启元17.8万，徐汇滨江倒挂分析

来源：吉屋 2024-04-09 07:18:37

上海2024新房，17.8万的启元，有多少倒挂？

徐汇滨江的启元，均价17.8万/m²，今年4批次新房的单价天花板。相比2批次刚收官，同一板块的汇元玺，高出约4.4万元/m²。那么现在，启元到底有多少倒挂？启元的价值只看倒挂吗？

项目实景图01
徐汇一线江景
2020年2月20日，香港置地联合体以310.5亿元拿下徐汇滨江西岸金融港地块，启元，就是其中的住宅部分，建面约2.8万方，仅占总体量的1.5%。项目北至龙华中路、西至大木桥路，东南面都靠着瑞宁路；有2栋21F的高层住宅、2栋商业&租赁保障住宅，和南面1栋6层住宅组成。本次待推80套建面258-548m²的大平层产品，主力户型278m²和330m²，另有4套户型面积都超400m²。项目楼栋示意图
地理位置上，两栋21F的高层住宅，与滨江的直线距离约300米；现场来看，1号楼位置更佳，南向基本没有遮挡；2号楼前排有租赁&保障住宅，对中低楼层的滨江景观面会有一定影响。两栋住宅楼基本已是现房状态。项目所在的西岸金融城，整体定位文化、活力、时尚、金融、科技五大多元主题融合的新一代金融中心，未来包括高端酒店、文化会展、创意办公、旗舰商场、滨江餐饮、健康住宅、复合功能街区等在内的多业态场景。

有多少倒挂？

目前在徐汇滨江，与启元位置相近的一线江景房有尚海湾豪庭二期和百汇园。我重点想看启元一线江景房源到底有多少倒挂，且这次主力产品为278m²和330m²的大户型，因此选取尚海湾豪庭二期的中高区大面积江景房，参考价值更大。数据来源：贝壳以上两套建面同为286.6m²的江景房，中区位置挂牌单价26.5万/m²，低区挂牌单价23.6万/m²，取平均数25.05万大致计算倒挂率。（25.05-17.8）/17.8≈40%计算下来，单价17.8万/m²的启元，目前与挂牌价的倒挂率约40%。

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江景&非江景房，价差大

同步查看了尚海湾豪庭二期和百汇园近期的成交价。数据来源：贝壳尚海湾豪庭二期，最近成交的3套房源，单价14.6-16万/m²，都比挂牌价低了不少；百汇园今年1月，1套面积约134m²的中楼层房源，以14万单价售出；去年12月，成交单价在15万/m²以上。和其他江景地段一样，徐汇滨江的二手房价，与是否一线江景关系很大。同时，以上成交价格不排除做了优化处理。

启元2号楼，因前排有租赁房遮挡，中低区房源和高区部分、和1号楼相比，江景面必然有明显差异。后期在不同房源定价上，会有多少价差，也很有看头。千呼万唤始出来的启元，之所以一直被高端买家们关注，倒挂只是其一。香港置地的品牌联想、项目所在西岸金融城的规划能级和落地，都是大看点。