楼盘专业评测分析报告
专家实地踩盘多维度点评
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A. 优越的区位条件
位于豪宅海岸线上，且刚好是深圳湾和前海湾大三角核心C位。
B. 绝好的配套
公共配套极好，不论是商业、公园、艺术、交通，这里都属于高标准都市的海滨休闲区域。
C. 一线海景景观
一线无遮挡海景，接驳15公里滨海长廊。
D. 项目品质出色
世界级设计师倾心打造，高品质综合体。
E. 多维立体交通
集“海、路、空、铁”于一体，七纵三横一高速，快捷交通路网。
好房评测师
楼盘综合评分
9.7
产品力
9.0
配套价值
10.0
区域价值
10.0
— 01 项目价值点 —
— 02 项目简介 —
项目简介
华侨城新玺
蛇口一线海景公寓
参考均价：139000元/平米
开发商：华侨城新玺公司
物业类型：商业、商业住宅
产权年限：商住公寓40年，标准写字楼40年
户型：建面约230-480㎡3-4房
商办梯户比：3梯1户/3梯2户
项目卖点：不限购不限贷，270°三面环海
项目地址：深圳市南山区湾厦路端头
一轴一带三组团
【南山区十四五规划】
一轴一带三组团
到2025年，世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。
到2030年，世界级创新型滨海中心城区全面建成，社会主义现代化建设跃上新台阶，成为深圳建成引领可持续发展的全球创新城市的示范区。
到2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区，将实现十二年及以上免费教育。
南山区围绕“一轴一带三组团”的总体城区发展格局，规划布局了十大重点发展片区。从版图上俯瞰，这十大重点发展片区像十颗耀眼的明珠，形成南山未来发展的产业生态链。
建设现代化交通体系 推动建设智慧公交站、智能停车诱导系统
南山区交通畅达性逐步增强，除原有的地铁1号线、2号线，地铁7号线、9号线、11号线及5号线南延已开通运营，12、13 号线建设有序推进，轨道里程增长1倍，达到87.9公里。
区域内西丽综合交通枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
区域房价
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
华侨城·新玺位于蛇口湾夏路端头，占地面积约2.5万㎡，总建面约17.6万㎡，容积率9.13，绿化率30%。项目为涵盖多种业态的大型综合体，共分2期开发，共规划3栋超高层建筑。
— 03 规划配套 —
华侨城新玺，备案名华侨城深圳湾新玺名苑，两次分别于2021年11月4日、2022年1月21日备案，其前身为蛇口渔人码头城市更新项目，又称蛇口街道西岸更新单元。
华侨城新玺位于蛇口湾夏路端头，南面临深圳湾，周边有半岛城邦、南海玫瑰花园等小区。周边还有蛇口广场、海上世界，临近地铁2号线，主干道有望海路、南海大道、后海大道等。
详细配套及评分
数据来源：百度地图项目周边1公里内设施
交通
33 家
地铁站
12 家
公交站
5 家
长途汽车站
教育
14 家
幼儿园
3 家
小学
20 家
中学
0 家
高等院校
医疗
0 家
综合医院
1 家
专科医院
24 家
诊所
18 家
药店
商业
75 家
美食
99 家
购物
54 家
休闲娱乐
91 家
生活服务
景观
29 家
公园
11 家
景点
2 家
风景区
小吉点评
公共配套极好，不论是商业、公园、艺术、交通，这里都属于高标准都市的海滨休闲区域。
— 04 区域价值 —
华侨城新玺位于深圳市南山区湾厦路端头，属于前海蛇口自贸区，是广东省三大自贸区之一（广州南沙自贸区、深圳蛇口自贸区、珠海横琴自贸区），地缘上毗邻香港，地段潜力大，未来发展不可限量。
— 05 项目分析 —
南山蛇口街道西岸更新单元规划到2022年完成，最终将剪成集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体的滨海商业综合体。
华侨城新玺是商业产品，没有住宅，产权年限40年，土地用途商业用地，分2期开发，由3栋高层建筑组成。
1期为2栋38层的商务公寓及公寓＋办公综合楼，2期为1栋57层的办公及酒店综合楼。
— 06 价格解读 —
第一次备案2021/11/4，预售证号：深房许字（2021）南山011号，48套办公，建面约320-399㎡，均价约13.9万/㎡，总价区间为3932-5896万/套。
第二次备案2022/1/21，预售证号：深房许字（2021）南山011号，73套办公产品，建面约297-612㎡，均价约14万/㎡，总价区间为3130-9800万/套。
— 07 置业总结 —
大面积的商业公寓，谁来买单？
深圳不缺有钱人，顶豪公寓也不愁卖。
前很多房源已经出售，虽然是商业项目，但对于经济实力雄厚的有钱人来说，光是“不限购”这一条就足够吸引人。而且从位置上来看，区域绝佳。从居住属性来看，高级设计配套齐全。从投资属性来看，股市堪忧，房票不足，顶豪公寓不愧是另外一种选择，况且富人区聚集的地方一定有更好的发展。