5月共计4幅宅地出让 闵行金山等3宅地楼板价均不足2万

根据上海土地市场官显示，上海5月共出让18幅地块（不含动迁安置房），其中纯宅地4幅，（含）商业用地3幅。

5月出让的4幅宅地中，宝山大场地块位于中外环之间，又大华拍得；其余3幅地块均位于外环以外，其中2幅（金山新城、马桥地块）由碧桂园拿下，另一幅金山枫泾地块由华发拿下。

值得注意的是，5月4幅宅地中，有3幅均已招标/评标方式出让，也就是说，3幅地块投标人均超过3人，自2017年4月后，宅地出让形式变更为招挂复合后，多房企竞争同一幅宅地的情况比较少见。这也说明，自今年起，各大房企拿地积极性提高。

再来看5月份宅地地价走势。金山新城、枫泾以及闵行马桥地块在2016至2018年期间均有宅地出让，可以看到，其*终的成交楼板价都有不同程度下降。

其中闵行马桥的降幅较为明显，该板块2016年1月闵行区马桥镇MHC10803单元2*—07A纯宅地，成交楼板价为28972元/平，溢价率189.2%。相比本次07B-01地块，成交楼板价高了近1万/平米。

07B-01地块虽然位于马桥，不过其地理位置则更靠近马桥的旗忠别墅区，容积1.2且土地出让要求中，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%，该幅地块未来很可能以高层+叠墅或是洋房+叠墅的混合型社区开发。

板块楼市参考：高层均价4.6万 别墅约5万+

马桥板块内目前供应量不多，万科公园大道、禹洲府、较好维港均为尾盘在售，剩余房源大多小于10套，均价在4.6-4.7万/平米。华府天地愉园即将加推150平起叠墅，前期总价约750万/套起。

另，板块内有一纯新盘，联仲都悦汇6月3日头次开盘，纯别墅小区，建面约183-261平的叠墅和联排，目前均价约5.3万/平米。

再来看自2016年起都没有宅地出让的大场板块，期间的供应量一直都是靠大场三兄弟“支撑”，如今保利熙悦、招商中环华府已经清盘，滨江公园壹号高层房源也基本售完，后期将推出叠墅部分。

如今板块内的高层住宅供应主力，则是于近日开盘的宝厦文璟苑60-80平米的刚需高层，均价约5.3万/平米，和之前滨江公园壹号的高层均价基本持平。

不过根据编辑对于2盘的实地探访了解，宝厦文璟苑仅有两栋楼，而丰皓路658弄1-14号，是动迁安置房小区丰皓苑，宝厦文璟苑和丰皓苑实际上是同一个项目，新房与动迁房之间仅有绿化带隔开。小区无论从规模、内部配套、车位配比等，都远远不及南大3兄弟。

而大华这次拿下的宅地，体量达10.2万方，这在中外环的位置，已经算是“超级”大盘（已经售完的大华碧云天占地面积约9.5万方），而且该幅地块位于中外环之间，地铁站和上海大学旁，地理位置优势明显。

从各个板块的分布来看，大场无疑是宝山有宅地出让区域中*为靠近上海市区的板块，且本次出让地块2.4万/平米的楼板价并不算高。

根据地块出让要求，未来该幅住宅中小套型比例:本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0 %，也就是大场三兄弟之后，将会有一个大型刚需社区补充区域内新房供应量。

虽然金山近年来，金山一直陆陆续续有宅地供应，不过枫泾板块自2018年起就没有宅地出让，*近的一幅宅地则是2017年2月由上海建工拍下的金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，当时的楼板价约9800元/平米。时隔2年，同板块宅地楼板价有了约2000元/平米的下调。

值得一提的是，今年5月9日，金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块被碧桂园以约1.21万/平米的楼板价拿下。该幅距离金山万达非常近，且金山区也在该板块内。同时周边还有老石化商业街、百联商圈等，算得上“黄金级”地段。

相比金山新城的地块，10A-01A地块虽然周边商业能级以及配套不及金山新城，不过区域内有上海非遗文化小镇和枫泾古镇，周边也有众多小区，生活氛围浓厚，宜居性不错。不过就区位上来说，枫泾板块位于金山和浙江西塘的边界，距离上海市区较远，且距离金山小火车（22号线）直线距离也足足有30多公里......未来出行目前来说非常依赖自驾，且即使未来车行至上海区域，时间成本也比较高。

总的来说，整个5月的土拍市场仍在外环外区域，且未来供应都以高层、小户型为主。楼板价相较于16年，甚至是18年都会更低一些，是今年土拍价格的大走势，这也让大家对于这些“低价”成交的楼盘未来的产品和售价有不少期待。