南京楼市新地价：小行G12地块“1”字头成交

南京小行G12地块“1”字头成交

6月30日，南京城南小行低密地块G12正式出让，以底价2.21亿元成交，楼面地价约为19311元/㎡，由南京尧智汇科技产业发展有限公司竞得。这家企业虽然不太知名，但其主营业务是房地产业，曾参与栖霞区多个项目的招投标。因此，小行G12地块未来可能会与万科、仁恒等知名房企合作，产品质量有望得到保障。

小行G12地块的楼面地价比周边其他地块低很多。例如，仁恒城市星光的地价约为19389元/㎡（2019年8月拿地），万科朗拾的地价约为27924元/㎡（2022年4月22日拿地），而朗拾二期和越秀天和的地价分别为27924元/㎡和28378元/㎡（2023年3月17日和7月17日拿地）。

低密宅地的市场信号

小行G12地块的容积率仅为1.2，是区域内首个低密宅地，这对市场有着非常强烈的信号意义。虽然低容积率并不等于高价，但这块地的位置并不理想，两旁是软件大道和机场二通道，可能会受到噪音影响。此外，地块面积为9536.78㎡，仅比标准足球场稍大一些，未来可能会建成3栋洋房，但社区规模较小，景观资源有限，社区氛围也可能较弱。

洋房通常比高层住宅更贵。例如，南部新城的云尚紫薇项目中，同一排位置的C5号楼（8层）均价约为5.03万/㎡，而C2号楼（17层）均价约为4.68万/㎡，洋房比高层贵出7.5%。在二手房市场中，洋房的溢价也比高层高，例如板桥和昌湾景的洋房成交价在1.8-2.12万/㎡之间，而高层中间楼层的成交价在1.51-1.84万/㎡之间，洋房比高层贵出15.8%-18.5%。

小行G12地块未来房价预测

根据以上案例，洋房的价格通常比高层高出7.5%-18.5%。目前，小行在售楼盘越秀天和的143㎡户型总价约为560万元，折后单价约为3.9万/㎡。按照这个比例推算，小行G12地块未来的房价大概率在4.19-4.62万/㎡之间。然而，这个价格在二手房市场中竞争力不强，因为目前4万+/㎡的价格在河西南和南部新城都能买到不错的楼盘。

不过，如果小行G12地块能够推出110-140平方米的刚改户型，并配备挑高和露台，拉高得房率，与其他产品形成竞争优势，还是有较大吸引力的。因此，开发商拿地不会亏损，对于买家来说，在同一地点买到最新、最迭代的产品也是非常有诱惑力的。

• 房地产