为什么文禧的产品力比不上沁苏禧？

来源：吉屋网 2024-06-10 14:49:59

苏州买房交流群-70群（492）

加入群聊

一、产品力对比：文禧花园与沁苏禧的差异

文禧花园与沁苏禧是同一开发商的楼盘，但从产品力来看，文禧花园似乎要比沁苏禧低一档。一个明显的差异是建筑立面材料的选择，前者采用的是真石漆，而后者则是造价更高的铝板。这个差异引起了文禧花园业主的不满，他们认为同样价格的房子，为什么自己的房子比不上别人的？

具体来看，文禧花园占地面积为25311㎡，容积率为2.0，计容建筑面积为50622㎡。该项目于2022年6月23日摘地，楼面价为31621元/㎡。2022年12月19日首次取证130套，2023年2月14日二次取证170套，取证价为48500元/㎡。从摘地到售罄约8个月的时间。与沁苏禧相比，文禧花园的拿地成本高出575元/㎡，但两个楼盘的销售价格却一致。这意味着，文禧花园的利润率一定低于沁苏禧。

这几百元的楼面价差异在整个项目中带来了几千万的成本差异，甚至可能抹平整个项目的利润空间。此外，文禧花园的建筑面积仅有5万㎡，不足沁苏禧的一半，意味着实现的绝对利润数值也远小于后者。而且，文禧花园的股东还有两家，分摊到每一家能赚到的利润就更少了。从开发商的视角来看，文禧花园本来就是一个不赚钱的楼盘。

二、成本优化思路：寻求可优化的成本空间

既然文禧花园在实打实的硬成本上无法与沁苏禧竞争，而且价格受限于限价政策，那么寻求可优化的成本空间似乎成为了罕见的解题思路。在价格上，可以参考沁苏禧的备案均价为48500元/㎡，而招商文禧花园的楼面价为31621元/㎡，并且装修标准要求也不高于6000元/㎡，因此稍高的价格在正常范围。

在冻资方面，可以参考沁苏禧的要求。根据规定，苏州范围内首套首贷购房客户需要冻结210万元，名下无房但全国范围内有房贷在还的购房客户需要冻结430万元，全款客户需要冻结580万元。对于非人才房源，苏州范围内首套首贷或名下有一套住房且贷款已结清的购房客户需要冻结380万元，名下有一套住房且贷款未结清或名下无房但全国范围内有房贷在还的购房客户需要冻结640万元，全款客户需要冻结1000万元。

三、其他项目信息及建议

除了产品力和成本优化，还有一些其他项目信息值得关注。首先是人才房的认购条件。文禧花园中建面约154㎡的房源共计172套，其中根据园区政策，园区人才优购的房源套数占总套数的60%，即约103套。符合苏州基本购房条件外，购房者还需要具备园区1年社保、苏州大市名下无房、本科及以上学历等条件。对于想要抢购人才房的购房者来说，现在就可以开始准备了。

另外，项目的外立面设计也十分吸引人。采用大面积玻璃和香槟金金属，外观质感十足。整个项目中还设置了运动场地、儿童活动场地和景观步行道等景观配套设施。

总结：

综上所述，文禧花园在产品力和成本方面与沁苏禧存在差异，业主对此有些不满。然而，在实际硬成本上无法与竞争对手相匹敌的情况下，寻求可优化的成本空间成为了解决问题的关键。在价格和冻资方面可以参考沁苏禧的标准，同时也需要关注人才房的认购条件。除此之外，项目的外立面设计和景观配套设施也是吸引购房者的亮点。希望通过优化成本和提升项目的吸引力，文禧花园能够获得更好的市场反响。

一键拨号