听很多买房过来人说买房**容易吃亏的就是定金了，买房签合同哪些事项需要当心？

首先必须了解开发商的售楼书，售楼书通 常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼 书的时候，首先要注意售楼书中是否有商 品房的预售许可证，这是对开发商资质衡 量的一个重要标准。为了确认预售许可证 的真实性，一个是可以通过在互联网上查 询、核对，核对这家房地产开发商是不是 名副其实的，是不是有预售许可证。其 次，可以根据自己的要求审核售楼书的外 观图、小区整体布局图、价格、地段、房 型、规划配套、优惠条件以及投资者等信 息，决定是否购买。怎么保证售楼书的内 容具有法律效率？我看到售楼书之后确实 非常感兴趣，但是又怕**后买了房子以 后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎 么办？根据法律的规定，如果要从法律上 确保售楼书本身具有法律效力，就一定要 把售楼书的内容明确的写到后面的商品房 销售合同中，这是法律规定要有的。如果 我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙 环境，这么好的户型、这么好的地段，想 确保、约束开发商一定要按照售楼书中说 的履行它的义务，就把售楼书的内容向开 发商提出写到合同中。这样的话，一旦开 发商没有按照售楼书写到商品购销合同里 约定的条款履行义务，他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书，要 交定金，提醒购房人要注意，认购书里的 定金和订金的区别，定金是一个专门的法 律概念，其目的是在于对合同的成立、履 行其担保作用，并有特定定金的规则，它 有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分 不履行债务的无权要求返还定金，接受定 金的不履行债务的应该双倍返还定金。而 订金不是对合同起担保作用，它只是起担 保作用，叫做给付订金的一分不履行债务 的可以要求返还订金。所以，在认购书中 写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因 为有不同的法律概念。通常房地产开发商 在认购书中有这样的条款，买房应该在签 订认购书多少之日起买房，否则的话不给 退还。 建议，购房者在签订认购书的 时候，将这个条款改为买房应当在签订认 购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈 正式合同，如因对合同条款的分歧导致合 同未能签署，所收的定金应予退还。这样 对购房者应该是比较有利的。签订了之后在多少日之内和房地产开发商 签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常 慎重的对待，因为买房人的权利和义务都 体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发 生纠纷，购房合同是解决双方分歧的**主 要的根据和凭证。所以，在签定合同之 前，购房者需要仔细审查开发商的资格 和“五证”，如果是现房，根据规定发展商 已经不需要办理销售许可证了，而应当改 为办理大产权证的审批手续，去产权登记 部门进行登记。办理房屋产权证一定要看 清发展商销售的房子是否包括你所要买的 五证，一个是建设用地规划许 房子。 可证，第二是建设工程规划许可证，第三 是建设工程开工证，第四是国有土地使用 证，第五是商品房预售许可证，简称 叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员 会核发的，开工市是由市建委核发的，国 有土地使用证和商品房预售许可证是由市 土地资源和房屋管理局核发的。主要的应该看两证，一个是国有土地使用 证，一个是预售许可证，这两种要核发， 看准确了，一般原则上就没有问题，特别 是预售许可证。特别要提醒的是，购房者 在查看五证的时候一定要看原件，复印件 很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预 购的房屋是不是在预售范围之内，以确保 将来顺利的办理产权证。意延期交房违约金的比例问题，一般千分 之一左右，有的开发商会定得很离谱，就 算无限期拿房产证，赔款也没有多少，这 方面是需要注意的。

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很多没有买房经验的人都很疑惑，房价涨跌不定，到底什么时候买房**便宜？楼市风云变幻，但是横竖离不开这几大原则，小编整理了买房六大**佳时机，看好就下手吧。勤快多看房不踏踏实实去看房，成天在幻想中，就算是有价格合适的房子，当然也会错过。许多人一看房价都涨上去了，就不看房了。结果，当有些楼盘以合理价促销时，你不知道，因此而痛失购房良机。考虑有潜力的新盘你觉得楼盘的价格是如何一步步拉上天的呢？从营销操盘策略来看，一般出现这种情况的有三大步骤：第一，价格低开阶段。在这个阶段，楼盘刚开始销售。巨大的资金需求，迫使定价采取非常谨慎的策略，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。第二，价格谨慎拉高阶段。低开销售垫底，开始考虑拉高价格兼顾利润。第三，惜售阶段。在这个阶段，往往会把价格拉得很高，原因很简单，他们今年卖够了，不想卖了。拉高价格要么是捂盘悟售，要么是没有多少房子卖了。如何细心的话，你就会发现，在楼市涨声一片中，那些用较低价格促销的楼盘，往往是新盘，而且往往是全新的盘。对于尚未开始销售的他们，对房地产形式的不确定性。他们又确实需要回笼资金，以确保资金链的安全。虽然周边楼盘价格高高在上，但他们也知道，这些高价楼盘成交非常惨淡。所以，他们开盘往往会以较低的价格促销，先卖一部分垫底，卖够了之后，再把房价拉上去。下手一定要快有潜力的新盘价格处于低位的时间较短，稍不注意，这些新盘的价格可能就涨上去了，所以，如果你发现了低价促销的新盘，下手一定要快。看清楼市短期走势由于普通购房者者看不清，所以，往往很迷惑，该什么时候买房。很是左右为难，其实要看清楼市的短期走势并不难，你只需多看房就可以了。如果你看到大量新盘上市，低价促销。而价格拉得老高的老楼盘门口人烟稀少。那房价多半会顶不住了。相反，如果大量楼盘都没有什么房子卖了，把价格拉得老高。只是偶尔有一两个新盘有些低价促销，然后很快就拉高了。那这个市场很难再降下去了。如果你认为要降，那你的**佳选择就是持币待降。如果认为降不了，那就得找个好时机把房买了。

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现在的新政策是**必须是三成以上。

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买房这个问题相信许多人都要面对。对于这个生活中的“头等大事”之一，许多细节万万不能马虎。尤其是现在房价居高不下的时候，买套房得投进不少人力财力，所以大家一定要慎重对待。 很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同流程，购房合同上很多专有名词看的也是云里雾里的，**重要的是买房签合同注意事项有哪些也不甚了解，小编特意整理了下买房签合同注意事项等相关内容，分享给大家，希望对刚需族有所帮助。 买房签合同流程： 购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交**——开发商将**款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。 买房有关的专有名词解释： 1、“五证”&“二书” 在签合同之前，一定要先确认房地产开发商的“五证”，“二书”是齐全的，那“五证”和“二书”有什么作用呢? 房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这群手续都齐备了，他才有资格卖房。 “五证”是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，“二书”是指：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，可不要小看这几个证书，只有合法进入市场的住宅房，产权才会受到国家保护。 特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 2、定金VS订金？ 定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。如果开发商毁约，是要双倍返还的。 而订金则带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果**后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分;否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。 除了定金和订金。买房子的时候还会出现“认筹金”和“诚意金”。 “诚意金”是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用，缴纳了“诚意金”之后，你不仅可以获得一定折扣的优惠，还可以优先购买房屋，一般用来解决开发商的资金问题。但是，亲们，认筹金是违法的。 诚意金与认筹金类似，都是通过收取一定金额的钱，向买房的人承诺一定的优惠，并以此确定购房者的先后顺序，但是，诚意金更相当于一种营销手段。同样，诚意金也不具有合同效力，不受到法律保护。 3、各种面积的含义 建筑面积有一个公式：建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。 套内建筑面积包括：房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积;公摊建筑面积自然就是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。 有些开发商为吸引更多客户，会在宣传页上标有赠送面积。赠送面积：顾名思义，赠送面积就免费的面积。但请大家切记：羊毛出在羊身上，开发商是很有可能把这部分钱平摊到单价中的；一些含大量赠送面积的户型，往往内部格局并不好；一些赠送的面积是开发商“偷来的”，这些面积不被法律承认和保护…… 4、各种税的解释 首先来解释一下**近比较受关注的房产税。房产税是按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的财产税，一般是房款总额的1.5%。 房地产印花税则是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋，一般是总房款的0.05%。 买房签合同要注意这些 否则吃大亏！ 买房签合同注意事项： 1、使用规范的合同文本 一定要使用规范的合同文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。 不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。 **好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。 2、查验有关证明文件 检查开发商是否具有上述所介绍的"五证"和"两书"。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 3、注意合同文本中补充协议的内容 (1)购房者应谨防开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。 (2)应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 (3)要明确按揭办不下来的话，双方的责任。 (4)明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 (5)明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 4、买期房要注意建筑面积的约定 在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。 5、期房要约定资讯条件和时限 所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。 6、注意“不可抗力”的界定 签订商品房买卖合同时，应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。本来这一条款是合理的，但是现在有的开发商却对此条进行了延伸，扩张。如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任，这是违背法律原则的。 7、签约时要注意房屋质量问题 在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房者在签定商品房买卖合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。 8、签约时明确物业管理事项 目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任确实不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围，明确物业管理公司的职责，保证入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费。 9、注意约定违约责任 这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

签合同时，一定要在备注上加上去的几项:1、贷款不到，合同作废，返还订金。这点是****重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇之地解除合约。2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交**后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口袋里面，自己的底气是要更足一点。3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛。4、按揭公司可由买方自由选择。这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。要知道中介和按揭之间是对半分账的，亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。这次我办按揭的时候，那个按 揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个。上次在我跟中介投诉之后，才打过来一个电话，还要态度很差。大家以后要按揭的话就小心这个女人 了。据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元!如果自己单独去找 按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂!5、首期可选银行托管，买家自由选择这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用这点是稳妥起见，为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介，就能保障自己的权利了。7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼对于房子空着的房东，要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长，都没关系了。特别是对于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。8、递件完毕交中介费25，过户完毕交中介费25，交房完毕交剩下的50中介费要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收钱之后爱理不理，到时你怎么办?这个世界，钱在谁的手里，谁就是大爷啊!!

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