贷款买房如何偿还房贷？

个人住房贷款业务品种包括：个人住房商业性贷款、“二手房”贷款、个人住房商业性贷款和个人住房公积金委托贷款组合的担保贷款、纯公积金贷款这四种。　　●农行个人业务处有关专家指出：购房关键在于根据自身的经济实力进行贷款四种方式的有效整合，确定合理的还款期限、还款方式。

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提前还款理论上肯定会减少利息支出，但是要看一下贷款合同有没有提前还款的约定，有违约条款要看是否有提前还款的罚则，如果罚则过重的话就要权衡是否提前还贷。1，收益高于贷款利息可不提前还；如果贷款人能够通过理财或其他投资使得收益能高于贷款利息支出，就可以不提前还房贷，如果未来预期一年或几年内没有好的收益，就可以考虑提前还房贷了。2，还款中后期利息少,可不提前还款对于选择等额本金还款的市民，如果还款期已过1/3或已还款到中期的购房者，由于等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，提前还贷的意义不大。3，房产抵押从银行获取贷款的，应提前还款对于一些理财意识不强，不能有效克制冲动的消费者；不愿意有债务压力，不想承受过多贷款压力的人；希望将到了后期的房屋按揭贷款一次性还清，再以房产抵押从银行获取更多贷款的人；收入时高时低不稳定的市民可以选择提前还房贷。4，先还商贷再还公积金贷款提前还房贷也不一定是全部还清，可根据银行的规定和自己的家庭财务状况，提前偿还部分房贷。，对于用公积金贷款买房的人也可以考虑提前还贷，公积金一般情况下是不能提取的，如果不提前还贷，放在账户里也是取不出来的，所以还不如支取出来把贷款先还上，这样也能提高一下资金的使用效率。如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷可先还商贷部分。

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办理住房公积金个人购房贷款及组合贷款的职工，夫妻双方公积金余额能够一次性还清贷款余额时，可办理提取，一次性还清剩余贷款本息，在此之前不办理提取。办理商业性个人购房贷款的职工，每年可提取一次用于归还贷款本息，直至还清贷款本息。年提取额不得超过年还款额。建房、大修住房贷款不能提取公积金用于归还贷款本息。申请提取时，提供房地产转让（预售）合同、贷款合同、还款证明。申请人申请提取时,其提供的法定有效证明材料签发日一年内有效，逾期不予办理。装修、装饰、中小修等情形不予提取。职工按规定提取住房公积金时，申请人应与房屋所有权人一致；如不一致，申请人应提供关系证明及户籍证明，经审核无误后，可予以办理。部分提取的提取额以100元的倍数计算。

**近,家住某二线城市的30岁的王先生烦恼不已,不知道该怎么办?事情是这样的,王先生在市中心贷款30年买了一个套房子,每月还贷3500元,对于月收入1W的他来说,压力还不太大,毕竟老婆的工资一个月也有5000元。老婆怀上二胎后,王先生为了老婆的身体和孩子的健康考虑,就让老婆辞去了工作,安心养胎。可是,在这不久后,王先生的妈妈突然生了重病,住院治疗花了不少钱,回家静养后,每月还得花钱买药来维持病情的稳定。短短的时间来,房贷,养大宝,照顾妈妈、老婆及未出生的孩子的重担,都落在了王先生身上。这对于原本就不富裕,只能维持相对稳定的家庭来说,无疑是雪上加霜啊。 在我们按揭买房后,每个月是按照合同的规定偿还房款。但在生活中,总会遇到一些特殊情况和各种各样的困难。比如失业、工作的变动、家庭突发的变故、家庭收入减少或疾病等,在经济困难,无法按期归还贷款时该怎么办呢? 1、向银行申请延期还贷 可以向贷款的银行提出延长借款期限的书面申请,在银行批准后,签订个人住房借款延期还款协议并办理有关手续,同时担保人在延期还款协议上签字。 值得注意的是,申请借款延期仅限一次,原借款期限与延长期限的和**长不得超过30年,原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时,从延期之日起,贷款利息按新的期限档次利率计收,已计收的利息不再调整。 2、将房屋转让或者出售 在征得银行的同意后,可以将所购买的房屋进行转让、出售,用转让、出售所得的款项归还贷款;由新的购买者与银行订立抵押合同,则新的购买者来履行还款的义务。 3、将该房屋进行拍卖 银行拍卖你的房产后,会只扣留你欠银行的款项部分,包括:未尝还本金+利息+罚息,如果还有多的将会退还给你。 在漫长的还贷过程中,难免会遇到困难,但这也给买房人提了个醒。如今**比例的降低,意味着更多的贷款需要偿还。购房者在买房时,依据个人经济能力,**好能多付一点**,这样每个月还款的金额也相对少一点。生活中,不少买房人由于每月有房贷要还,都不敢轻易的换工作,为了房贷为了生活勉强做自己不喜欢的工作。不少年轻人没有存钱意识和风险意识,建议还是每月有节制的花销,存一些钱以备不时之需,不至于在房贷面前显得被动。

贷款买房后，原本在按时还贷，突然某天，被老板炒了鱿鱼，或是家人突患重病，或是做生意失败负债累累，这些情形是很多贷款者都可能会遇到的，特别是对于那些原本就很拮据，终日缩衣节食努力维持月供的房奴来说，无疑更是当头一棒。当经济陷入困境无力偿还房贷时，我们该怎么办呢？接下来我们一起来看看吧。1．努力偿试自救倘若是因被老板开除或是辞职等原因而引发的经济暂时性困难，万万不要气馁，人都有工作不顺的时候，这份工作做着不开心，换一份就是了，或许你会发现新的工作更加适合你。总之，想想你的家人，想想自己身上的重任，尽快调整心态，重振旗鼓，赶紧努力找份好工作，争取恢复房贷还款。2．向亲朋好友求援假如自己的业务能力实在有限，未能在短期内找寻到合适的好工作，无法通过“自救”来为月供解围的你也不要就此恢心，勇于偿试下向周边的亲戚朋友同事们筹措些应急的资金，向人们如实告之你目前遇到的困境，也许你会获得他们的支援与帮助。3．向银行方面求助当你没实在没能力再按时偿还月供了，你可以向银行发出求助信号。只要不是恶意拖欠贷款，银行一般都会充分考虑到贷款者的现状，人性化地为你打开一条帮你解决燃眉之急的道路。银行为你抛出的这棵橄榄枝就是你可以申请延期还贷。当然，首先，你得向借你款的银行提出书面申请，请求银行为你延长借款期限。获批后，你还要与银行签一份个人住房借款延期还款协议，办理完相关手续后，你还要找一位担保人，让他在此协议上签字。注意了，你只有一次机会申请延期哦，且原借款期限与延长期限相加的期限得小于30年。4．转让或卖掉房子此外，你还有种办法可以帮你解决眼下的还贷危机，那就是你可以将你买的房子进行转让与出售，用转让或出售房子所得到的资金偿还房贷。前提是你必须征得贷款银行的同意后，方可采取此方法。在你转让或卖掉房子后，还款义务将由新的购买方继续履行。这种方法要比我们下面提到通过银行拍卖或是诉讼的方式，要拥有更多的主动权，另外，你的经济损失也会少出很多。5．房屋被银行拍卖拍卖房屋属于下下策。一般是在贷款者连续半年以上未能偿还房贷，银行追讨失败的情况下，银行会向法院提起申请，你的房子就会被银行收回并进行低价（一般拍卖价将低于市场价格10％－20％以上）拍卖。所以，这种方法**不划算，为此，你的经济损失会很惨重，而且会影响到你的个人信誉。

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