小区物业费包括哪些?

如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。

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商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电视接收系统及维护费用。

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一般来说，物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务，也就是指公共服务。物业管理服务(公共性服务)主要包括房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。具体来说，物业管理公共性服务项目一般包括楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；绿化物日常维护，对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；治安管理，设专职保安人员每天24小时巡逻值班；公共蓄水池维护，楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；水电管理，对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；排污设备管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池等。公共服务也是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。专门服务和特约服务是针对专门的小区业主或者个别业主提供的额外服务，需另外收费。

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1、人力成本：物业公司行政、人事、外联、培训成本；对物业辖区进行服务的客服、保洁、保安、维修、绿化员工工资、福利费；2、办公成本：物业办公、笔墨纸张、色带、打印机、复印机、传真机、电话、网络、用电、用水费；3、公共、公用设备设施及附属设施维修费、材料费，公共、公用设备设施及附属设施保险费；4、公共和公用设备设施及附属设施能耗费。如水费、电费；5、园林绿化费。园艺、园林、景观小品的维护保养费，植物消杀、防冻、修剪、造型、除杂草费；6、卫生保洁费。小区公共道路、车位、设施、场地、夹层、地下室、人防工程、战时车位、娱乐场所、物业用房等部位的清洁费、消毒费、水池清洁费、水池消毒费；7、秩序维护费。物业辖区内消防设施、交通设施、车位设施、防空设施、监控设施的维护费、保险费、材料费；8、物业共用部位共用设施设备的公众责任保险费。如设施保险、车位保险、电梯保险、物业管理责任险、物业管理公众险；9、物业公司自有部分和物业辖区的公用、共用部分的物资、设施、设备、场地固定资产折旧费；10、上述9条的费用总和的法定税收费；11、上述10条总和的管理者酬金；

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根据<物业服务收费管理办法>物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 　　3、物业管理区域清洁卫生费用； 　　4、物业管理区域绿化养护费用； 　　5、物业管理区域秩序维护费用； 　　6、办公费用； 　　7、物业管理企业固定资产折旧； 　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　9、管理费用摊销； 10、经业主同意的其它费用。 以上费用支出，可以知道物业费用支出在哪些具体项目上。

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