请问二套房认定标准会对楼市成交量有何影响？

二套房贷款认定标准在“国十条”出台之后变的更加严格，由以贷款记录来认定变为以家庭拥有房屋数量来认定，即“以家庭为单位，认房又认贷”。 新的二套房贷款认定标准与之前相比，发生了根本性的变化，由原来的“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”调整成“以家庭为单位，认房又认贷”。第二套房的判断，是以整个家庭为一个购房单位，而不是个人，即一个家庭里，无论谁买过一套房，再买就算是第二套。而被认定为第二套房后，贷款**比例、贷款利率也会增加不少。 EndFragment EndFragment《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）中规定具体的二套房贷认定标准为：1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的；4、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。 在新的二套房认定标准中被银行认定为二套房有七种具体情况：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房；未成年时名下有房产，成年后再贷款购房；个人名下有全款购买的住房，再贷款购房；个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房；首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款；婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起；婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。 新二套房贷款认定标准的出台精准的遏制住了那些炒房人，但却也误伤到了那些改善型购房者。2013年1月，上海微调了二套房贷款认定标准，调整为“认房可不认贷”，避免了改善型购房者在购房时受到误伤。

以家庭为单位的。算第二套。

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**近，住建部、央行、银监会三部门对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。该文件规定，对于个人购买住房贷款是否为第二套住房，既以家庭是否持有住房为标准，也以家庭是否利用过银行贷款购买住房为标准，而且还得尽责调查来确定个人家庭持有住房之情况。对于这个文件公布，尽管只是针对住房购买投资与消费做出区分，尽管这种区分在不少人看来没有多少意义(比如有人住房的“刚需”存在，对第二套住房如何界定都没有多少意义)，但它对当前及将来国内房地产市场的影响不可低估。 首先，对“二套房认定标准”的规范，向房地产发出了一个明确的信号，国十条落实正在逐渐地进行。根据不同的情况，政府会让国十条的原则性内容逐渐地具体化及可操作，以便让国十条能够认真实施落实。早几天，有人认为欧洲主权债务危机爆发，国十条又可能成为“空调”，因此，他们手中持有的住房宁可没有交易，也不通过价格调整在市场卖出。这正如我早些说过的那样，2008年下半年的美国金融海啸救了中国的房地产，从而使政府房地产政策突然逆转，房地产暴利得以持续。但是，2008年的美国金融海啸是百年一遇的事件，难道新的金融海啸又会出现吗?政府对当前房地产市场判断又会如2008年那样不确定吗?可以说，如果不出现新一轮的金融海啸，国十条要出现重大逆转是不可能的。三部门对“二套房认定标准”的规范，就是中央政府清楚地向房地产市场发出了明确的信号，**近的房地产宏观调控政策并非是临时性的条例，而是保证国内房地产市场健康持续发展的原则。国十条的这些原则都会逐渐地转化为可操作的细则，而不是临时性的条例。正是从此意义上看，国十条的房地产宏观调控不会半途而废，只会逐渐落实执行。 其次，对“二套房认定标准”的规范，以中央政府的文件对住房购买投资与消费作一个清楚的区分。如果是住房投资，那么就不可享受政府的种种优惠政策，就得进行某种程度限制，其信贷就得以市场定价;如果是住房消费，政府以各种优惠政策鼓励居民购买。正因为这种区分，对国内房地产市场将产生巨大的影响。 因为，住房购买是投资还是消费，以往的房地产政策一直是模糊不清。正因为对住房购买是投资还是消费政策上的模糊不清，从而使得各个政府部门及各地方政府各取所需，选择性出台对自己有用的房地产政策，从而使得中国房地产市场炒风大起，利用银行金融杠杆住房购买完全成了投资者**好的赚钱工具。正因为这种住房购买赚钱效应，不仅让商品住房的基本功能完全改变(住房成了购房者利用银行金融杠杆投资赚钱的工具而不是解决居民的基本居住条件)，而且让涌入房地产市场炒房的人越来越多、越来越普遍，让潜在国家金融风险越来越大，让整个国家经济结构越来越朝扭曲的方向发展，让社会财富分配越来越向少数人聚集及社会矛盾与冲突增多。这些都将影响中国社会经济中长期的发展。因此，严格地清楚界定住房购买的投资与消费也就成了2007年以来国内房地产政策调整的核心。尽管这种界定在2008年下半年美国金融海啸后有所中断，但是2009年下半年国内房地产泡沫的危机使政府对这种界定有更为清楚的认识，对这种界定的重要性进一步强化与具体。因此，这次三部门对“第二套住房标准”做出严格规定，就是要改变国人把住房市场作为赚钱工具的观念，让国内房地产市场改变成为一个以居民消费及增长住房福利条件为主导的市场而不是一个投资赚钱为主导的市场。因为，只有是一个以消费为主导的房地产市场，才能够保证这个市场健康持续的发展，才能让房地产市场真正成为国民经济增长之动力。

自打国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)发布以来，“第二套”房的认定和执行标准一直是一个充满争议的“敏感地带”。不过，据多位来自监管层和银行内部的知情人士昨天透露，“二套房”认定标准细则将很快正式公布，根据监管层的精神，今后，各商业银行认定“第二套”房时，将以家庭为单位，同时兼顾“借款人过去的贷款记录”以及“借款人实际持有房屋数量”两项标准，也就是说，购买住房的家庭成员中，任何一方，只要其以前贷过款或名下有一套房，再贷款就视为购买二套房。 二套房标准严上加严 连日来，市场传言“二套房”认定标准将改为“认房不认贷”。不过，昨天，据监管部门及商业银行内部人士透露，对于二套房的认定，监管部门可能出台**严格的标准——在保留原来的“借款人过去的贷款记录”认定，即只要央行征信系统能够查询到贷款记录，哪怕该套住房已经卖掉或贷款结清，再贷款购房也视为第二套房的基础上，再加入以“借款人实际持有房屋数量”的认定标准。两项标准同时有效，互为补充，这意味着今后，商业银行在审批贷款时，既认贷也认房。 原先，“二套房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，银行并非以借款人名下有无房产为二套房认定依据，而是以贷款次数来认定，只要以前贷款买过房，哪怕住房已卖掉、贷款已结清，再贷款仍视为“第二套房”。在审查时，银行会通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保“首套房”以及“第二套(含)以上房”的认定。 据了解，住建部有关负责人也证实了既认房也认贷的新标准，今后，银行与住建部将对“二套房”进行双重把关。此外，二套房认定细则有望近期正式出台。商业银行人士表示，认房也认贷的新标准正式执行后，意味着信贷照顾改善型住房需求的条款彻底作废。 新标准可能面临执行难 不过，新标准目前面临执行上的难题。一位银行管理层人士表示，首先是异地房产查询还是空白。目前，个人拥有房产的信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息;其次，银行掌握借款人的借贷数据，即贷过几次款，而住建部的系统掌握购房人信息，即名下几套房，目前这两套系统尚未互联互通，银行在审批贷款时必须得到住建部协助;**后，还有家庭关系确认，目前民政系统与银行征信系统也不互联，可能因此出现一些规避行为。总之，以家庭认定借款人实际持有房屋数量的标准，需要跨部门的合作才可以。

二套房政策认定新标准出台后，各界人士对此议论纷纷，购房者，房产商，银行……每个人心中都有自己的一杆秤，各自权衡着利弊。那二套房认定标准究竟影响有多大呢?让我们来看看大家的意见： 【购房者】 炒房客被精准打击 对于二套房的认定标准，中国房地产经理人联盟秘书长陈某峰认为，其合理之处是不以户籍设置购房人门槛，在北京工作、有需求的外地购房人同样有购房机会。 与此同时，对于不能提供相关证明的，也就是非长期居住、工作的外地人购第一套房也执行二套房信贷政策，比较精准地打击了炒房客。这部分人虽然占购房人比例仅为5%，但他们占有较大比例的购房资金。 但是，新标准也可能存在“误伤”。比如说，夫妻两人在婚前各贷款买过一套房，婚后他们想卖掉这两套房、新买一套大的，这次买房会被认定为第三套。实际上，这只是他们成家后的第一套房。 当前调控重点仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房的供给和新房的供给。 【银行】 可能增加人力成本 银行房贷部门人士称，从《通知》来看，新政既认房又认贷，但以国内现有的房管信息系统联网情况看，这个政策的操作性较差。 因为一些城市，各区之间的房屋登记信息都无法相互查询，或者是一套房与二套房登记信息不在同一系统中等，在这样的信息联网基础上，银行核对借款人名下房产信息，需要很大的工作量，会增加银行的人力成本。 工商银行河南省分行有关人士告诉记者，目前工行系统只能查询个人征信系统，对于客户的房产状况和家庭状况，系统不能查询，如果总行出台的细则中要求对客户相关情况进行核实，则必须派专人到房管局或公安、民政部门查询，这必将大量增加人工成本。 银行业人士表示，面测、面谈的环节，可以在银行与客户“面签”贷款合同时进行。但对于“居访”，恐怕执行起来成本过高，操作性不强。 【成交量】 对于“有松有紧”的二套房认定标准会对楼市成交量有何影响，业内有不同观点。 一位开发商对记者表示，目前购房者存在观望情绪，其中重要原因是信贷政策不明确，不知道自己属于哪种贷款类型，因此不敢出手买房。政策细化了二套房的标准，在一定层面上打消了部分购房者的顾虑。“一部分具有刚性需求、符合条件的购房者可能会出手买房，在一定程度上激活成交量。” 不过，一位从事房产个贷行业的业内人士认为，此次针对外地购房者的政策细化后，在执行层面会更严格，对激活成交量的作用不会十分明显，具体要看执行半个月后的市场效果。