详解建筑面积、使用面积、公摊面积的区别

买过房的人可能都有这样的经历：（套内）建筑面积、公摊面积、使用面积等等这些面积词在你眼前飞，你却不能理解这些词到底指什么。很多开发商也借此浑水摸鱼，玩弄概念，打出非常诱人的各种赠送面积口号，等房子真正到手之后，才发现完全不是讲的那样，较后吃亏的都是购房者。

一、什么是公摊面积？

公摊面积，是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。

1、公摊面积的构成：

1）构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；

2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。

2、公摊面积计算方式：

1）公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；

2）公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积×总套数）；

3）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

综合以上公式，我们可以得出：公摊面积＝总公摊面积／【（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）×总套数】×（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）。

二、什么是套内建筑面积？

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完善地反映买房人个人私有部分的产权。

1、套内使用面积：

为套内房屋使用空间的面积，具体应该包括：

1）套内房屋使用面积为套内卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和；

2）套内内部的楼梯按自然层数的面积总和要计入使用面积；

3）套内内部烟囱、通风道、管道是不包括含在结构面积内的，均要计入到使用面积里；

4）内墙面的装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积：

套内使用空间周围的维护和承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

1）各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；

2）套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；

3）新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；

4）非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积：

套内阳台建筑面积须按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3）凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积；

4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

三、什么是建筑面积？

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。

简单来说，建筑面积是你买房时销售说的面积，较后呈现在房本上的面积。而其中的公摊面积指商品房销售中应分摊计入销售面积中的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

四、什么是使用面积？

住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

上文为大家详细介绍了公摊面积、套内建筑面积、建筑面积以及使用面积。相信大家看到这里对于如何区分这几种面积以及它们分别有什么影响都有了一定的了解。大家一定要在买房之前弄清楚房屋的这几个面积的大小，这样能够帮助我们选择面积使用率更高的房屋。