二套房认定标准作用是什么 对楼市有什么影响

自打国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)发布以来，“第二套”房的认定和执行标准一直是一个充满争议的“敏感地带”。不过，据多位来自监管层和银行内部的知情人士昨天透露，“二套房”认定标准细则将很快正式公布，根据监管层的精神，今后，各商业银行认定“第二套”房时，将以家庭为单位，同时兼顾“借款人过去的贷款记录”以及“借款人实际持有房屋数量”两项标准，也就是说，购买住房的家庭成员中，任何一方，只要其以前贷过款或名下有一套房，再贷款就视为购买二套房。 二套房标准严上加严 连日来，市场传言“二套房”认定标准将改为“认房不认贷”。不过，昨天，据监管部门及商业银行内部人士透露，对于二套房的认定，监管部门可能出台**严格的标准——在保留原来的“借款人过去的贷款记录”认定，即只要央行征信系统能够查询到贷款记录，哪怕该套住房已经卖掉或贷款结清，再贷款购房也视为第二套房的基础上，再加入以“借款人实际持有房屋数量”的认定标准。两项标准同时有效，互为补充，这意味着今后，商业银行在审批贷款时，既认贷也认房。 原先，“二套房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，银行并非以借款人名下有无房产为二套房认定依据，而是以贷款次数来认定，只要以前贷款买过房，哪怕住房已卖掉、贷款已结清，再贷款仍视为“第二套房”。在审查时，银行会通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保“首套房”以及“第二套(含)以上房”的认定。 据了解，住建部有关负责人也证实了既认房也认贷的新标准，今后，银行与住建部将对“二套房”进行双重把关。此外，二套房认定细则有望近期正式出台。商业银行人士表示，认房也认贷的新标准正式执行后，意味着信贷照顾改善型住房需求的条款彻底作废。 新标准可能面临执行难 不过，新标准目前面临执行上的难题。一位银行管理层人士表示，首先是异地房产查询还是空白。目前，个人拥有房产的信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息;其次，银行掌握借款人的借贷数据，即贷过几次款，而住建部的系统掌握购房人信息，即名下几套房，目前这两套系统尚未互联互通，银行在审批贷款时必须得到住建部协助;**后，还有家庭关系确认，目前民政系统与银行征信系统也不互联，可能因此出现一些规避行为。总之，以家庭认定借款人实际持有房屋数量的标准，需要跨部门的合作才可以。

国务院“10号文”之所以被认为“严厉”，关键在于对二套及以上住房的**比例和贷款利率大大提高：购买二套住房的**不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键取决于“二套住房”的认定标准。 在“10号文”出台之前，银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的基本原则，即在认定是否属于二套住房时，只看贷款方有无房贷记录。如果贷款者之前购买房屋是全款支付，则再买房就不会视为第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷是显而易见的，炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房。 “10号文”出台之后，对于二套住房的认定标准，至今并没有明确的统一政策。目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个。 第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日公开表示的：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这就是所谓的“认房不认贷”，很显然，这个认定标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格很多，被视为二套房认定政策的重大转变。 第二个是5月7日住建部副部长齐骥提出的“认房又认贷”的标准：一是认房，即便借款人是首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统当中，其家庭已登记有一套及以上住房，那么其贷款购买的住房就属于第二套及以上住房;二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算“二套房”。很显然，这是目前**严厉的二套房的认定标准。 但“认房”的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期，在这种情况下，通过“认房”来认定是否属于二套住房显然存在技术上的难度。但需要指出的是，**大的难度并不在于此，而在于无论是“认房不认贷”，还是“认房又认贷”，迄今为止，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释很显然不能作为法律依据。 在没有出台统一认定标准的情况下，各银行在具体执行时，标准混乱，各行其是。有的银行只要家庭名下已经拥有了一套房，再买就算二套;而有的银行在二套的判定标准上，则要看购房人之前有没有过贷款记录。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更加让人云里雾里。比如，对“夫妻婚后共同申请过贷款买房，两人离异后无房户一方再买”，“之前贷款买的房已经出售，再申请贷款买房”等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。除此之外，在从什么时候开始执行新的二套房贷问题上，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。 说得明白一点，严格的信贷政策是“10号文”的灵魂，而“10号文”有无调控力的关键则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论住建部还是银监会，都没有出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了很大的难度。长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，**终使二套房贷流于形式，这是已有历史之鉴的。二套房认定细则迟迟不公布，让民众猜测利益集团的阻力是否会影响新政的执行力。因此，有关部门必须尽快出台二套房的具体认定和执行细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力 如果对二套房政策还有不清楚的可以咨询搜房网小编。

二套房政策认定新标准出台后，各界人士对此议论纷纷，购房者，房产商，银行……每个人心中都有自己的一杆秤，各自权衡着利弊。那二套房认定标准究竟影响有多大呢?让我们来看看大家的意见： 【购房者】 炒房客被精准打击 对于二套房的认定标准，中国房地产经理人联盟秘书长陈某峰认为，其合理之处是不以户籍设置购房人门槛，在北京工作、有需求的外地购房人同样有购房机会。 与此同时，对于不能提供相关证明的，也就是非长期居住、工作的外地人购第一套房也执行二套房信贷政策，比较精准地打击了炒房客。这部分人虽然占购房人比例仅为5%，但他们占有较大比例的购房资金。 但是，新标准也可能存在“误伤”。比如说，夫妻两人在婚前各贷款买过一套房，婚后他们想卖掉这两套房、新买一套大的，这次买房会被认定为第三套。实际上，这只是他们成家后的第一套房。 当前调控重点仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房的供给和新房的供给。 【银行】 可能增加人力成本 银行房贷部门人士称，从《通知》来看，新政既认房又认贷，但以国内现有的房管信息系统联网情况看，这个政策的操作性较差。 因为一些城市，各区之间的房屋登记信息都无法相互查询，或者是一套房与二套房登记信息不在同一系统中等，在这样的信息联网基础上，银行核对借款人名下房产信息，需要很大的工作量，会增加银行的人力成本。 工商银行河南省分行有关人士告诉记者，目前工行系统只能查询个人征信系统，对于客户的房产状况和家庭状况，系统不能查询，如果总行出台的细则中要求对客户相关情况进行核实，则必须派专人到房管局或公安、民政部门查询，这必将大量增加人工成本。 银行业人士表示，面测、面谈的环节，可以在银行与客户“面签”贷款合同时进行。但对于“居访”，恐怕执行起来成本过高，操作性不强。 【成交量】 对于“有松有紧”的二套房认定标准会对楼市成交量有何影响，业内有不同观点。 一位开发商对记者表示，目前购房者存在观望情绪，其中重要原因是信贷政策不明确，不知道自己属于哪种贷款类型，因此不敢出手买房。政策细化了二套房的标准，在一定层面上打消了部分购房者的顾虑。“一部分具有刚性需求、符合条件的购房者可能会出手买房，在一定程度上激活成交量。” 不过，一位从事房产个贷行业的业内人士认为，此次针对外地购房者的政策细化后，在执行层面会更严格，对激活成交量的作用不会十分明显，具体要看执行半个月后的市场效果。

住房与城乡建设部、中国群众银行、银监会联合发布“第二套房”的断定地认为标准(全文)，报信中明确，告贷人初次声请利用贷款采办住房，但是在本地房屋挂号信息系统中，其家子已经挂号有一套住房(及以上)的，将被断定地认为为二套房(及以上)。这就是所谓的“认房”。家子成员的领域包含声请贷款人和他的配头和未成年子女。 别的一种环境为“认贷”，即告贷人已利用贷款采办过一套(及以上)住房，又声请贷款采办住房。业内人士解释说，就算告贷人此前贷款买的房子已卖了出去，这次买房仍然算二套房(及以上)。 还有第三种环境，要是声请人已经买了房，但是在房屋挂号信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记载、面测、面谈(需要时居访)等情势，尽责调查，以确认这次为二套房(及以上)。 认房又认贷比之前履行试试的要严格许多，也误伤了误伤了改良型购房者，解读报信你会创造就算告贷人此前贷款买的房子已卖了出去，目前无房栖身，买房时只要选择贷款，据银行记载也会断定地认为为“二套房”，要履行二套房贷政策。其实政策的初志是好的，想要避免只认房而浮现的诸如“假离婚”、“假未婚”等等投机举动，可是这完整可以通过银行联网房屋挂号系统和民政(银行五招查假)来处理完成，标准云云一刀切，冲击炒房的效果是有了，可与国家撑持改良型购房的政策相悖，怎能总算好政策呢? 作者重视到，“在房屋挂号信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记载、面测、面谈(需要时居访)等情势，尽责调查，以确认这次为二套房(及以上)。” 这样主不雅性加大了，轻易浮现各人连提都懒患上提的阴晦问题，房屋挂号信息系统为啥子就查不到?是因为房屋交易挂号系统是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易记载缺失不少。客不雅地说政策是不也许等一切都完备了再出台，但咱们相干部分可曾经在每次政策出台后，借机积极去完善相干配套机制? 报信中放宽非本地人购房，对能供给1年以上本地上税证实或社会保险交纳证实的非本地住民，要是声请住房贷款，也按照上述三种环境来断定地认为第二套房。对不能供给1年以上本地上税证实，或社会保险交纳证实的非本地住民，声请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的不夹杂住房信贷政策履行。在那一些商品住房价格过高、上升过快、供给严重的地区，贸易银行可按照规定，暂停发放住房贷款。既是用上税和社会保险交纳证实可安享首套房待遇，又规定要因地区限定，而政策中并没有明确指出哪一些处所是“商品住房价格过高、上升过快、供给严重的地区”(相干见本博发布高房价城市名单需要的是底气)，供给“两证”很轻易，外埠炒房者可两证很轻易外埠炒房者可钻的空子很大。这样务虚的细则不提也罢。

二套房的认定标准 二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。 房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。 4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷**比例不低于50％，利率1.1倍；三套以上房可停贷。从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。 下列情形执行二套房信贷政策 住建部、中国人民银行、银监会联合制定发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中指出，有下列情形之一的，执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策： 一、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； 二、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的； 三、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 认定标准是以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，既认贷又认房。 此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。 以人民银行为准 海南二套房认定标准基本一致 随着房产新政出台，关于“二套房”认定标准成为备受关注的“悬念”。但在海南，这个悬念基本不存在。记者从海南多家金融机构了解到，在业务实践中大多遵循着基本一致的二套房认定标准，其一个基本的原则就是以人民银行征信系统为准。 在目前确认二套房的操作中，各银行都要查询申请贷款人的征信记录，看是否有贷款购房记录，从而确认是否二套房。这也意味着，如果征信记录中没有贷款记录，不管实际购买第几套都可视同首套房。银行工作人员表示，如果此前虽然购房但未贷款，一般视同于首套房;除此以外，除非在征信系统建立以前，也就是1999年前贷款购房并还清，否则都会进入征信记录。记者在走访工行、建行、交行等商业银行发现，虽然各行在操作中有一些区别，但还是有一些大致相同的认定标准。 工行某分支机构负责人罗先生告诉记者，在2007年底的房地产宏观调控中，国家有关部门专门发出通知，就二套房认定问题进行了规范。直到目前，各行基本按照该通知规定认定二套房。 一是二套房的认定以家庭为单位，夫妻双方任何一方买房都视为家庭购房;二是家庭人均居住面积低于当地平均住房水平，同时一套房贷款已还清，可以享受首套房政策;三是已用公积金贷款购房，再申请商业银行贷款购房也属于二套房;四是即使首套房贷款已还清，再购房仍然属于二套房。这些规定实际上在一定程度上考虑到了改善型购房的需求。