现住的是套40平的小公寓，想卖掉换套90平2房，这算二套房吗？

如有一套房，再买一套，应该属于第二套住宅，但25条新政中有一条政策是：鼓励改善性购房。对人均住房建筑面积未达到我市标准（2008年购房执行2007年人均27.01平方米标准；2009年购房执行2008年人均标准）、为改善其住房条件而购买第二套住房的家庭，或家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。可以申请**三成甚至二成的贷款政策。

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可以卖掉一套，在买。

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按产证面积算

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一、公寓是商业地产投资中**为广泛的一种地产形式。公寓类型根据用地性质可分为住宅和商务用地。如果购买的公寓的土地使用性质为住宅的，再次购买普通商品房则属于个人二套房，如果购买的公寓的用地性质为商业的，再购买普通商品房则属于个人首套房。二、对于多层建筑，《建筑设计防火规范》GB50016-2006提出了居住建筑和非住宅类居住建筑的概念。公寓和住宅同属于居住建筑，但同时公寓又属于非住宅类居住建筑。

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公寓算不算二套房的前提条件是公寓的土地性质为住宅，而且要根据实际的情况来判断，如果说之前购买的房子是全款支付的，这次购买公寓使用了贷款，也会算作首套，但如果说上次已经购买过房子，并且使用过贷款，哪怕是购买公寓也算是二套房。如果说公寓的用地性质是商业，无论是第几次购买房子都不算是二套房，因为目前在计算的时候，商业性质的住房是不计算在内的。买公寓房有什么注意事项1、购买公寓和购买普通的住宅是一样的，都需要注意产权，而且大部分的公寓都属于商业性质的用地，所以产权的年限只有40年或者是50年。2、想买公寓房投资的话，那么可以选择商业性质的公寓，如果是用来自己居住的话，可以选择住宅性的公寓或者是直接选择普通住宅。3、小区环境都是非常重要的，需要看小区内部的配套设施是否能满足居住生活的需要尤其是基本配套设施要齐全。4、公寓和普通的住房不太相同，在转手的时候费用是比较高的土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，而且还需要支付个人所得税。