购房前要怎么选择楼盘项目？

在现实中，地段因素是影响房价的重要因素，当然要结合消费者资金状况，对地段的优劣势进行综合分析。地段固有优劣势之分，具体上也是因人而异，审慎查之方能作出今天满意，未来更高兴的决策。

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一.解房地产市场的大环境 做出购买商品房的决定之前，首先应对目前楼市的大环境有一个清醒的认识，对楼市未来的走向有一个正确的判断。 目前房地产市场的大环境可以归纳为如下几点： 1.商品房价格高贵 某些地方的房价高得离谱，北京的平均房价和东京、新加坡势均力敌，而北京的人均收入却不及东京、新加坡人均收入的十分之一，造成房价如此高贵的根本原因不在于房地产开发企业，而是腐败：手中握有权力的人或接近权力的人控制了乡村的大片土地待价而沽，使房地产开发企业所付出的土地价格实际上远远高于账面上付出的土地价格。 2.房地产开发企业普遍缺乏诚信 房屋面积短斤少两、小区规划随意改变、未经综合验收合格就交付房屋等等，绝大多数购房人期待的家园因此而大打折扣。 3.物业管理企业强买强卖 不管购房人是否愿意，购房人都不得不接受开发商指定的物业管理企业的服务，都不得不购买物业管理企业转卖的水、电、暖气、燃气等商品，都不得不支付物业管理企业开出的账单。即使业主委员会成立，想请“客”出门，也不是一件容易的事。 4.司法对购房人的维护惨白无力 法官的法律素养远远落后于法律已经达到深度和文明。司法中的腐败和政治对司法的干扰经常使司法的天平发生倾斜。审判和执行两个阶段，法律的规定能在多大水平上变成现实，对每一个寻求司法维护的购房人来说，都是一个未知数。 对于房地产市场将来的走向，仁者见仁、智者见智。居律师的观点是住房贷款对年轻的白领阶层的抚慰所产生的购买力以及富裕阶层将购买房屋作为一种投资而形成的购买力是维系房地产市场高价格的两个主要支撑点。这两个方面的购买力将很快用尽。对房地产市场的乐观预期也许会使房地产的高价格继续一段时间甚至继续上扬，但也会使房地产市场的萧条提前到来和萧条得更为严重。 二.对楼盘的背景进行调查 如果你已经决定买房，就面临如何选择楼盘的问题。选择楼盘，必需综合考虑下列因素： 1.价格； 2.室内布局； 3.小区环境； 4.交通； 5.出租收益； 6.保值或**前景。 这六个因素，只能由你自己做出判断。 如果你初步选择了某一个楼盘，那么，居律师建议你一定要对这个楼盘的背景进行认真的调查。对楼盘背景的调查一般包括以下两个方面： (一)调查开发商的信用和资金情况 1.开发商的信用情况 调查开发商的信用情况**简便的方法是登陆当地的以房地产为主要内容的网站中的业主论坛”，从这些论坛中，会了解到已经购买了选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。如果网站没有开通某一楼盘的论坛，就很难了解开发商的信用，但几乎所有的楼盘在当地的网站都开通了业主论坛”很少没有开通的。 有些地方政府的主管部门已经着手为本地的开发商建立信用等级档案。这是今后了解开发商信用情况的**重要的渠道(如果档案是真实和全面的话) 2.开发商的资金情况 真正拥有投资房地产所需的法定**低资本金的开发商是不多的拥有投资总额25%资金实力的开发商更是屈指可数。绝大多数开发商玩的银行的贷款钱、购房人支付的定金和**款。 调查开发商的资金情况是非常困难的惟一的方法是委托律师调查开发商在工商行政管理部门的企业登记档案。 (二)调查开发商的五证 期房销售的五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和(内、外)销预售许可证。 现房销售的五证各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证，有些地方的现房销售仍然必需具备销售许可证。现房销售的五证一般是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。 五证中**重要的国有土地使用证和建设工程规划许可证。 1.检查国有土地使用证 检查国有土地使用证时需要注意的1该证是临时的国有土地使用证？还是正式的国有土地使用证？ 2.国有土地使用证的附图。 临时的国有土地使用证只用于建设工程外围的临时用地。临时用地的**临时限不超过两年。有些开发商由于没有一次性支付土地出让金的资金实力以取得正式的国有土地使用证，便通过种种关系取得临时的国有土地使用证，以临时的国有土地使用证敷衍购房人。 如果开发商没有一次性支付土地出让金的资金实力，就只有以购房人的定金和**款交清土地出让金。为使购房人留下定金和**款，开发商肯定施以足以令购房人动心的许诺，诸如价格上的优惠、物业管理费的减免、公园般的小区环境、五星级酒店管理等等。用购房人的定金和**款交清了土地出让金、取得了土地使用证之后，开发商接着面临建设工程资金的需求。开发商一般采取将土地使用权抵押给银行以便获得银行贷款的方法来满足建设工程资金的需求。通过抵押土地使用权获得的银行贷款只能满足开发商建设工程资金需求的一小局部，更大的资金缺口便通过卖楼花即预售商品房以获得购房人向银行申请的按揭贷款来填补。选择这样的楼盘，风险极大。即便开发商能够交房，房屋的面积、小区规划以及开发商曾经给予的各种许诺肯定大打折扣。 区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是盖有“有偿土地使用证专用章”正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”临时的国有土地使用证。 国有土地使用证的附图是不可不看、不可不复印的看国有土地使用证附图的目的主要在于确定以后的业主委员会的管辖范围。地方政府主管部门的规范性文件一般都规定：小区入住率达到50%以后成立业主委员会。一个开发小区往往分几期开发，每一期往往又分成几个区，小区”便成了一个模糊的概念。开发商经常以某一期、乃至整个开发小区的入住率未达到50%为由拖延或阻止业主委员会的成立。如果在一个国有土地使用证载明的土地使用权范围之内，不管分几期或几个区，都应当成立一个业主委员会。 2.检查建设工程规划许可证 检查建设工程规划许可证时，重点要看的工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的于： 确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置 开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、**场所等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是将来居住的小区的总体环境；建设工程规划许可证附图范围之外的只是开发商设想的蓝图。有的甚至连“设想”都不是地道是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。 确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置 有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。如果在签署认购书或签订购房合同之后开发商改变这些公共建筑的位置或增加的公共建筑与你购买的房屋之间的距离令你无法接受，建设工程规划许可证的附图将成为你追究开发商违约责任的惟一证据。 五证齐全是商品房销售的法定条件，看“五证”已成了购房人的知识，但很多购房人只知道看“五证”否齐备而不知道看附图的重要性。有些购房人甚至只看预售许可证，不看其它四证，以为：开发商有了预售许可证就一定有其他四证。正常的逻辑是这样，但事实上，很多开发商正是利用购房人的这一正常的逻辑判断而违反常规：有预售许可证，但缺少其他四证。 如果开发商声称有“五证”但以种种理由不出示“五证”原件或者只出示复印件，开发商若真有“五证”一定会把原件给你看，或者将“五证”当做宣传资料悬挂或张贴在售楼大厅的醒目处。不拿进去或只有复印件，就一定是没有。如果开发商声称某个证件正在料理之中，无妨等一等。如果开发商说他销售房子不需要某个证件，那一定是鬼话。 三.解楼盘的自来水水源 商品房开发小区的自来水质量问题已经突显出来。公用自来水网络尚未到达的郊区或周边地区的商品房开发小区，自来水的供应只能采自地下水。大城市的地下水已经受到工业污染，开发商处置水的能力和节省开支的考虑使其对地下水的处置经常达不到饮用水的规范。处置后的地下水是否达到饮用水规范，有的能够通过视觉和味觉发觉得出来的比如浑浊、异味；有的通过视觉和味觉根本发觉不出来的比如自来水中的重金属含量。 自来水供应不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。采自地下水的自来水的质量问题，没有一个得到根本解决。生活条件允许的家庭通过购买矿泉水或纯真水满足生活用水的需要，生活条件不允许的家庭就只能饮鸩止渴了选择楼盘时，楼盘的自来水的水源是必需考虑的因素。同等条件下，自来水来自城市公用自来水网络的楼盘应当处于优先选择的地位。自来水采自地下水的楼盘，只有根据开发商的信用和资金情况决定取舍。

购房前，有必要从以下几个方面入手：买房应有明确的目标理性和有规划的消费是购房的前提。买房前，应根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。未必非要买大的房屋、未必要买三室两厅、未必非要复室等等，未必要一步到位。而是应从自己的实际情况出发，认真规划，选择能满足自己居住需求的房屋就好，避免出现不必要的额外负担，而培养理性、有梯度的消费观更重要。买房**款的积累买房**的积累是购房的关键。首先，初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个**款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配自己的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借**款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。买房范围的筛选选择适合自己的楼盘——购房量力而行。面积小、**少、总价底的楼盘适合年轻人。购买商品房**好在临近的单位上班，否则，现在年轻感受不到路途遥远的累，等年龄大了，就会追悔莫及的。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。居住环境的选择（一）买房只看到某个楼盘的一个亮点还不够，还要去综合的考虑其它因素，如户型、内部环境、物管服务、生活成本等。（二）要看小区临什么路，周边居住的人群怎样，开发商在楼盘打造上是否做了隔音、降噪、防尘处理。（三）沙盘漂亮，并不肯定楼盘实景就漂亮，楼盘漂亮**终应实现与沙盘一致，当从沙盘模型变为实景时，需开发商有这样的执行团队，它的专业、用心程度、理念、建筑用材等。所以不要被沙盘所迷惑。（四）楼间距。楼间距宽是保障业主生活宁静、私密、视野宽阔，也是景观打造的一个平台，但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境，它同样不是好小区。反之，楼间距不是特别宽，但它有这样的理念和团队去打造优美、舒适、健康的环境，同样称得上好小区。（五）看小区的绿化、娱乐等设施是否健全。出行时间之考虑购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到30年，时间成本的价值就显得惊人了。故，提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。买房常识的学习买房前，**好学习一些房地产基础知识。房屋因为涉及的金额巨大，支付它是一个比较专业的行为。在有条件容许的情况下，可以为自己聘请专业人士来参谋，比如聘请律师为自己在认购房屋、交纳定金与**款、签订商品房买卖合同等情形时提供专业帮助。对购房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。

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购房第一步：准备好钱购房第二步：如何选择你的房子1、要明白你买房的目的是什么2、选定好了特定的区域，之后就是比较3、周边配套设施4、价格对比5、楼盘小区的物业水平6、户型的对比考虑对比好了这些，**后你可以选定好自己适合喜欢的房子。选定好了之后就不要再犹豫了，前期你可以考虑很长时间，但是一旦做了决定，那就不要再犹豫！

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购买新房所选择的楼盘，要从以下的这几个角度进行对比：1、楼盘位置有条件的话还是要选择市中心，因为市中心的配套成熟，交通便利，尤其是工薪阶层的家庭会距离工作的地点比较近，但市中心的房价普遍比较高，一些经济能力受限的人可以适当的考虑稍微偏远一些的地方。2、硬件设施主要是看商业配套设施是否齐全，因为购买房屋还要考虑周边的配套，如果旁边的菜市场医院或者是学校，距离都比较远，交通成本和时间成本也是一笔很大的开支。3、楼盘方位与朝向最好是选择坐北朝南的房子，这样可以有更好的采光，而且南北通透的房子通风也比较好，尽可能的不要选择阳台西朝向的房屋，在夏日的午后会遭受暴晒，而且边户的房子到了冬天也会比较寒冷。