济南楼市政策利好能否拯救销售困境

来源：吉屋 2024-02-26 14:10:11

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史上最友好的买房政策，能否推动销售回暖？

不夸张地说，全国很多城市的买房政策正处在“史上最友好”时期。今天，济南公布新的利好：济南公积金中心发布政策，调整住房公积金贷款最低首付款比例，首套公积金最低首付调整为20%，二套公积金调整为30%。在此之前，济南公积金贷款执行首套房30%、二套房40%的最低首付比例，现如今这两个首付比例均下调10%。除了公积金贷款首付比例的降低，按揭贷款的利率也在继续下降。 2月20日，全国银行间同业拆借中心发布最新的LPR。作为房贷的基准利率，5年期LPR下调25个基点，下调后为3.95%。济南首套房贷款利率可在基准利率上减少20个基点。这意味着，济南首套房贷款利率降低至3.75%，这是以前所没有的低水平。利好政策频出，但国内众多城市的房地产销售情况依然不佳。

销售情况的变化

以济南市场为例，在2023年上半年，济南楼市出现小阳春。根据济南市统计发布的数据，实现商品房销售面积526.6万㎡，住宅销售面积457.2万㎡，分别增长3.3%、13.7%。（2023年上半年济南楼市销售情况）但到了今年下半年，市场变得惨淡。济南市统计发布的数据显示，在2023年全年，济南实现商品房销售面积1170.2万㎡，住宅销售面积825.5万㎡，分别下降5.8%、9.0%。（2023年全年济南楼市销售情况）值得注意的是，济南全年数据的下降，是在上半年数据增长的基础上取得的。这意味着，下半年的数据与全年数据相比，更加惨淡。我们简单测算了一下： 2023年下半年，济南实现商品房销售面积643.6万㎡，住宅销售面积368.3万㎡，与2022年同期相比分别下降12%、27%。这个数据还是挺吓人的。毕竟，2022年下半年还在封控期，2023年下半年恢复正常后，住宅销量居然下降了近3成。从销售价格看，济南楼市还是比较坚挺的。在去年12月，济南新房价格与2022年12月相比小幅上涨1.8%，二手房下跌2.9%。销量大降，价格坚挺，有价无量，这并不是一种好现象。如果未来销量不能有效回暖，要想稳住价格，恐怕只能大幅收缩土地供应量，以维持供求平衡。但收缩土地供应量，将影响城市开发的速度，而且对一些以出让土地为主要收入来源的地方投融资平台会产生较大压力。