”的形式。若经查实后实际情况与承诺相违反，则申请人的征信记录将会有污点。此举措形同北京的“认房又认贷”，不过此认定暂未在全行业中推广。 在“认贷”标准下，又有哪些情况算二套房或是不算作二套房呢？记者列举了几种情况，仅供参考，具体以银行规定为准。 1、贷款购房记录，公积金贷、商贷都算 不论是公积金贷款，还是商业贷款，只要之前申请人运用贷款购买过住宅，而银行查询的征信系统上有贷款购买住宅的记录，则算作二套（或以上）房，且无论之前的贷款有没还清，都算数。因此，不管购房者之前是用公积金为亲戚还是朋友贷款买房，只要以购房者的名义办理的贷款，再买即算二套房。 二套房商贷和公积金贷的区别在于，公积金贷款购买二手房，**不低于60%，年利率上浮10%；商业贷款的**不低于60%，执行利率按照不同银行标准计算。 一般情况下，征信系统对于贷款记录都是有所显示的，而且征信系统为全国联网，异地贷款购房记录也有显示。但若购房者之前的贷款购房行为距今时间太久如在征信系统建立之前，当时还未实现电脑联网，则可能查不到。购房者可持个人身份证到相关银行进行信用查询，该项服务免费提供。 2、首套贷款购买非住宅，不算二套房 我国的第二套房“认贷”标准实施范围仅限于住宅（包括房改房、经济适用房）领域，购买商铺、写字楼或者是商业性质的公寓等非住宅性质的房子有过贷款记录的都不计算在内。因此，再贷款购买住宅则应算作首套房。 3、户口在外地且提供不了重要证明，算二套房 当前长春商业银行方面对于外地人贷款购房的限制较严，基本上要求提供一年以上的纳税证明或社保证明，如果提供不了则算作二套房，纳税或社保证明的年限达不到一年也很可能被拒之门外。 根据了解，外地购房者在原户籍地贷款购买过一套住房，在长春贷款购房，银行直接算作二套房。而对其户口迁移后再次贷款买房，记者认为应算第二套房，因为届时他已是长春户口，本地人已有一次贷款购房记录再贷款买房，应算第二套房。 4、以家庭为单位“认贷”，成年子女另算 目前长春的二套房政策是以家庭为单位进行认定的，执行“认贷”政策，即父母和未成年子女，只要任一人曾贷款购过房，征信系统上有显示的，再买就算第二套或多套房。已成年的子女另按家庭认定。 就是说，购房者父母若要再贷款买房应算作第二套房，如果购房者未婚且无其他贷款购房记录，贷款买房则视作第一套房，已婚则需查购房者配偶的征信记录。 5、首套房未贷款，再贷款购房是否算二套房视银行而定 大部分长春商业银行执行的是“认贷”标准，不过长春有少部分银行执行的是“认贷”和申请人“声明”家庭住房情况的双重标准，具体需要看购房者贷款所买住宅的楼盘与之合作的银行是如何规定的，如若合作银行执行“认贷又认房”的标准，则购房者贷款买房都应算作第二套房。 其他城“二套房”认定政策 北京“认房又认贷”。各家银行及小额贷款机构可申请领取北京市房屋交易权属信息查询系统“钥匙盘”。有了“钥匙盘”，贷款机构就可将申贷人的房产记录、贷款记录两方面相叠加，来衡量其是否属于二套房或三套房，并以此为依据决定是否放贷以及贷款的**和利率。如果借款人提供虚假信息，将记入银行个人信用“黑名单”。 上海“认房认贷认调查”，认定标准包括：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，均算二套（及以上）房。 济南由“认贷”逐步过渡到“认房又认贷”。 沈阳目前沈阳贷款购房以家庭为单位，即父母和未成年子女，只要任一人曾贷款购过房，征信系统上有显示的，再买就算第二套或多套房。此外，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在沈阳二环内购房。

在商品房交易活动中，**是购房者申请抵押贷款的初始经济条件之一。 购房者在购房时无法一次性支付全部房款，就需要向银行申请房屋抵押贷款，此时必须向贷方证明个人具备偿还贷款的经济能力，也就是说目前可以提供占总房价30%或以上的现金，证明个人具备偿还贷款的能力。 相对而言，支付首期之后，房款剩余部分将由银行借款与购房者进行支付，而贷款人将按月偿还银行借款及其利息，直至全部本利清偿为止。 >>>延伸阅读： 自2月20日国务院常务会议出台房地产调控新“国五条”以来，有关二套房贷要进行调整的消息就不断在网络上升温。 近期，不断有人在论坛、微博、贴吧上发布信息：“银行按揭贷款二套房**即将提升为7成，利率将提升至基准利率的1.3倍。”此消息一出，市场一片哗然。 日前，本报记者就此对成都各大银行进行走访调查时发现，各银行的房贷政策没有变化，首套房**各大银行基本按三成执行，利率多是在央行基准利率的基础上有一定上浮。二套房房贷**基本为六成，利率则多是在基准利率基础上上浮10%。 在记者走访的各大银行均表示，“目前还未接到调整二套房房贷的相关通知。” 多家银行称**利率不变 春节之后，“二套房贷款政策将进行调整，**的比例将从目前的六成上调至七成，而利率由1.1倍上调至1.3倍”的消息引起关注。 近期，不少业界人士认为，2013年，面对尚不稳定的市场行情，以行政手段为主的调控措施将进一步从严，房贷也有进一步收紧的可能，其中**大调整领域(小区网 论坛)可能是二套房贷，很可能提高**和利率。 记者算了笔账，如果按**6成，利率为基准的1.1 倍(利率7.21%)，贷款100万元，分20年还清，月供为7879.5元，20年总利息为724，004元；如果**提高到7成，利率为基准的1.3倍，利率则为8.52%，贷款100万元，贷款期限20年，月供提高到8690.9元，20年总利息为855，550元。要多付13万元利息。 记者从成都各大银行了解到，还没有接到二套房贷调整的通知。除了四大银行，交通银行、农商银行、广发银行、兴业银行等在蓉机构均表示，二套房贷与年前没有变化。建设银行红星路支行相关负责人告诉记者，目前对于二套房贷，政策规定是**6成，利率上浮10%，具体的执行政策要咨询具体银行。交通银行广福支行一位客服人员说，“节后办理按揭贷款的市民有所增加，目前还未收到调整通知。” 楼市向好开发贷现“松绑” **近花旗银行发布**新一期《市场前瞻报告》，对国内40多家开发商专项调查显示，地价已经见底，开发商重返土地市场，房地产行情将趋向更加平稳的市场走向。报告还显示，在促进经济增长的突出原动力中，房地产仍至关重要，房地产投资占 GDP 比例从 2011 年的13.0%上升到2012年的13.8%。 “房地产开发方面，出现了银行开发贷松动的迹象。”这折射出房企资金面与房地产开发的一些微妙变化。对于各大房企来说，开发贷松动，信贷资金流入，恰是一种“雪中送炭”，**重要的是对未来房地产市场会产生积极影响。 金融机构市场一位负责人直言，“开发贷**近的确松了，但放贷层面也呈现两极分化。”更多银行在放贷时保证自身开发贷余额不增加的情况下，将原本属于中小开发商的信贷额度，转投放给大中型房企，进行体系内信贷资源投放重配。 “面对有限的贷款额度，银行根据综合情况考虑，贷款会倾向于大型房地产企业。”银行信贷审查员沈女士表示。从各方面提供的信息看来，今年一线城市大型开发商似乎并不缺钱，但小型开发商的处境则截然相反。 记者 丁楠

若先前没有用过公积金贷款，算第一次申请住房公积金贷款。第一次申请公积金贷款的，在符合公积金贷款其他政策的前提下，购房**比例不低于20％，贷款额度不超过购房款的80％，贷款总额不超过50万。五年期以下（含五年）利率为4.00％，五年期以上利率为4.50％。

贷过款，名下有房都算。

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