上海2023年第二批次土拍持续升温，溢价率7.82%创新高

一、热度继续上升，溢价率创新高，触顶率近70%

上海土拍热度持续走高，本轮成交15宗地块，其中有10宗进入触顶摇号，平均溢价率为7.82%，较上一批次的7.33%上升0.49个百分点，创下自2021年以来各批次土拍的溢价率新高。本轮土拍的溢价成交占比仍维持在较高水平，达到67%，为2021年以来各批次土拍溢价占比的次高峰。

土拍规则的适度调整是拿地热情提升的原因之一。当竞价达到最高限价后，将通过摇号决出竞得人而不再采取此前一次书面报价的方式，为房企竞拍营造出更为公平公正的平台。另一方面，上海本轮供地质量总体不错，部分地块位于内环核心区域，因此在一定程度上带动本轮土拍仍能保持较高的热度。

二、地块间热度仍存差异，临港新城地块表现平淡

尽管上海本轮土拍热度持续上升，但仍有少数地块表现平淡，最终以底价收场。其中，杨浦区平凉社区01D4-06地块和01D2-03地块共吸引了13家房企参拍，经过37轮报价达到22.7349亿元最高限价后进入摇号环节。松江区永丰街道SJC10011单元H02-16和H02-18号地块同样引人注目，7名竞买人经过21轮报价后触及最高限价，进入摇号阶段。这表明房企对于城市核心区的土地仍保持着相对高的热情。

相反，自贸区临港新片区的2宗地块则由地方平台兜底成交，表现相对平淡。

三、国央企长期担当拿地主力，民营房企“出手”略微加快

从房企拿地情况来看，本轮土拍中国央企仍然是拿地的主力，在15宗地块中约有11宗被国央企收入囊中，占比近70%。其中，招商蛇口、保利发展、保利置业、华发股份、上实发展等央企都有斩获。

少数民营房企也进场"分食"土地市场，如大华集团、上海恒都置业等。与此同时，本批次土拍最大的变化是房企以联合体形式拿地的情况明显减少。在当前行业资金风险犹存的背景下，房企布局合作间也呈现出略微的谨慎迹象。