南京学区房价格回调，老破小成交价大幅下滑

曾经的“天价”学区房，和老破小之间的差距越来越小。自7月份以来，家长们对小升初、中考、高考成绩格外敏感，在成绩不予公开的情况下，班级群、学校群、家长群、朋友圈等社交平台成了搜罗信息的主要阵地，不过这其中，有人关心成绩、有人却是关心房价。

只不过，靠成绩很难再考出学区房，或者说天价学区房。龙江的双汇文学区房清河新寓一村，最新一套成交，62㎡以233万成交，单价3.7万元/㎡，而此前这个小区，同样的面积在2021年卖到9万多；钟英学区的王府园小区，单学区，近期不论是小户型还是“大”户型，成交价都来到了3.6万元/㎡，一百来万就能买个学区房了，在2021年的高峰期，这个小区小户型上到了近八万，大户型也有5万多；看科睿小学+金陵汇文中学双学区佳和园，成交单价一度比仁恒江湾城还要高，最高单价逼近8万/㎡，被誉为南京房价最妖孽的安置房现如今，75㎡户型成交价仅为3.5万/㎡……可以说，这波寒潮中，天价学区房成为了房价回调的重灾区。

以前轻轻松松8、9万成交的房源，如今成交单价普遍滑落到4、5万/㎡，降温非常明显。这一事实不得不让市场意识到，南京大批头部学区房，回归现实了。曾经，南京主流学区房，以没有居住属性的老破小为主流，房子越小，价格越逆天，头部学校的施教区，让无数家长，和炒房客趋之若鹜，更想在9年义务教育结束后，还能大赚一笔。现在“大风”刮过，一批老破小们不再躁动。而天价学区房的价格回调，基本是大势所趋。

其一，新生儿锐减。据南京统计局的不完全统计，南京在2017年之前，新生儿数量整体是上涨的，特别是在二胎政策的激励作用下，这个数据在2017年达到了一个近十年的高峰——超9万的出生人口。但是从2017年之后，出生人口开始降低，其中2021年最低，只有52786人，2023年南京出生人口再度下滑，仅为5.41万人，基本跌回了10年前。因此，2017年对应的南京入学高峰在2023年，从今年开始，南京的小学入学人口将直线下滑。入学人口的减少，对于名校学区房的需求也必然随之锐减。

其二，名校溢价减少。学区房房价的回落，和此次南京房价整体的下跌密不可分，只是相比较而言，各个城市乃至南京，都会为楼市行情的回温努力，出政策出措施，让稳楼市成为市场主基调。这其中，最不会救的就是“学区房”。甚至主动追求教育均衡，“打压”魔幻的天价学区房。近几年，南京开启集团化办学，教育逐步均衡化。例如，各大市区设立名校教育集团，将所有学校都纳入优质教育资源体系；例如，将名校分校、挂牌学校，南师、南外、金中等等教育资源铺满全南京：一众名校不断扩容，将所有学校都纳入优质教育资源体系，可谓是南京遍地“名校学区房”。作为南京的教育高地，鼓楼区更是走在了前列。去年，鼓楼区宣布未来全区49所小学，将全部纳入集团化管理。在教育均衡化的模式下，优质资源逐渐分散，必将对现有学区房体系形成冲击，学区房的溢价能级也将受到打击。而新城新区优质教育资源的全面铺开，南京学区房格局的洗牌毋庸置疑。新城新区很难出现学区房神话，老城区的天价学区房，也会被动回归市场价。

应该说，今后较长一段时间，学区房的概念还是会长期存在。但过去那种价格红的发紫，不仅能上好学校还能享受到资产翻倍增值的时代，已经一去不复返了。今后，学区房的学区属性和金融属性会越来越弱化，慢慢会成为以消费属性为主的一种房子，这是大趋势，不可逆。

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