商圈的界定是如何划分的？想投资商业地产

1、商业地产项目在选址时，应以所处地市的总体规划和布局为依据，以该地区的商业网点规划为指导，顺应城市产业结构调整和空间布局的需求，与城市功能定位和远景发展目标相协调。2、应尽可能地靠近运输路线。这样既能节约成本，使交通费用达到**小，又能及时组织货物的采购与供应，确保商品经营活动的正常进行。**重要的是，选择交流便利之处，能吸引客流，使商业地产更加兴旺。3、尽可能接近有消费需求和购买力的社区等人口聚集处

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**近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行(600016)大厦等3栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金还将继续上涨。

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影响商业房地产价格的个别因素　　１、临街状况：一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则更有利于商业房地产价值的提高。这种状况受传统商业影响较大，随着社会进步，这种影响会越来越小。　　２、内部格局：商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置以及顾客的停留、行动。一些大型商业用房往往分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。　　３、楼层：一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。　　４、面积：应有与经营要求相适应的面积。　　５、净高：商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产销售。　　６、储存空间：适合的商品储存场地是商业房地产必不可少的配套设施。　　７、装修和结构：装修在商业房地产的价值中往往占有很大份量。同样的房屋，仅仅于装修的不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构造采用的材料不同，其价值也有很大差别。　　８、转租的可能性：有些业主或中间承租人规定、承租不人能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。

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我个人觉得商业地产的**空间是有限的，如果是小成本、短线投资绝对不适合，但是拉长线大投入又不是一般的群体能承受的，所以如果只是纯粹投资不搞经营，进入商业地产还是要慎之又慎，而且现在税目繁多，搞投机性赚差额的风险会越来越大。就目前深圳的商业地产发展势头，主要还是集中在深南大道沿线上，可以肯定地说这段商业项目价值较高。其他各段，说起来都气势汹汹，譬如深圳湾，譬如前海，譬如龙华，譬如龙岗中心城……但是现在都还只是初始阶段，不太好说。

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契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。房产契税税额的计算方法有哪些？房产契税税额的计算方法1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税4、房屋附属设施征收契税的依据：(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。交换价格相等的，免征契税;以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应当由房地产转让者补交契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。应纳税额=计税依据×税率。

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