陆家嘴板块市场分析

来源：吉屋 2024-05-16 08:50:35

陆家嘴板块67%的二手住宅成交在600万以下？（附板块图解）

浦东人有句老话，叫“路过烂泥渡路，行人没有好衣裤”。这句话生动地描绘了早期陆家嘴的景象。从滩涂逐步变迁，陆家嘴经历黄浦江和苏州河的冲刷，成长为一座闻名的国际金融城。这里的建筑群，如东方明珠塔的雄姿和陆家嘴三件套的壮阔，不仅重塑了上海的天际线，也彰显了其国际金融中心的地位。陆家嘴作为上海最早的高端豪宅聚集地之一，吸引了无数钟爱江景豪宅和繁华商业氛围的追求者。这里拥有无数豪华住宅，坐拥壮丽的黄浦江景观，带来了独一无二的视觉享受。与此同时，这片核心区域留下了许多新村，为人们提供了以相对低廉的价格购入核心地带的绝佳机会。

区位核心领头羊

陆家嘴位于上海的核心地带，毗邻黄浦江。东面与联洋、洋泾相接，南至塘桥地区。其坐落于内环之内，四通八达，便捷地连接城市的各个主要方向。在道路交通方面，陆家嘴通过多条过江隧道与浦西地区紧密相连，未来还将迎来公平路隧道的建成。尽管在工作日的早晚高峰时段及重大活动期间交通可能较为繁忙，但在大多数时间，这里的交通流畅，压力较小，使得出行更加便利。轨交方面，板块内目前有5条线路经过，设7座车站，分别是：2号线：陆家嘴、东昌路、世纪大道4号线：浦东大道、世纪大道、浦电路6号线：世纪大道、浦电路9号线：商城路、世纪大道14号线：陆家嘴、浦东南路、浦东大道此外，未来还有规划的19号线经过，预计与14号线相交于浦东南路站、与9号线相交于商城路站。除了绝佳的位置，陆家嘴还是整个浦东乃至整个上海经济的领头羊。仅在2022年，陆家嘴就实现了6300亿元的GDP，这一成绩即便单独与上海各区进行比较，也能获得亚军的佳绩，更是超过黄浦区GDP的两倍。陆家嘴的这一成就，不仅突显其作为全国顶尖中央商务区的地位，也展现了其在经济发展方面的巨大潜力。陆家嘴经济的蓬勃发展，不仅推动了浦东区域的繁荣，更是带动了整个区域房地产业的迅速增长，展现了其在城市发展和区域经济中的关键作用。

市场二手房两极分化

陆家嘴壹号院

浦东 | 滨江大道1380弄（近福山路） 128000元/平米

品牌地产地铁沿线江景现房车位充足

拨号立享优惠

陆家嘴板块高楼林立，房源数量相当丰富，而房龄的新旧不同，价格也各不相同。从陆家嘴的等高线地图来看，陆家嘴的豪宅天花板主要是一线江景房，价格几乎都站上了15万+。板块内大致可以细分为五个组团：小陆家嘴组团，北滨江组团、南滨江组团、梅园新村组团和潍坊新村组团。其中小陆家嘴组团，北滨江组团、南滨江组团是滨江豪宅供应地，其中一线滨江的高层的价格是金字塔尖的存在，通常有价无市！梅园新村组团和潍坊新村组团则是浦东内环内少有的学区重镇，挂牌价在7-10万/㎡，是二手房市场成交量的主力军。

塔尖滨江豪宅

小陆家嘴组团位于东昌路以北，浦东南路以西，是陆家嘴金融贸易区的核心地区。这里高楼林立，建筑绝大部分都是写字楼，住宅屈指可数，仅有三个豪宅：汤臣一品、中粮海景壹号以及盛大金磐；一个老旧小区：东昌新村；和一个酒店式公寓：瑞苑公寓。小陆家嘴组团与张杨路商业中心是浦东唯一的市级商业中心，商业资源主要集中于世纪大道西侧的小陆家嘴地区以及张杨路沿线。随着小陆家嘴发展成熟，已无空地来承载更多功能，所以启动了南扩和东扩。南滨江组团位于南侧，这里滨江沿岸的高层建筑可以俯瞰到外滩的美景，因此受到了众多富豪的追捧。这种需求催生了一系列一线滨江豪宅，如财富海景花园和滨江凯旋门。从上表可以看出，世贸滨江花园因体量大，是豪宅二手市场上的主力。还有一些像仁恒滨江园、汇豪天下、江临天下。这里还存在一些像东园新村这样的老旧小区。北滨江组团，作为小陆家嘴东扩的战略焦点，被官方誉为陆家嘴金融城的二期。其房龄普遍较新，沿岸分布着恒大滨江华府、九庐及洋泾沿岸的万科翡翠滨江、中企海睿滨江等，共同构成了以高端改善为主导的滨江中产社区。这里的一线滨江豪宅，如陆家嘴壹号院和九庐，二手房价格已突破22万/平方米，单价与滨江凯旋门相匹敌。昌邑路与浦东大道之间的区域，则主要由二手房、公寓和办公楼构成。

二手房交易主体

从2023年二手房的成交数据可以看出，其中占比较多的不是豪宅，而是成交总金额在200-600万的各大新村。在陆家嘴的开发过程中，梅园新村组团和潍坊新村组团是最早兴建的区域。在浦东开发之前，这里已经建立了大量的职工住宅，现在能看到的崂山几村、乳山几村等都是当时的产物。梅园新村组团与潍坊新村组团以世纪大道相隔，“宇宙换乘中心”世纪大道站（2、4、6、9号线的交汇站）位于其中，串联虹桥、中山公园、人民广场、陆家嘴、浦东机场、火车站、徐家汇、外高桥、金桥、松江南站、松江新城等地区，通达上海各地。两个组团内的居住体验差别不大，因为都是成片的老旧住宅，价格的差异主要是由学区所带来的影响。潍坊新村组团之前是属于黄浦区的，后来才被划给了浦东新区。这里有全市一梯队的王牌小学-明珠小学。梅园新村组团有最强组合之一的福山外国语+建平西校的学区。因为学区更好，所以二手房成交价也相对较高。

新房上升空间几何

自2021年底九庐13.5万元/平方米开盘之后，陆家嘴市场已经沉寂许久。近九年间，陆家嘴新房供应呈现下降趋势，尤其自2019年起，存量房源逐年减少。到了2023年，目前市场上仅剩约10套新房可选。2024年，陆家嘴新房市场将迎来新补给。这批房源既有全新住宅，也包括一些熟悉的面孔。汤臣一品，小区总共244套房源，还有保留房源70套。滨江凯旋门则推出准现房，其三期预计二季度上市。陆家嘴集团即将推出世纪臻邸和荣成昌邑路地块项目。后者作为北滨江的全新项目，位于九庐南侧，有望今年面市。尽管陆家嘴存量房源有限，但其规划却独树一帜。根据2035年的最新规划，浦东新区将构建“1+5+20+X”的四级公共中心体系，包括1个城市主中心、5个城市副中心、20个地区中心和若干社区中心。陆家嘴——中央活动区，将承担上海市众多全球城市核心功能和高水平公共设施，展示其非凡地位。在2020年12月公布的《上海市浦东新区陆家嘴-世博单元规划》中将陆家嘴-世博单元的空间结构定义为“一轴一带二廊双环”，陆家嘴作为城市发展的关键区域，被赋予了特别的重视。具体来说，“一轴”代表着城市发展的主轴，即浦东新区空间结构中“东西城镇发展轴”的西段，旨在打造成为世界级的活力街道轴。“一带”指的是以华夏西路为中心的“金色中环发展带”。“二廊”包括沿黄浦江东岸的“滨江商务文化休闲走廊”和沿杨高路的商务走廊。“双环”则是指以单元内的主要河道及绿道，包括陆家嘴水环（黄浦江、张家浜、洋泾港）和三林水环（黄浦江、白莲泾、三林北港、小黄浦）构成的生态景观环。这一规划旨在优化陆家嘴-世博单元的城市功能布局，增强区域的综合竞争力，同时提升城市的生态环境和居民的生活品质。

总结

陆家嘴，这个曾经无可争议的上海金融中心，如今正面临着新旧交替的必然变革。随着城市的发展和区域竞争的加剧，陆家嘴的优势地位也逐渐受到挑战。前滩的崛起等新兴区域的发展，使得陆家嘴面临着潜在的衰落风险。但即使如此，选择合适的房产，找到真正适合自己的家，仍是购房者的首要任务。无论是追求繁华的都市生活，还是享受宁静的江景，陆家嘴都能提供多样的选择。在这个城市的金融核心，无论是其未来的兴衰，还是当前的位置，最终还是要回归到个人的需求和生活方式的选择上。