如何通过社会中介监督维修基金的使用？

涉及小区内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。但属人为损坏等因素造成的维修工程费用，由责任人承担，不能使用维修基金。业委会可委托物业管理企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续。到银行办理资金预支手续时应提交维修基金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等；工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时，应提交维修费用决算单、维修费用发票、**终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。

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(2)小区每半年公布一次账目。业主如有异议，可向业主委员会或物业服务企业查询有关费用清单、发票原件和按户分摊情况。

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维修基金如何申请使用?根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：1、由物业服务企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。2、维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。3、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。4、物业服务企业或相关业主持有关资料向房地产主管部门申请列支。5、房地产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

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市房管局房屋维修基金管理中心负责人告诉记者，虽然我市房屋维修基金的政策实施较早，但仍有部分老旧小区没有赶上相关政策，导致部分住户维修基金征收没有到位，存在维修费用分摊困难现象。而一些新建小区的业主，已按照《住房维修资金管理办法》规定，缴存了维修基金，缴存标准为经济适用房（含拆迁安置房）多层40元/平方米、高层60元/平方米；商品房多层50元/平方米、高层75元/平方米。　　　　据了解，使用房屋维修基金必须符合以下条件：专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；共用部位、共用设施设备保修期届满；房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已经业主大会书面批准，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。　　　　该负责人告诉记者，房屋维修基金的相关申请程序为：已成立业主委员会的，业主委员会作为申报主体申请办理维修基金使用申请手续。申报时需提供2/3以上的业主同意签字和维修预算；没有成立业主委员会，已实施物业管理或者有房屋管理单位的，物业服务企业或房屋管理单位可以作为被委托申请单位办理维修基金使用申请手续；没有成立业主委员会，没有实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由相关业主作为申请人办理维修基金使用申请手续。属于公有住房的，申请维修项目如涉及多家售房单位，可由其中一家售房单位经委托后办理使用申请手续

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物业维修基金使用范围　　第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围　　（一）房屋本体：　　拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。　　整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。　　玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）　　户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。　　（二）公建配套：　　1 、道路（路幅宽 7 米以下）：路面破损50% 以上，整体修复路面、路沿。　　2 、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。　　3 、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。　　、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。　　第二部分 共用设备维修基金使用范围　　（一）垂直电梯　　1 、机房部分：　　1 ）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。　　2 ）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。　　3 ）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。　　4 ）选层器：整体更换。　　5 ）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。　　2 、井道部分：　　1 ）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。　　2 ）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。　　3 ）导轨：更换变形损坏部件。　　4 ）导靴：整体更换。　　5 ）曳引钢丝绳：全部更换。　　6 ）对重：更换导靴。　　7 ）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。　　3 、厅站部分：　　1 ）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。　　2 ）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

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