在法律上对开发商的宣传资料的效益是怎么认定的？

口头承诺在消费中没有法律约束力，除非当事人对此口头承诺进行了录音（且开庭时对方要承认录音的真实性），否则，只有将此口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。

为维护你的权益，你可以把宣传广告写入合同，来维护你的合法利益

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观点一，商品房买卖合同中明确约定了交付条件（同时也需要考虑法律法规对此的牵制性规定），开发商未具备交付条件（即综合验收）就进行交付，属于合同法上的商品有瑕疵，购房人有权拒绝或要求补充约定。但如果其接受该商品房，则视为其同意变更约定的交付条件。福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营 案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付是房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”观点二，开发商在通知交付时未办理综合验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商承担逾期交付的违约责任。上海市法院判例认为：商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。（笔者持此种观点）实践中也会出现这种情况，商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件，购房人在收验房屋时以商品房存在瑕疵而拒绝接受，这里是不是也存在从约定的交付之日到商品房瑕疵去除之日间的逾期交付而违约的问题呢？关于此，笔者认为应当区别来看，一种情况是一般的瑕疵属于商品房质量责任的追究问题，购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴；一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任。

楼书主要做销售宣传用，不具有法律效力。为了避免交房时可能产生的纠纷，建议购房者与开发商协商将《售楼书》或其他广告中承诺的有关内容写进《商品房买卖合同》。 只有在房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之后，买卖双方协商并签订《商品房买卖合同》才会有效。

主要要看开发商给你发的交房通知书是什么日期交房，如果开发商在2005年12月31日前给你发了交房通知书，而由于你本人的原因没有如期到场交房，那就在在一定期限内示为你已收楼了，如果是开发没有通知到你交房或者是开发商在2005年12月31日之后才通知你交房，那就是开发商违约了，可以按当时双方的签定的合同，要求开发商支付违约金，而且物业管理费的收取也是按照开发商通知的交房日期开始计算的，如果开发商通知交房的日期延迟了，那就不能从2005年12月31日起开始计算物业费

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