南昌县发布28条推动房地产市场平稳健康发展措施

为贯彻落实国家、省、市决策部署，更好满足群众刚性和改善性住房需求，应对房地产市场形势变化，促进我县房地产市场平稳健康发展，根据《关于进一步推动我市房地产市场平稳健康发展若干措施意见》（洪房健字〔2024〕1号）文件精神，结合我县实际，提出以下若干措施:

一、优化购房政策，满足市场需求

（一）支持新引进人才购房。对来县工作并在县缴纳社保的全日制博士、全日制硕士及高级技师（机关事业单位在编人员除外）在县首次购买商品住房的，分别给予每人一次性购房补贴10万元、6万元，申领购房补贴须在县缴纳社保满12个月。（责任单位：县委组织部、县人社局、县自然资源规划局、县住房保障中心）

（二）实施阶段性购房补贴。自文件印发之日起至2024年12月31日，在象湖滨江片区（沿江南大道以东，南昌大道以南，金沙大道以西，南外环以北，下同）购买新建商品住房（网签及备案时间均需在文件印发之日起至2024年12月31日），且在2025年12月31日前缴清契税的，对购房人给予1万元购房补贴。（责任单位：县住房保障中心，县财政局，县税务局）

（三）对生育家庭实施差异化购房优惠。多子女（二孩及以上）家庭的南昌市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，提取额度上浮20%；符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%。鼓励商业银行对多子女家庭的二套房个人住房贷款按首套房政策执行。（责任单位：南昌住房公积金管理中心南昌县办事处，国家金融监督管理总局南昌监管支局）

（四）促进房地产市场“以旧换新”活动。按照《南昌县促进房地产市场“以旧换新”活动实施方案(试行)》（南政办发〔2024〕31号），对符合“以旧换新”条件的购房人提供优惠活动。购房人是指在江西省范围内出售二手房、并在南昌县范围内购买参与“以旧换新”活动楼盘新建商品住房的购房家庭，即旧房出售人与新房购买人应为本人或配偶、子女等直系亲属。购房人享受政策支持需同时符合以下两个条件：1.出售的二手房需在江西省范围内，出售时间为2024年1月1日至2024年12月31日期间（以不动产权属转移登记时间为准）；2.购买的新建商品住房需属南昌县范围内参与“以旧换新”活动的楼盘，购买时间为文件下发之日起至2024年12月31日（网签及备案均需在上述时间段内），可享受的政策支持如下：1.消费补贴，（1）在象湖滨江片区购买参与“以旧换新”活动楼盘的新建商品住房，且在2025年12月31日之前缴清契税的，按所缴契税额的100%对购房人予以消费补贴，县内其他区域按所缴契税额的50%进行补贴;（2）在南昌县范围内出售二手住房且购买参与“以旧换新”活动楼盘的新建商品住房的购房人，可按二手住房交易所缴契税额的50%给予购买新建商品住房的购房人消费补贴，该补贴仅可享受一次，不得重复享受。2.购房补贴，参与“以旧换新”活动的房地产开发企业给予不低于3万元的购房补贴。3.利率优惠，鼓励参与“以旧换新”活动的银行提供房贷利率优惠（含新旧住房贷款利率）。4.佣金返还，通过参与“以旧换新”活动的同一房地产经纪机构在南昌县范围内出售二手住房、购买新建商品住房的购房人，由对应的房地产经纪机构按二手住房销售佣金的50%进行返还。（责任单位：县住房保障中心，县财政局，县税务局，县公安局，县自然资源规划局，国家金融监督管理总局南昌监管支局）

（五）落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税，其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。（责任单位：县税务局）

（六）下调存量房交易计税价格。税务部门会同住房保障部门，做好调整存量房交易计税价格工作。住房保障部门将市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的信息传递至税务部门，税务部门及时调整存量房交易计税价格，打通房产置换链条。（责任单位：县税务局，县住房保障中心）

（七）提高公积金贷款最高额度。为满足缴存职工购房需求，对在县内购房的，申请住房公积金贷款最高额度调增至双缴存职工90万元、单缴存职工80万元。（责任单位：南昌住房公积金管理中心南昌县办事处）

（八）优化个人住房公积金贷款政策。全面推行住房公积金异地贷款政策，支持全国范围内住房公积金缴存职工在本市购房申请贷款；进一步推进灵活就业人员参加住房公积金制度，加大对灵活就业人员自住住房需求的支持力度；自文件印发之日起至2024年12月31日，在县内购买住房的缴存职工申请住房公积金贷款后，可提取住房公积金账户余额，实现“既提又贷”;职工家庭在当地无成套住房，在全国范围内第一次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策。（责任单位：南昌住房公积金管理中心南昌县办事处）

（九）明确个人住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数以县内不动产登记的商品住房套数为依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。（责任单位：县自然资源规划局，南昌住房公积金管理中心南昌县办事处）

（十）优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房的，支持购房人凭网签备案的新建商品房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、青少年户口申请入学。（责任单位：县教体局）

二、调整供给结构，优化资源配置

（十一）鼓励推进高品质住宅建设。支持尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。对拟出让的商品住宅用地，经县政府同意后，可简化程序对地块所涉及的详细规划进行图则维护，适当降低宗地开发规模、适当降低住宅开发强度上限和适当降低或取消地块配套商业开发量比例。（责任单位：县自然资源规划局）

（十二）大力推进“绿色生态花园住宅”建设。按照《南昌县试点“绿色生态花园住宅”实施意见》（南政办发〔2024〕9号），推进“绿色生态花园住宅”试点工作在土地出让公告中已明确约定可作为“绿色生态花园住宅”试点的项目以及未开工建设的单宗城镇住宅用地可申请试点。（责任单位：县住建局，县自然资源规划局）

（十三）合理调整存量用地规划条件。自文件印发之日起至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。（责任单位：县自然资源规划局）

（十四）优化容积率计算规则。自文件印发之日起，通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，按规定配建的垃圾收集房（垃圾中转站）、公共厕所、变电房（配电室）、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，按土地出让合同约定无偿移交的幼儿园、老年人日间照料中心、社区用房等建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率;超出前述部分面积的，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率（责任单位:县自然资源规划局，县住建局，县住房保障中心）

（十五）调整阳台进深、建筑层高约束条件。在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深不应大于2.4米，次阳台进深不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于建筑面积（含阳台水平投影面积）的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层结构层高不大于3.6米；当结构层高大于3.6米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，并计入容积率，K=h÷3.6（h为建筑结构层高）。已批未开工建设的项目（楼栋），允许对原设计方案进行调整。若项目经相关部门认定为商品住宅品质提升项目相关要求按《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》执行，（责任单位：县自然资源规划局，县住建局）

（十六）支持调整住房套型结构及装修比例。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。原土地出让条件中设有全装修要求的项目，对其尚未开工建设的部分，不再作全装修的强制性要求。（责任单位：县自然资源规划局，县住建局）

（十七）优化住宅项目停车配建标准。自文件印发之日起，通过招拍挂方式新取得商品住宅建设用地使用权的项目，机动车停车配建标准按1.0个/户执行；在已建成、在建或已批复轨道交通建设规划中的轨道站点出入口500米范围内的项目，机动车配建标准可折减20%；800米范围内的项目，可折减10%。其他要求按南昌市最新的建设项目停车配建标准执行。（责任单位：县自然资源规划局）

（十八）鼓励推行“房票”安置。在城市征地拆迁、城市更新、城中村改造等涉及房屋征收中，鼓励推行“房票”安置方式进行安置，对在象湖滨江片区购买新建商品房（含住宅、非住宅）的，给予房票票面金额购房使用部分10%的购房补贴，县内其他区域给予房票票面金额购房使用部分5%的购房补贴。（责任单位：县住建局，县财政局，县自然资源规划局，县住房保障中心）

三、稳定市场预期，妥善应对风险

（十九）优化开发项目“一房一价”。规范市场价格公示行为，要求房企按市场行情合理定价，稳定市场价格预期。县法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住房保障部门积极配合法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，做好商品房价格的监测。（责任单位：县法院，县住房保障中心，县市场监管局）

（二十）强化融资协调机制。推动符合“白名单”条件的房地产项目“能进尽进”，金融机构对列入“白名单”的房地产项目“应贷尽贷”。根据银行支持“白名单”项目融资力度，在商品房预售资金、住宅专项维修资金等资金存放、账户开设方面给予正向激励。（责任单位：县住房保障中心，国家金融监督管理总局南昌监管支局）

（二十一）合理降低房地产企业开发成本。鼓励企业和银行通过申请新建商品房预告（抵押）登记保障自身权益，适当降低按揭贷款保证金比例，符合保证金解付条件的存量按揭贷款保证金应将保证金退付至规定账户内。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。（责任单位：县自然资源规划局，县财政局，县税务局，国家金融监督管理总局南昌监管支局）

（二十二）优化预售资金监管节点。优化预售资金监管，在风险可控的情况下，合理增设预售资金拨付节点，提升资金使用效率，缓解企业资金压力。（责任单位：县住房保障中心）

（二十三）稳妥处置闲置土地。落实关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，在2027年12月31日前可通过鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、政府收回收购等方式妥善处置。收回收购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。（责任单位：县自然资源规划局）

（二十四）支持开发用地分割转让。自该文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经县政府批准，可按规定分割宗地。除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中有关产业项目建设约定未履约外，对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，保障受让人合法权益，允许受让人凭预告登记证明依次办理项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记和各项竣工验收交付手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。（责任单位：县自然资源规划局，县住建局）

（二十五）支持分期办理建设工程规划及施工许可。支持多地块房地产开发项目以独立地块为单位分期开发建设，并以地块为单位分期核发《建设工程规划许可证》等审批手续、分期分批进行规划核实。房地产开发项目可采取“容缺+告知承诺制”方式，分阶段、分批次办理施工许可证（含质量安全监督登记）。（责任单位：县自然资源规划局，县住建局）

（二十六）鼓励收购商品房去库存。综合考虑全县保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，以需定购，适时收购部分已建成存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等。鼓励机关企事业单位等市场主体购买库存房作为办公或员工宿舍、周转房等，有效去库存。（责任单位：县住建局，县财政局，县自然资源规划局，县住房保障中心）

（二十七）推动解决历史遗留问题。成立解决历史遗留问题工作专班，充分发挥工作专班的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。（责任单位：县自然资源规划局，县住建局，县金融产业中心，县法院，县税务局）

（二十八）其他有关事项。上述措施自文件发布之日起执行，具体由南昌县住房和城乡建设局负责解释。期间如遇国家和上级政策调整，以国家和上级政策为准。

 

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