何谓，二手房交易资金托管？

：1. 买家向卖家缴纳首付款，首付款由专业的第三方担保机构托管；2. 卖家在房屋出卖后，正式签订交易合同，剩余的购房款项也需要由第三方机构托管；3. 第三方机构在收到买家首付款后，会将卖家账户内的购房款项冻结；4. 卖家审核买家的交易资料，满足条件后，解除冻结，将购买款项转入买家账户内，完成交易；5. 如果买家未能按时完成付款，第三方机构将按照交易合同规定，将冻结的购房资金退还给卖家。

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由于登记机关在审核二手房交易登记过程中常因司法查封、拆迁冻结、登记手续不全等原因通知当事人补件或不予办理登记,造成买卖双方因交易中止、退款等引起矛盾和纠纷。而有些运作不规范的中介公司在挂牌出卖、交易洽谈、合同签订、申报登记、领取权证过程中,欺瞒买卖双方、暗箱操作,既收取买卖双方的佣金,又牟取房屋差价,严重侵害了买卖双方的合法权益。为了规避风险,切实保障二手房交易双方的合法权益,南京市设立了二手房交易资金托管账户,按照自愿和不收取服务费的原则为买卖二手房的当事人提供交易资金托管服务,避免二手房交易过程中出现交易欺诈或一方不履约造成的交易纠纷,有利于二级市场的规范,进一步促进二手房市场的发展。

通俗讲就是，二手房交易的时候，有第三方来协助资金的监管。为了就是二手房交易过程中的安全。二手房交易资金托管机构，选择银行作为协助机构，由托管机构在银行设立二手房交易资金托管帐户，该帐户作为二手房交易资金托管的专用帐户，不得提取现金。买卖双方应在签订的托管协议里，明确托管资金的交付条件。2、 二手房交易资金托管的形式和范围市区范围的二手房交易，当事人可自愿约定交易资金是否需要托管。3、 二手房交易资金托管的时间托管时间以托管协议为准。无贷款的交易见新房产证后交割资金，有贷款的交易，见他项权证后交割资金。二、 托管流程介绍（一）、无贷款的交易（1）、签订买卖合同后，至托管机构签订托管协议买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料，至托管机构签订托管协议，协议一式三份，托管机构和交易双方各一份。（2）、买方至托管银行缴纳托管资金买方至托管银行交付托管资金，足额存入后，买方持存款凭证至托管机构。托管机构确认托管资金全部到帐后，出具《二手房交易资金托管到帐证明》（见附件）。（3）、办理房产过户手续买卖双方持经过备案的二手房买卖合同、托管机构开具的托管资金到帐证明及其它申请资料，申请办理《房屋所有权证》。登记机构受理后，要求买方应及时申办国有土地使用权证。登记机构在出具的受理单上，应注明，申请方至托管机构领取房产证。（4）、交易成功：付费领证取款登记机构核准制证后，由托管机构代领房产证。托管机构通知买卖双方共同到场，买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后（见附件）：1、买方凭土地证，向托管机构领取房产证；2、托管机构确认买方已取得双证后，开具转帐支票交卖方，由卖方至托管银行领取托管资金。（二）、需贷款的交易（1）、签订买卖合同后，至托管机构签订托管协议买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料，至托管机构签订托管协议，协议一式三份，托管机构和买卖双方各一份。（2）、买方至托管银行缴纳**款，并向贷款行申请贷款买方到托管银行指定网点缴纳**款后，凭借二手房买卖合同、托管协议、**款凭证及其它资料至贷款银行提出贷款申请。（3）、银行审批及发放贷款贷款银行对买方贷款申请进行内部审批，审批通过的在签署相关借据及抵押合同后，将贷款发放至托管中心专户，并通知买方领取贷款凭证。在合同中，应明确放贷帐户为托管机构专户中的买方虚拟子帐号，并将贷款相关凭证、合同由买方送至托管机构。贷款凭证摘要中，应完整填写托管协议号及虚拟子帐号、资金性质（商业贷款、公积金贷款、组合贷款），否则托管机构作拒收退回处理。（4）、买卖双方办理房产过户手续和抵押登记买方凭贷款凭证至托管机构，托管机构确认托管资金（含贷款）全部到帐后，向买方出具《二手房交易资金托管到帐证明》。买卖双方持二手房买卖合同、托管资金到帐证明及其它办理转移登记和抵押登记的各项申请资料，一并申请办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。登记部门受理后，买方应及时申办国有土地使用权证。（5）、交易成功：付费领证取款经登记机构核准后，由托管机构代领房产证，有抵押贷款的，同时代领他项权证，并通知贷款银行领取他项权证。托管机构通知买卖双方共同到场，买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后（见附件）：1、买方凭交清房产证相关费用的回单及土地证，向托管机构领取房产证；2、托管机构确认买方已取得双证后，开具转帐支票交卖方，由卖方至托管银行指定网点领取托管资金；

1、什么是资金托管账户？合肥市房产局要求所有合肥市存量房买卖，房款必须进资金托管账户。所谓的资金托管账户是指不动产权中心在银行开立的专用账户。2、资金托管由谁完成？资金托管是由托管中心、业主、客户三方托管，签署托管协议。在交易正常进行且符合相应取款条件的情况下，由贷款银行出具付款通知书，由业主、客户至托管中心办理托管资金支取凭证后，业主去银行办理取款手续；若交易不成功，需买卖双方携带各自身份证、买卖合同、托管协议、托管凭证、房屋权属未发生转移的证明，去托管中心办理退款手续。3、办理资金托管时，买卖双方需要提供什么资料？房产证原件及复印件、买卖双方身份证原件及复印件、网签合同复印件。4、办理资金托管时，买卖双方是否都要到场？若代理人到场，需要提供什么资料？买卖双方产权人均需到场。若产权人不能到场，代理人可持代理人身份证原件、公证委托书原件代为办理。5、资金托管的流程是什么？买卖双方到房产局填写资金托管协议提交材料给托管中心托管中心审核材料材料审核无误后、买卖双方签字确认打印托管协议客户付款，资金划入托管账户协议留存6、资金托管的银行卡如何选择？客户的银行卡是银联卡即可，所有**款须放在一张银联卡即可。业主携带的银行卡需为托管银行发行的储蓄卡，异行卡不支持。7、托管金额如何确定？托管金额以网签价为基准，所有房款均需在托管协议中体现。不超过2%的房款可以作为定金，自行支付，不用打到托管账户上；客户为业主还**后一笔按揭款，可以不用打到托管账户上，但须体现在托管协议中，且需要提供还款明细、还款凭证、还款证明给房产局；除以上2种情况外，所有房款均需进托管账户。8、注意事项托管协议中，定金金额不能超过合同价格的2%；比如：客户以商业贷款、首套首贷政策购买了一套总价为100万元的住宅，则客户在办理资金托管手续时，客户应托管**款30万元，但客户在之前已给业主交了2万元定金，则在资金托管时，可只托管28万元，在托管协议中标注定金2万元。（以上回答发布于2017-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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办理资金托管的具体流程是：房产交易双方经协商一致，向市房地产交易市场提出申请，进行交易资金的托管（托管资金不计利息，资金托管不收费）。买卖双方、市房地产交易市场、资金托管银行（招商银行）市房地产交易大厅签订《存量房资金托管协议》，并填写《本市存量房资金托管审核单》。买方凭《存量房资金托管协议》《本市存量房资金托管审核单》、身份证，将托管资金存入指定银行，在产权交割后，资金监管中心支付托管交易资金的指定账户。买方领取《房屋权属证书》后，买卖双方凭《二手房资金托管凭证》、身份证等到房地产交易市场支取资金。如因该房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的，买卖双方凭经确认的材料，解除《二手房买卖合同》《资金托管凭证》、身份证等到房地产交易所支取托管资金；经审核后，填写《资金托管支取凭证》，买卖双方签字确认，办理托管资金取款手续。

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