天湖岛

龙华梅林关天湖岛花园一期的238套房源，已于2023年12月3日开盘。打完9折后，均价约6.78万/㎡，折后总价752-927万，折后单价6.05-7.4万/㎡。相当于124㎡4房2厅2卫户型，752万起步可以买大4房。同等价位买四房，天湖岛花园项目的房源，怎么会拼刺刀拼得过过中洲迎玺、北站超核等等这些北站核心区的竞品项目？由此可见，天湖岛花园可能高估了自己的湖景资源及配套优势。而忽略项目本身的缺点。导致这个项目在定价上，没有与核心区内的竞品新房，拉开差距。所以你看，天湖岛花园328套房子从开盘发售到现在已经5个月了，备案进度依然为0。截止4.8日已签认购书才7套，期房待售状态中。天湖岛花园的去化表现，简直就是“一败涂地”啊！优点：1、项目优点集“近核心区、有稀缺湖景资源、低密度大社区、家门口有购物中心地铁口”于一身。低密度大社区、稀缺湖景资源，是天湖岛花园项目的特色亮点。2、纯大户型住宅项目，无保障房、公租房、安居型商品房。3、车位比优越，924户，配1256个车位，停车位足。4、国企背景开发商，预期交付品质，可以值得期待。缺点：1、项目批地时间较早，使用年限变短，是“硬”伤！项目受让日期是2000年月25日，到2026年交房的时候，还剩余下44年。2、非核心区的C位，定出了核心区C位的价格，没有价差优势。折后总价752万起步买4房，与龙华区北站核心区新房项目的4房价位撞车了，没有拉开价格，体现不出价格优势。3、学位一般般。对口丹堤实验学校小学部和初中部学区。4、社区周边比较老旧，面貌一般5、户型朝向不是很好，大部分户型朝东北面6、项目门前就是梅坂大道高速，交通拥堵，车流噪音影响总结;项目地段来说并不突出，有天然湖景资源，对自住体验加成很大，加上户型都是改善标准，户型和车位比都不错，属于典型的自住盘，适合不要求一定住在福田、南山，需求改善户型和景观的人群！对地段要求高的人群，则更建议在福田南山挑户型小一些的产品。龙华产品现在太多太内卷，没有亮点的产品，很容易被淹没，但是有自住属性的产品，依然有属于它的客群！如有粉丝想持续跟进，可以私❤，小编公正客观评房，助您置业路上不踩坑！
  
  
  

今天来说说之前我们小期待过一阵的天湖岛124平四房，价格明面上看着是还挺香的，去看完样板房就把我们劝退了
低密度湖居是个笑话：那个水库确实和宣传图上的出入很大
42层的高楼，低层难以摆脱的和小高层对视，一二栋另一边面向马路和城中村，还有紧密的楼间距，低密度真的一点也不低
学区：这个没啥好说的，追求学区房的应该也不会选择这片区。
期房：现在这个市场行情期房真的是会让人有点担心的，加上亲自到现场看了楼间距比沙盘上的密许多，让人不禁打鼓这些规划设计真的能实现吗？时间成本也是成本，买家为不确定的事情买单却并没有在价格上看到诚意。

今天说天湖岛，原滢水湾项目。位于龙华和坂田的交界处，但是还是属于民治。民治水库景观，是个临湖低密度的精致盘。绿化率高达41%，大部分户型都有景观。斜对面是星河，挺方便的，这个板块的居住氛围比较舒适，既有较新的城市界面，又有烟火气。首推328套都是124平，一个横厅一个双龙抱珠户型。124㎡能做到整个餐客厅有6.4米开间，主卧带衣帽间，实用率还是很高的；另外一个双龙抱珠的能做到三开间看景观，7米大面宽阳台，赠送了一个独立入户的过道。学校一般，出行还可以，有雅宝站和梅林关站，开车的话不可避免的高峰期堵车，胜在离福田近。这个盘优势很明显：1、主打就是体验感，极为舒适的居住感，放在整个市场都比较稀缺的3T4户；2、算是隐藏在市区里的高端居住区，香蜜湖的低配版；周边有好几个高端居住盘，金光华溪山美地；鸿荣源熙园山院，4月份成交的那套能干到10万/平；星河盛世花园，二手成交在8万/平；3、项目本体定位大户高端，4房起步，圈层纯粹，但是后期会有90平的小户。劣势更明显：产权年限只有45年了，价格预计在7.5-8左右，总价要去到900万以上，可选空间多，而且长远来看，这个板块并没有很好的前景和发展空间，发展不如北站超核，性价比又打不过福田宝安，有点子鸡肋。‼️‼️横向对比，旁边的邻居溪山美地120平的7.88万带精装的准现楼，居住体验感和品质要比天湖岛高，都是2字出头的容积率，溪山美地2月开的盘现在还没卖完，户型全南朝向，实用率能干到90%以上，99.999%其实也有，但是咱保守一点。ㅤ另外，天湖岛交付后的品质肯定是不如溪山美地园的。