上海取消商品住房用地溢价率上限

2024年6月7日，上海市规划和自然资源局宣布了一项重大政策调整，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。这意味着今后上海的商品住房用地成交地价将完全由市场化竞价来决定，以进一步提升土地资源的市场化配置效率。这一政策变化迅速引起了市场的广泛关注。

市场化竞价对新房价格的影响

从今年已经出让的地块报名情况来看，浦东世博、闵行梅陇、闸北大统等多个区域都有多家开发商报名摇号，这些地块显然价格定得较低。如果取消限价，溢价率达到50%是很正常的现象，这意味着这些地方的新房售价比目前公布的联动价高出30%以上也是合理的。毕竟，商品房本来就不是保障房，其售价应由市场决定。

具体来看，浦东世博区域的联动价为10万元每平方米，取消限价后预计溢价率可达到50%，售价可能会攀升至13.6万元每平方米以上。闵行梅陇区域的联动价为7.6万元每平方米，取消限价后预计溢价率为35%，售价可能达到9.3万元每平方米以上。闸北大统区域的联动价为12.1万元每平方米，取消限价后预计溢价率为50%，售价可能达到16.5万元每平方米以上。其他区域如闵行浦锦、闵行九星和浦东北蔡的情况也类似，取消限价后预计溢价率均在50%左右，售价将大幅上涨。

特定区域的差别化调控措施

此外，小米近期退掉了徐汇滨江原计划用于汽车业务总部的写字楼地块，该地块用地性质改成了住宅。虽然条件一般，但由于徐汇滨江目前比较热门，大概率也会有十几家开发商报名摇号。参考能建地块14.3万元每平方米的联动价格，该地块拍出50%溢价率后的售价可能达到19.5万元每平方米以上。

然而，即便如此，上述公告中还有一句话提到：“对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。”这表明上海市仍不愿意完全将商品房定价权交还给市场，还保留了一些调控手段。

市场反应与未来预期

“溢价率超过一定限度”这个具体数值尚未明确，但无论设定多少都会引起争议。例如，无论浦东世博卖10万元还是20万元每平方米，都可能遭到批评，因为当前社会风气认为房屋造价值超过3000元每平方米（农村自建房造价值）就是泡沫和剥削。因此，与其干预，不如让市场自行定价，让老百姓自己竞拍。

取消商品住房用地溢价率上限的政策将对上海新房市场产生深远影响。市场化竞价机制将使得地价和房价更加透明和公平，但也可能带来价格的显著上涨。未来，上海市政府可能会根据市场反应，适时调整和优化相关政策，以确保房地产市场的平稳健康发展。

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